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함영진 "전세금 실탄 있으면 내년 상반기가 매수 타임"

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경제/산업 부동산

    함영진 "전세금 실탄 있으면 내년 상반기가 매수 타임"

    8·2 부동산대책, 과열 막았지만 실수요자 주택구입 진입장벽 높혀

    - 강남 재건축 시장 거래량 둔화, 가격 조정 효과 있어
    - 풍선효과 제한적, 우려할 수준 아니야
    - 내년 4월 다주택자 양도세 관련 법안 개정 여부 지켜봐야
    - 분양권 가진 실수요자라면 올 하반기 분양시장도 호재


    CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'

    ■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~20:00)
    ■ 방송일 : 2017년 8월 25일 (금) 오후

    ■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
    ■ 출 연 : 함영진 부동산114 리서치 센터장

    ◇ 정관용> 초강력 대책이다, 이런 평가를 받았던 8. 2 부동산 대책 발표된 지 한 달 지났습니다. 그간 부동산 시장에 어떤 변화가 있었고 앞으로 전망은 어떨지 전문가 한 분 연결합니다. 부동산114 리서치센터 함영진 센터장, 안녕하세요?

    ◆ 함영진> 안녕하세요?

    ◇ 정관용> 8.2 부동산 대책 효과가 좀 있었습니까?

    ◆ 함영진> 이번 8. 2 부동산 대책의 가장 큰 정책 목표는 투기수요 억제였습니다. 단기 시세차익 목적의 가수요자 많이 유입되었던 분양권 전매시장이라든지 강남 재건축 시장의 거래량이 둔화됐고요. 가격이 조정되는 진정 효과가 나타났다는 점은 긍정적인 부분이라고 보여집니다. 특히 최근 분양을 앞둔 강남 재건축 시장이 스스로 분양가를 낮추는 고분양가 견제 기능도 나타나고 있는데요. 이제 다만 정부의 정책이 워낙 강력한 수요억제책 위주로 짜여 있는 상황이기 때문에 하반기부터 증가하는 아파트 입주물량이라든지 향후 금리인상 가능성을 고려했을 때는 주택시장 냉각이 자칫 장기화된다든지 아니면 대출규제로 실수요자의 주택 구입 진입 문턱이 높아지고 있다는 점은 조금은 아쉬운 부분이라고 보여집니다.

    ◇ 정관용> 값이 떨어진 폭이 어느 정도가 됩니까?

    ◆ 함영진> 생각보다 올랐던 것에 비해서는 이제 3주, 4주 정도 조정됐기 때문에 사실 낙폭이 아주 큰 편은 아닙니다. 단기급등 움직임을 보였었던 강남권 재건축 그리고 강북에서는 노원구같이 일부 집값이 단기 급등했었던 지역은 정부 규제라든지 집값 상승 피로감이 겹치면서 거래도 끊기고 가격도 하락하는 모습이었었는데요. 지방 같은 경우는 행정 기능 강화 기대감으로 가격이 올랐었던 세종시라든지 부산지역의 경우에는 가격 숨고르기가 이어지고 있기는 한데요. 청약대출 세대 같은 전방위적인 부동산 규제책이 효과를 기대하거나 또는 9월의 종합대책 같은 추가대책도 남아 있는 상황이라 매수자들 입장에서는 집값 가격 하락 가능성에 무게를 조금 더 두고 주택을 구입하기보다는 조금 기다리자, 이런 분위기가 강한 편이고요. 반면에 매도자들 입장에서는 내년 4월에 다주택자 양도세 증가가 현실화되기 전까지는 시장 변화를 조금 더 지켜보겠다는 생각 때문에 매물 출시에 소극적이기 때문에 당분간은 매도자, 매수자 간 눈치보기가 극심하다고 할 수 있겠습니다.

    ◇ 정관용> 그러니까 매물이 쏟아져 나오는 것도 아니고 또 사겠다는 사람들도 기다려보자는 거고 전반적으로 얼어붙어 있다, 이 얘기로군요?

    ◆ 함영진> 그렇습니다.

    ◇ 정관용> 일각에서 우려하던 풍선효과 그런 건 어디 보이는 지역은 없습니까?

    ◆ 함영진> 일각에서는 이제 8. 2 대책을 비켜간 안양, 평촌이라든지 지방에서는 대구광역시같이 일부 이제 비규제지역에 효과가 다소 오르는 풍선효과를 우려하고 있기는 한데요. 아직까지 가격 상승률은 아직 큰 편은 아닙니다. 당분간은 거래량이라든지 가격 움직임이 상반기보다는 둔화될 수밖에 없다고 판단이 되고 풍선효과가 나타나더라도 그 효과는 제한적일 수밖에 없다고 보여지기는 합니다.

    ◇ 정관용> 그러면 비록 아직 한 달밖에 안 되기는 했습니다마는 값이 큰 폭으로 떨어진 것도 아니고 또 매물이 막 쏟아지는 것도 아니고 사자는 세력이 몰려드는 것도 아니고 전반적으로 조용하다, 그런 어떤 진단이시고 풍선효과도 별로 크지 않다, 이런 진단이신데 앞으로가 어떻게 될지에 대한 전망은 전문가들 사이에서는 어떻습니까?

    ◆ 함영진> 일단 실수요자들 입장에서는 대출규제 때문에 오히려 진입 문턱이 높아졌다, 이런 평가들도 나오고 있기는 합니다. 워낙 정부의 대출규제 또는 청약규제 그리고 세금 같은 경우가 다주택자들을 위주로 한 타깃이기 때문에 사실 다주택자들 입장에서는 주택담보대출건수 대출 비율 이런 비율들이 과거보다는 강화됐고요. 양도세도 강화가 됐습니다. 그래서 다주택자들 입장에서는 매물 출시에 대한 고민들을 하고는 있지만 대출을 받아서 무리하게 투자를 한 사람이 아니라면 당장 집을 내놓지는 않고 관망하거나 안 되면 임대사업자 등록을 퇴로됐기 때문에 급할 것은 없다는 인식인데요. 아마 가계부채종합대책이 보다 강력하고 또 내년 4월에 양도세 관련한 법안이 개정될 때까지 상황을 지켜보다가 사실 정부가 보유세인상 카드라든지 임대료 규제카드를 꺼내기 시작한다면 집값이 일정 부분 조정되는 움직임이 나타날 수는 있겠지만 당분간은 이사철 성수기고 또 시장에서 급격하게 가격이 하락하기보다는 저금리 유동자금이 아직은 남아 있기 때문에 당분간은 일부 급등했던 지역 위주로 호가가 조정되고 나머지 지역은 보합세 내지 거래량이 다소 둔화되는 패턴들이 나타날 것이라고 예상이 되는데요. 대신 이제 내년 상반기쯤 되면 다주택자들 중에서 대출이 많거나 또는 금리인상에 대한 부담감들 때문에 현금 보유량이 많지 않은 경우에는 일부 매물 출시가 나올 수도 있다고 보여집니다. 그리고 일각에서는 이제 입주물량이 2019년 1분기까지는 분기당 10만호 씩 쏟아질 예정이기 때문에 일부 이러한 지역에서는 급박하게 매물이 나오면서 가격이 조정되는 패턴들도 국지적으로 나타날 수 있다고 생각이 됩니다.

    ◇ 정관용> 지금 함영진 센터장의 전망대로라면 집을 좀 사고 싶은 생각이 있는 실수요자라면 내년 상반기쯤을 매수 타임으로 잡는 게 좋다, 이렇게 보면 되겠습니까?

    김현미 국토교통부장관이 2일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 발표하고 있다. 정부는 3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다고 밝혔다. 황진환기자

    ◆ 함영진> 그렇습니다. 일단 집값이 크게 움직이지 않고 정부의 추가 대책도 앞둔 상태기 때문에 매수자들 입장에서는 급할 것은 없다고 보여집니다. 지금은 매수자 우위의 시장이기 때문에 전세금 정도의 실탄이 마련된 실수요자라면 내년 상반기까지 조금 여유롭게 매수 타이밍을 잡으셔도 무관한데요. 이제 다만 설이라든지 수도권 신도시의 분양시장은 상대적으로 공급과잉 우려가 덜한 경우도 있고 하반기에 괜찮은 물량들이 좀 많이 나오는 상황입니다. 음성적인 불법 전매라든지 단기거래를 통해서 차익투자보다는 양도세 비과세를 통해서 입주 이후까지 투자나 실거주를 병행하려는 긴 안목을 가진 청약 통장을 가지고 계신 분들이라면 오히려 9월 이후에 청약 가점제 확대라든지 1순위 요건 강화 때문에 분양시장을 통해 내 집 마련이 유리해지기 때문에. 이런 분들이라면 오히려 올 하반기 분양시장을 통해서 분양대금 마련에 부담이 없는 분들이라면 분양시장을 통한 내 집 마련을 한번 고민해 보시는 것도 현명한 생각이라고 보여집니다.

    ◇ 정관용> 분양권 갖고 있는 분들은 하반기 분양시장 그리고 전세자금 정도의 실탄이 있는 분들은 조금 더 여유 있게 내년도 상반기 정도. 이렇게 정리하면 되겠네요.

    ◆ 함영진> 네, 그렇습니다.

    ◇ 정관용> 여기까지 말씀 듣죠. 고맙습니다.

    ◆ 함영진> 네, 감사합니다.

    ◇ 정관용> 부동산114의 함영진 리서치 센터장이었습니다.

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