- 투기 수요 조기 차단 위한 대책 마련
- 투기과열지구의 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과
- 높은 전세가 이용한 '갭투자'도 어렵게..
- 다주택자들의 주택 매매 거래 비중 상승이 주요 요인
- 투기 과열, 전국적 현상은 아냐.. 보유세 인상은 신중
CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'
■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~20:00)
■ 방송일 : 2017년 8월 2일 (수)
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 김영국 주택정책과장(국토교통부)
◇ 정관용> '부동산 가격을 잡아주면 피자 한 판씩 쏘겠다', 예. 문재인 정부가 드디어 칼을 빼들었네요. 김현미 국토교통부 장관이 오늘 대책을 내놨는데 강남 4구, 세종시 등이 투기과열지구로 지정됐고요. 다주택자 양도소득세 중과세가 부활했고, 고강도의 대책이다, 이런 평가가 나오고 있습니다. 국토교통부 주택정책과장입니다. 김영국 과장 연결하죠. 과장님, 안녕하세요?
◆ 김영국> 안녕하세요.
◇ 정관용> 정부는 최근에 주택 가격 올라간 게 다주택자들의 투기 때문이다, 이렇게 보시는 거죠?
◆ 김영국> 저희가 주택시장에서 유주택자와 이제 2주택 이상의 거래가 얼마나 되는지 분석을 했었는데요. 집을 한 채라도 가진 분들이 주택거래에서 차지하는 비중이 2000년대 중반에는 한 31%였는데 2013년부터 2017년 5월까지는 한 44%로 늘어났습니다. 그리고 또 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중도 2015년부터 2017년까지 14%에 달했는데요.
이게 이제 2015년에 7.5%였습니다. 그래서 약 한 2배 이상 늘어나는 이런 현상을 보여서 저희가 이 주택시장 불안이 단순히 다주택자의 투기 수요만으로 생각하지는 않지만 다주택 투기수요하고 과도한 규제완화, 저금리, 대내외 경제성이 다 맞물리면서 발생한 것으로 생각하고 있습니다.
◇ 정관용> 일단 다주택자들의 매매거래 비중이 그만큼 올라갔다는 것은 그게 아주 주요한 요인이었다는 것이 분명한 증거로군요?
◆ 김영국> 저희도 그렇게 생각을 했습니다. 예를 들어 고속도로가 있는데 거기에 차가 400대가 수용될 수 있는 도로인데 한 410대만 되면 정체가 일어납니다.
◇ 정관용> 그렇죠. 그래서 그 다주택자들의 투기를 막기 위해서 이번에 어떤 대책을 내놓으신 거죠?
◆ 김영국> 저희는 이제 집값 급등 지역에 대해서 단기적 투기수요를 조기에 차단하기 위해서 투기과열지구의 투기지역을 지정하면서 아울러 이제 다주택자에 대한 양도세 중과라든지, 이런 것을 통해서 그 기대수익률을 낮추고 또 최근에 높은 전세가를 이용한 갭투자, 이런 걸 좀 어렵게 하는 측면을 많이 마련했습니다. 또 주택담보대출에 있어서도 LTV라든지 DTI를 투기지역이나 투기과열지역 같은 경우는 40%, 이미 주택담보대출을 갖고 있는 사람이 하나를 더 받을 때는 30%까지 낮춰서 집을 이미 갖고 있는 사람이 과도한 차익을 통해서 어떤 투자 수익을 얻으려고 하는 행위를 억제하기 위해서 제도를 마련했습니다. 또 하나 말씀드린 것은 청약제도에 있어서도 무주택 기간이라든지, 부양가족 수가 많을수록 당첨 기회가 많도록 제도를 개편했습니다.
◇ 정관용> 하나하나 좀 더 상세하게 들여다보죠. 우선 투기과열지구가 어디죠?
◆ 김영국> 서울 전체하고 이제 과천시 그다음에 세종시입니다.
◇ 정관용> 투기과열지구가 되면 신규로 어떤 규제들이 더 가해집니까?
◆ 김영국> 이제 투기과열지구가 되면 대표적으로 전매제한이라든지 청약 규제가 강화되는데 그거는 작년 11.3 대책이라든가 올해 6.19 대책에서 했던 조정대상지역하고 동일한 내용이고요. 이제 차별적인 것은 재건축 조합원의 지위가 양도가 제한이 된다든지 이런 새로운 규제가 추가가 되고 그리고 이번에 마련한 것은 3억 이상의 주택을 거래할 때 자금 조달 계획이라든지 입주 여부 이런 걸 신고토록 했습니다, 투기과열지구에서는.
◇ 정관용> 그러면 이제 재건축 그게 조합원 권리를 갖고 있는 사람이 그걸 못 팝니까, 다른 사람한테?
◆ 김영국> 아주 못 파는 건 아니고요. 그 조합설립 인가 이후에 소유권 이전 등기 이전 단계에 있는 것에 대해서는 조합원 지위가 양도를 받을 수가 없는데요. 거래는 가능합니다. 다만 그게 이제 조합원 지위를 갖지 못하기 때문에 조합이 해체가 될 때 현금 청산을 받고 분양권을 얻지 못하는 그런 측면이 있고요. 그렇지만 이제 그 어떤 질병이라든지 직장 이전 , 이렇게 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 또 조합설립사업시행인가 착공, 이렇게 사업 진도가 나가는데 그런 사업진행이 너무 느려서 사업이 지연될 때에는 그 지위 양도를 허용하고 있습니다.
(사진=자료사진)
◇ 정관용> 그러니까 특별한 경우는 지위 양도가 가능하지만 일반적으로는, 현재 이미 조합설립인가 이후에는 사봐야 아파트 분양을 못 받는다?
◆ 김영국> 예. 그렇습니다.
◇ 정관용> 그리고 양도세를 강화한다든지 그다음에 대출을 규제한다든지 하는 것도 전부 투기과열지구로 지정된 그 해당지역에서만 적용되는 겁니까?
◆ 김영국> 저희가 이번에 할 때는 이번에 전국적으로 현재 어떤 주택시장이 과열됐거나 그렇게 보지는 않아서요. 예를 들어서 종전에 다주택자 중과제도는 전국을 대상으로 했는데. 이번에는 그렇지 않고 조정대상 지역에 적용을 했습니다. 조정대상 지역에 지정을 해서 예를 들어서 지금까지 일반 양도세율이 한 6%에서 40%인데요. 그런 기본세율에 2주택자가 조정 대상 지역 내에 있는 주택을 팔 때는 10%포인트, 3주택 이상자가 조정 대상 지역 내에 있는 주택을 팔 때는 20%를 더한 가산세율을 적용하는 방식으로 하였습니다.
◇ 정관용> 그리고 1가구, 1주택이라고 하더라도 2년 이상 거주 요건이 있었는데 이게 없어졌다가 다시 이번에 부활했죠. 2년 이상 꼭 거주해야만 양도세가 면제되는 거죠?
◆ 김영국> 예. 그래서 이제 오늘 대책 발표가 됐기 때문에 내일 이후에 취득하는, 조정 대상지역, 조정 대상지역이 서울하고 과천, 성남, 이런 경기도 지역하고 일부 지역하고 부산의 7개 부산 해운대라든지 이런 게 해당이 되는데요. 그런 조정 대상 지역 내 주택에 대해서 그거를 내일부터 취득하는 경우에는 거주 기간이 2년 이상이 되어야지만이 비과세 요건이 적용이 됩니다. 다만 여기에 있어서도 아까 말씀드렸다시피 해외이주라든지 또 1년 이상 거주한 주택을 휴학이라든지 근무 형편으로 양도한다든지 이런 특별한 사유가 있으면 좀 예외조항은 있습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 이 정도 대책이면 이제 집값 급등을 막을 수 있다고 자신하세요?
◆ 김영국> 예. 저희는 그거에 대해서는 지금 어떤 주택시장의 분석이라든지 유형별 분석을 통해서 단기적 투자수요를 조기에 제어를 하고 실수요 중심의 시장형성을 하는 그런 종합적인 대책을 마련했기 때문에, 과열진정효과가 빠르게 날 것으로 기대하고 있습니다.
◇ 정관용> 그런데 두 가지 이게 좀 미흡하다라는 지적이 나옵니다. 하나는 다주택자 양도세 과세를 강화하는 건 좋은데 아예 보유세를 강화해야 오히려 집을 매물로 내놓을 요인이 되지 않겠느냐, 왜 보유세는 안 건드리느냐 이 점에 대해서는 뭐라고 답하시겠어요?
◆ 김영국> 이게 우리나라에서 있어서 보유세 부담이 좀 낮아서 투기 목적의 부동산 보유를 억제하는 데 효과가 좀 제한적이다라는 논의가 많이 있었습니다. 저희가 진단을 하는 데 있어서는 최근에 투기과열 현상이 어떤 서울이라는 세종시 같은 일부지역에 국한돼 있지 이게 전국적인 현상이 아니기 때문에 이걸 전국적으로 줘야 하는 보유세를 인상하는 건 신중할 필요가 있다, 그래서 보유세 인상은 단순한 어떤 투기과열억제 측면도 있지만 재산에 대한 어떤 과세 수준이라든지 이런 거에서 신중히 검토할 사안이라고 생각해서 이번에 포함되지 않았습니다.
◇ 정관용> 그러니까 보유세는 특정 지역만 보유세를 올리는 방법이 사실 없는 거죠?
◆ 김영국> 예. 지금으로서는 보유세는, 예예.
◇ 정관용> 알겠습니다. 또 하나 비판이 좀 더 근본적 대책으로 아파트 후분양제 같은 거에 대한 장기적 비전을 내놔야 하는 것 아니냐, 왜 이건 빠졌느냐. 이 점은 뭐라고 답하시겠어요?
◆ 김영국> 후분양제는 여러 가지 장점이 있습니다. 그런데 어느 나라에서든지 후분양을 의무화하는 경우는 없고요. 주택시장이라든지 상황에 따라서 선분양도 할 수 있고 후분양도 할 수 있는데 우리나라는 이제 후분양을 일반적으로 선호하는 시스템입니다. 그런데 서울 같은 이런 거라든지 지금 현재 어떤 주택 시장이 불안한 상황에서, 후분양을 하게 되면 분양이 일정기간 이연이 됩니다. 후분양을 하면 2년, 3년간 분양이 없어지게 되고.
◇ 정관용> 오히려 값이 올라갈 수도 있다.
◆ 김영국> 그런 것도 저희가 고려를 했습니다. 그리고 또 소비자의 입장에서도 마지막에 목돈을 내는 측면이 있어서 좀 부담되는 측면도 있습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 일단 오늘 내놓은 대책, 어떤 효과를 가져올지 함께 좀 지켜볼게요. 고맙습니다.
◆ 김영국> 감사합니다.
◇ 정관용> 국토교통부의 김영국 주택정책과장이었습니다.
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