김현미 국토교통부장관이 2일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 발표하고 있다. 정부는 3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다고 밝혔다. (사진=황진환 기자)
정부가 '옐로카드' 성격의 6.19대책 이후 40여일 만에 강도를 한층 높여 세제와 금융, 청약과 재건축 대책까지 총망라한 '레드카드' 성격의 8.2대책을 내놨다.
이에 따라 서울 전역과 경기 과천 및 세종시는 3일부터 '투기과열지구'로 지정되고, 강남4구와 용산 등 서울 11개구와 세종시는 '투기지역'으로 중복 지정된다.
또 두 채 이상을 보유한 다주택자의 양도소득세 중과세가 3년 8개월 만에 부활하고, LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 최대 30%까지 제한되는 등 규제가 대폭 강화된다.
다음은 문답으로 알아본 8.2대책의 세부적인 내용들이다.
▶ 이번 대책으로 충분한 시장 안정효과를 기대할 수 있나.= 최근 주택시장의 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역의 단기 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.
▶ 작년 11.3 대책이나 올해 6.19 대책과 이번 대책의 차이점은?= 11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면, 이번 대책은 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고, 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하는 한편 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다.
▶ 투기과열지구로 지정된 지역의 모든 재건축 사업에서 조합원 지위를 양도할 수 없게 되나.= 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계의 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택 매매했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이지만 지정 전 매매계약만 체결한 경우도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다.
(사진=스마트이미지 제공/자료사진)
▶ 투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나. 예외사유는 없는가.=
정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로 법 개정안을 오는 9월 중 발의해 올 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정하여 12월경부터 적용할 계획이다. 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토한다.
▶ 법 개정 전 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.= 이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정 전 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우, 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 모두 조합원 분양이 제한된다.
▶ 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기가 궁금하다.= 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 이는 소득세법 개정사항으로 내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다.
▶ 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인가, 매도시점인가.= 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다. 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 적용한다.
▶ LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인가.= 주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다. 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 대책발표 이후(8월 3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.
▶ 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성도 있는데 대응방안이 있나.
= LTV·DTI 규제 강화로 대출한도가 축소되는 경우 보유자금·소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있는 것으로 파악한다. 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초 7000만 원), 주택가격 6억 원 이하, 무주택세대 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용한다. 투기지역·투기과열지구에 대해서는 해당지역 평균주택가격이 상대적으로 높은 점을 감안해 주택가격 6억 원으로 상향 조정(조정대상지역은 5억 원 유지)해 실수요자 요건을 완화했다.
▶ 집단대출에 대한 LTV·DTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는가.= 집단대출 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않다고 본다.
▶ LTV·DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데 어떻게 관리할 것인가.= 이번 대책 발표후 감독규정 개정까지 최소 2주 이상이 걸릴 것으로 예상하는데 LTV·DTI 시행 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있다고 본다. 행정예고(20일) 등 LTV·DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고, 대책 발표 후 금융위-금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나가겠다.