최근 서울·수도권 부동산 시장이 과열되면서 정부가 이번 주 안으로 세제개편과 공급확대, 대출 규제 등을 총망라한 집값 안정 종합대책을 발표할 것으로 보인다.
하지만 그동안 뜨뜻미지근했던 보유세가 대폭 강화되지 않으면 자칫 수도권 공공택지 공급 확대가 부동산 폭등을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.
◇수도권 번진 부동산 폭등…정부, 이번 주 종합대책 발표정부가 최근 부동산 종합대책을 발표하겠다고 밝히면서 이사철과 추석 연휴를 맞이하기 전에 세제개편과 대출규제 방안을 담은 부동산 대책이 이번 주 초 발표되고, 추석 직전 수도권 공공택지 공급 계획을 밝힐 것으로 전망됐다.
하지만 최근 집값 상승세가 과열된데다, 오는 18~20일 남북 정상회담이 예정된 점을 감안하면 이번 주에 한번에 종합대책을 발표할 가능성도 높다.
이처럼 정부가 부동산 대책을 서두르는 까닭은 그동안 서울의 강남3구 벨트를 중심으로 진행됐던 집값 폭등 현상이 강북은 물론 수도권까지 번지고 있기 때문이다.
이러한 부동산 과열 현상에 기름을 부은 것은 역설적으로 지난 7월 정부가 발표한 '종합부동산세 개편방안'이다.
당시 기획재정부 스스로 밝힌 종부세 개편안의 연간 증세 효과는 7422억원, 세율 인상 영향을 받는 주택 보유자도 전체의 0.2%인 2만 6천명에 불과했다.
가뜩이나 '미세조정'에 그쳤던 재정개혁특별위원회의 개편안보다 오히려 정부가 한 발 더 후퇴한 방안을 내놓자 부동산 시장에 '정부가 부동산 소득 환수의지가 없다'는 신호만 줬다는 비판이 일었다.
게다가 박원순 서울시장이 여의도·용산 개발 계획을 밝힌 '싱가포르 선언'과 1조원 규모의 강북 발전 계획을 담은 '옥탑방 구상'은 강남에 국한됐던 집값 폭등이 강북, 수도권으로 번지는 촉매가 됐다.
지난 7월 종부세 개편방안을 발표하는 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 국토교통부 김현미 장관, 행정안전부 김부겸 장관
◇백약이 무효인 부동산, '마지막 열쇠' 종부세 강화되나이런 가운데 이번 대책에서 가장 주목받을 대책도 역시 종부세 강화방안이다.
더불어민주당 이해찬 당대표는 지난달 30일 "3주택 이상이거나 초고가 주택의 경우, 종부세 강화를 검토해야 하지 않나 싶다"며 사실상 종부세 강화안의 가이드라인을 제시했다.
지난 7월 발표된 종부세 개편안에서는 과표 6억~12억 구간은 현행 0.75%에서 0.85%로 0.1%p 올리고, 12억~50억원은 0.2%p, 50억~94억원은 0.3%p, 94억 초과 구간은 0.5%p씩 세율을 상향했다.
또 다주택자 중과세 방안으로 '과표 6억원 초과 3주택 이상자'에게 0.3%p를 추가 과세하는 수준에 그쳤다.
이를 놓고 정부는 고가주택의 구간을 세분화하고 세율도 참여정부 시절 수준인 3%대로 조정하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.
또 현행 80%인 공정시장가액비율은 연 5%씩 90%까지 인상하기로 했던 개편안의 인상 속도를 높여 내년에 곧바로 90%로 올리는 방안도 검토 중이다.
헨리조지포럼 이태경 사무처장은 "보유세는 부동산 대책의 근간이자 기본"이라며 "현 정부 부동산 정책 설계 조합은 좋지만, 보유세가 빠지면서 모든 것이 틀어졌다"고 지적했다.
이어 "양도세 증가나 임대주택 등록제도도 보유세 강화가 병행되지 않자 투기로 악용되고 있다"며 보유세를 대폭 강화해야 한다고 강조했다.
다만 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 7일 "보유세 문제는 충분히 검토해서 정부 법안이 (국회로) 넘어갔다"며 "국회 심의 과정에서 논의할 수 있을 것"이라고 반대 입장을 나타내 이번 대책에 보유세 강화 방안이 아예 제외될 가능성도 남아있다.
◇'종부세' 빠진 자리에 임대사업 부작용 급증…세제·금융혜택 축소 불가피아울러 김현미 국토교통부 장관이 제시한 임대사업자에 대한 세제 및 대출혜택 축소안도 이번 대책에 포함될 것으로 보인다.
정부는 현재 8년 이상 임대주택으로 등록하는 주택에 대해 수도권 6억, 지방 3억 이하인 경우 양도소득세 중과에서 배제해 장기보유특별공제 70%를 적용하고, 종부세 합산에서도 배제해주고 있다.
또 임대사업자 등록을 조건으로 대출을 받으면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 제한된 투기지역과 투기과열지구에서도 집값의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다.
정부는 세금조차 내지 않고 임대수익을 올리던 다주택자를 임대사업자로 양성화되도록 유도하면서 보유세 강화 적용을 준비하려 했지만, 보유세 강화방안이 교착상태에 빠지자 오히려 혜택을 악용해 강남 주택을 대거 사들이는 편법이 성행했다.
기재부는 기존 임대주택 등록자들의 혜택은 그대로 두되, 시장과열지역에 새로 주택을 사들여 임대하는 투기소요를 골라막는 방안을 검토한다고 밝힌 바 있다.
이 경우 임대사업자로 등록할 때 기존보다 양도소득세나 종부세 혜택을 축소하는 방안이 유력해 보인다. 또 임대사업자 대출의 담보인정비율(LTV)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화하는 방안도 거론된다.
이 외에도 이미 국회 등을 통해 후보 지역이 드러난 수도권 주택공급 확대 계획도 윤곽을 드러내고, 국토부가 서울시에 요청한 상업지역이나 준주거지역 등에 공급되는 주상복합 등의 주거 면적을 높이는 방안도 대책에 포함될 가능성이 높다.
◇"어정쩡한 규제·공급 확대는 시장 과열만 불러…예상 못한 강력대책 필요"이에 대해 전문가들은 시장 예상을 뛰어넘는 강도 높은 대책이 제시되야 집값을 잡을 수 있다고 강조하고 있다.
이 사무처장은 "지금 거론되는 대책은 이미 시장이 다 예상하고 있는 수준"이라며 "정부가 부동산 가격을 잡겠다는 시장에 확실한 신호를 주려면 예상을 뛰어넘는 강력한 대책을 발표해야 한다"고 주장했다.
이 사무처장은 핵심대책으로 보유세를 지목하면서 "예를 들어 공정시장가액비율을 100%로 인상하고, 공시가격을 실거래가격에 가깝게 조정하고, 종부세를 참여정부 시절 이상으로 대폭 인상하면 투기세력도 견딜 수 없을 것"이라고 주장했다.
이어 "조세저항이 있겠지만, 보유세 세수 증가분을 현재 부동산 가격 급등으로 타격을 입는 청년, 신혼세대를 위한 주거 대책 마련에 전적으로 사용하겠다고 용처를 특정한다면 국민 의견을 모을 수 있을 것"이라고 제안했다.
또 "시장에 보낼 수 있는 가장 확실한 신호는 사람"이라며 "김 부총리나 장하성 정책실장, 김수현 사회수석 등 책임자에 책임을 묻고, 시장에서 가장 두려워할 인사를 준비하는 것도 필요하다"고 덧붙였다.
강력한 규제 방안 없는 공급확대는 오히려 시장 불안을 부채질할 것이라는 우려도 제기된다.
토지+자유연구소 남기업 소장은 투기심리에 불이 붙을 때 공급을 확대하면 '정말 공급이 부족하다'고 정부에 확인해주는 셈일 뿐"이라며 "집을 짓는 데에는 3, 4년 이상 걸릴텐데, 그동안 오히려 주택을 살지 고민하던 이들도 대거 주택 매수에 뛰어들 것"이라고 비판했다.
이어 "이미 참여정부 시절 2006년 가을 검단신도시 등 공급 확대에 나섰다가 실패한 바 있다"며 "투기 목적인 다주택자가 갖고 있던 집을 내놓는 방식으로 공급을 확대하도록 보유세 등을 강화해야 한다"고 강조했다.