일생에 한두 번, 전 재산을 털어 아파트를 구입할 때 우리는 모델하우스와 분양가를 보고 사는 게 전부다. 그 이외에 제공되는 정보는 그리 많지 않다.입주를 앞두고 본 아파트의 실물이 분양 안내 당시보다 미흡할 때, 입주 후 하자 분쟁이 잇따를 때 비로소 공사비에 대한 관심을 갖게 되지만 이미 때는 늦게 된다. 더욱이 영업비밀이라는 이유로 정작 공사비가 공개한 원가대로 제대로 쓰였는지는 아무도 알 수 없다.이처럼 CBS노컷뉴스는 최근 발생한 부영 사태로 드러난 '짜맞추기식' 분양원가의 해부를 통해 아파트 분양원가의 실체를 규명하고자 한다. [편집자 주]| [글 싣는 순서] |
① 분양 vs 임대, 건축비 두 배, 품질도 두 배?
② 못 믿을 분양원가…유명무실 분양가 심의 |
5개월간 하자 민원만 8만4천여건. 경기도 화성시 동탄2지구 A23블럭 부영아파트 얘기다.
이 아파트를 지은 (주)부영주택은 지난 2015년 12월 최초 사업승인을 받은 뒤 6개월만에 사업비 1천476억여 원을 증액하고, 화성시로부터 재승인을 받았다
그동안 임대아파트 사업만 주로 해왔던 부영이 건축비 산정을 분양아파트가 아닌 임대아파트 기준으로 하면서 '착오'가 있었다는 게 그 이유였다.
29일 국토교통부와 경제정의실천시민연합 등에 따르면 총사업비에서 택지비를 뺀 건축비(순공사비+간접비)는 공공택지내 분양아파트의 경우 분양가 상한제가 적용돼 기본형건축비(평당 611만 원)가 산정 기준이 되지만, 임대아파트는 표준건축비 적용을 받아 평당 342만 원을 넘지 못하도록 돼 있다.
쉽게 말하면 분양아파트의 건축비가 임대아파트보다 최대 269만 원이 더 들어가는 셈이다.
즉 부영은 최초 산정했던 임대아파트 기준 건축비 평당 340만 원을, 분양아파트 기준에 맞추기 위해 평당 684만 원(가산비 평당 62만 원 포함)으로 두 배 이상 증액한 것이다.
이와 관련 경실련은 LH‧SH가 공개한 실제 건축비 원가가 많아야 400만 원대인 점을 감안하면 터무니없이 비싼 수준이라고 지적했다.
◇ 분양 vs 임대, 건축비 두 배, 품질은 '글쎄'실제로 분양아파트와 임대아파트의 두 배의 건축비 차이가 품질로도 나타날까. 결론부터 말하면 그럴 가능성은 매우 낮다.
모두 부영이 지은 동탄2 A23블럭 분양아파트(2017년 3월 입주)와 향남2 B7블럭 임대아파트(2016년 8월 입주)를 비교해 보면 어느 정도 가늠해 볼 수 있다.
총건축비는 기본적으로 ▲토목 ▲건축 ▲기계설비 ▲그밖의 공종 ▲이윤 ▲간접비 등으로 구성된다. 단 분양아파트는 별도로 가산비(홈네트워크 등 인텔리전트 설비, 에너지절약형 설계 등)가 일정 부분 추가될 수 있다.
여기서는 이해를 쉽게 하기 위해 총건축비 항목 중 가장 많은 비중을 차지하는 건축 분야 공사비만 분석했다. [표 참조]
건축 분야만 놓고 보면 부영이 A23블럭 감리 모집 당시 착오로 인해 임대 기준으로 공개한 비용은 562억9천여만 원이었지만, 이후 분양 모집 때의 공개 원가는 2.5배 가까이 늘어난 1,397억6천여만 원으로 834억7천여만 원이 더해졌다.
A23블럭과 B7블럭의 비교를 위해 평당으로 환산하면 A23블럭은 326만 원이, B7블럭은 134만 원이 나오며, 차이는 192만 원으로 두 배가 넘는다.
아울러 건축 분야 공사비는 크게 두 분류로 나눌 수 있다. 아파트를 쌓아 올리는 데 필요한 뼈대를 구성하는 '골조 공사'와 타일이나 도배 등 일종의 아파트 공사를 마무리하는 '마감 공사'다.
물론 부영이 증액된 비용이 어느 공사에 얼마나 증액됐는지 세부 내역을 공개하진 않았기 때문에 정확한 비교는 사실상 어렵다.
하지만 건축비가 이처럼 폭증하기 위해서는 골조 공사에 변화가 있지 않고서는 거의 불가능하다는 게 업계의 설명이다. 건축비의 3분의 2 가까이를 철근콘크리트 공사를 포함한 미장, 단열, 방수·방습 공사 등 골조 공사가 차지하고 있기 때문이다.
예를 들어 주차장 확보를 위해 지하를 1층에서 2층으로 더 판다든가 하지 않고서는 골조 비용이 늘어날 이유가 없다. 특히 시행과 시공을 모두 직접 하는 부영의 경우, 사업비를 낮추기 위해서라도 임대와 분양의 골조 공법을 다르게 할 이유는 더더욱 없다.
또한 부영은 A23블럭을 공사하는 과정에서 마감재 등의 변경을 위한 주택건설사업계획 변경을 신청했을 뿐 골조 공사와 관련해서 변경을 신청한 적은 없다.
실제로 두 아파트는 지하(주차장) 1층에 지상 25층(평균) 정도로 골조에 있어서는 다를 게 거의 없다.
◇ 바닥, 창호 등 같은 제품 많은데…부영측 "마감재 차이"그렇다면 이처럼 두 배가 넘는 건축비의 증가 요인으로는 마감 부문 즉, 고급 마감자재를 사용했기 때문이라는 결론이 나온다.
부영측 역시 마감재의 차별화를 이유로 들었다.
부영측 관계자는 "임대는 기본적인 도면이라든지 그런 것들이 갖춰지지만, 분양은 빌트인이라든지, 가전, 가구같은 경우에도 추가되는 것들이 있고, 마감재 특화라든지 내외부에 (임대와 분양이) 분명한 차이가 있다"고 설명했다.
취재진이 두 아파트를 직접 방문해 현장 조사를 한 결과 몇몇 마감재의 차이는 분명이 찾아볼 수 있었다. 하지만 세대내 바닥자재나 창호, 유리, 타일, 주방 가구 등은 똑같은 재질의 제품을 사용하고 있었다.
세대당 건축비가 6천여만 원(33평 기준, 33평*192만 원) 넘게 차이가 날 정도로 품질에 있어 차이가 느껴지지 않았다.
이에 대해 한 감리업체 관계자는 "아파트 건축 과정에서는 여러 가지 고려해야 할 변수들이 많기 때문에 겉으로만 봐서 분명한 (건축비) 증액 요인을 찾기는 쉽지 않다"며 "하지만 일반적으로 건축비만 놓고 봤을 때 가장 많은 비중을 차지하는 골조 부분에 차이가 없다면, 각종 마감 공사만으로는 건축비가 그렇게 대폭 증액되는 건 어렵다"고 조심스런 의견을 내놨다.
또 다른 업계 관계자는 "국토부가 고시하고 있는 총건축비는 600만 원 나온다. 실제 들어가는 비용은 350~400만 원 밖에 안된다"라며 "호텔도 400~450만 원이면 훌륭하게 지을 수 있다"고 말했다.
모든 정황들을 종합해보면 결국 부영측이 공개한 분양 원가는 공사비가 얼마가 들어가는지와는 별개로 정부가 고시하고 있는 기본형건축비에 맞춰 '짜맞추기식'으로 작성됐을 가능성이 높다고 추정할 수 있다.
경실련 김성달 부동산국책팀장은 "마감재를 더 좋은 걸로 하면 초호화 아파트를 짓는 것도 아닌데 몇 십만 원이 움직이는 거지, 몇 백만 원이 움직이는 것은 일반적이지 않다"며 "더욱이 부영은 부실시공 논란까지 빚어지고 있는 상황에서, 마감재 때문에 공사비가 올라가는 게 적합하다고 주장하는 것은 도덕적으로 맞지 않다"고 강조했다.
이어 그는 "비단 부영만의 문제가 아니라 제대로된 원가 공개도 하지 않는 상황에서 정부가 정해 매년 3~5%씩 인상되고 있는 기본형 건축비는 업체들에게 그 안에서 합법적으로 해 먹을 건 해 먹으라는 얘기와 같다"고 비판했다.