서울 중구 우리은행 본점으로 한 고객이 들어서고 있다. (자료사진=이한형 기자)
9.13 부동산 대책이 나온 지 일주일이 다 되어가지만, 일반인들은 물론 시중은행도 여전히 대출 규제에 대해 헷갈려 하고 있다. 은행연합회는 많은 문의가 오는 질문, 헷갈리는 부분 등을 포함해 가계 대출 규제 강화 관련 Q&A를 최근 시중은행에 배포했다.
시중은행들은 이 Q&A를 세부지침 삼아 18일 주택대출 취급을 재개했다.
다음은 가계대출 규제 강화 관련 질문과 답변이다.
1. 주택 구입 목적의 대출[ 기존 무주택 세대 ]▶무주택 세대가 주택을 매수하며 대출을 받을 경우 적용받는 새로운 규제가 있는지?
= 무주택 세대가 고가주택 기준 이하의 주택을 매수하는 경우에 대한 규제 강화는 없음. 무주택 세대가 고가주택을 매수하여 실거주하는 경우 적용되는 규제 강화는 없으나, 2년 이내에 차주가 전입하지 않을 경우 대출 회수. 다만, 해외파견 근무 등으로 인해 2년 이내에 전입이 불가능하거나 이에 준하는 경우가 발생하였고, 그러한 사정을 입증하는 경우 예외 인정이 가능.
[ 기존 주택 보유가 불필요한 1주택 보유세대 ]▶일시적으로 2주택이 필요한 1주택 보유세대(이하 일시적 2주택 필요세대)가 대출을 신청하기 위한 조건은 ?
= 대출을 받은 날로부터 2년 이내에 기존 보유 주택을 처분하고, 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 소재 신규 취득 주택에 대출을 받은 이후 1개월 이내 입주하겠다는 약정을 하면 신청 가능.
▶2년 이내 기존 보유 주택 처분 조건부로 대출을 받은 후 주택을 처분하지 않을 경우 발생하는 불이익은 ?
= 차주가 대출을 받은 후 2년 이내 기존 보유 주택을 처분하겠다는 중대한 약정을 위반하였으므로 기한의 이익이 상실되어 즉시 대출 원금을 전액 상환해야 하며, 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없음.
▶기존 주택 처분 조건부로 대출을 받은 세대가 대출을 조기상환하고 기존 보유 주택을 처분하지 않은 경우에 불이익이 있는지?
=차주가 대출을 상환하였더라도 대출을 받은 후 2년 이내 기존 보유 주택을 처분하겠다는 중대 약정을 위반하였으므로, 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없음. 따라서, 은행에서는 해당 대출을 상환처리함과 동시에 한국신용정보원에 중대 약정을 위반한 경우로 등록.
휴일대출 상환 또는 비대면 대출 상환의 경우에도 대출상환은 정상적으로 처리하고 익영업일에 처분조건 이행 여부를 확인하여 이행이 되지 않았을 경우 한국신용정보원에 중대 약정 위반으로 등록* (법률 검토 및 동의서 수정안 검토 중)
*금융거래 종료 이후 법령상 의무이행을 위해 보유·이용 가능
[ 기존 주택 보유가 필요한 1주택 세대]▶1주택 세대가 기존 주택을 장기 보유하면서 신규 주택 취득 목적의 대출을 받기 위한 조건은 ?
=투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 소재 고가주택 기준 이하 가격의 신규 취득 주택에 가족이 거주해야하는 사유를 인정받고, 기존 보유 주택과 신규 취득 주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정을 체결할 경우 가능.
*고가기준 이상 주택은 기존 주택 보유 인정대상에서 제외
▶기존 주택 보유를 인정받은 세대가 기존 보유 주택 및 신규 취득 주택에 거주하지 않을 경우 발생하는 불이익은 ?
= 차주가 기존 보유 주택 및 신규 취득 주택에 모두 거주하겠다는 중대한 약정을 위반하였으므로 기한의 이익이 상실되어 즉시 대출 원금을 전액 상환해야 하며, 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없음.
기존주택 보유를 인정받아 2주택이 된 세대의 경우, 2주택 매각 전까지 실거주를 유지해야 함(추가약정서 상 ‘장기거주’). 이를 확인하기 위해 은행은 대출취급시점으로부터 3개월 이내에 전입증명원 등을 통해 전입여부를 확인해야 하고, 은행은 대출 실행 이후 주기적으로(예:1년 단위) 기존 및 신규 취득 주택에 대한 전입여부를 확인
[기존 2주택 이상 세대]▶2주택 세대가 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 외 주택을 추가 구입하고자 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한되는지?
= 2주택 세대라 할지라도 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 외 지역에 소재한 주택을 매수하기 위한 목적의 주택구입목적 주택담보대출은 제한되지 않음.
▶2주택을 보유한 세대가 1주택을 처분하는 조건으로 신규 주택 매수 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는지?
= 2주택 세대의 세대주 및 세대원은 투기지역·투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 취득 목적의 처분조건부 주택담보대출을 받을 수 없음
▶구분등기된 다세대주택을 2채 보유한 경우 다주택자에 해당되는지?
= 다세대주택을 2채 보유한 경우 다주택자에 해당됨
[ 고가주택 매수 관련 ]▶고가주택의 경우 최장 2년 이내에 전입해야 주택담보대출을 받을 수 있다는데, 재건축 분양권 대출을 받은 경우에도 동일한 기준이 적용되는지?
= 고가주택 재건축 분양 관련 중도금대출을 받은 경우 소유권 이전등기일로부터 2년 이내에 전입하여야 함. 다만, 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외 인정 가능
[ 주택임대사업자 ]▶2주택을 임대하고 있는 주택임대사업자에 대해 신규 주택 매수 목적의 가계 주택담보대출이 제한되는지?
= 주택임대사업 용도로 등록된 주택은 가계대출 관련 주택 수 산정시 제외함
*예를 들어, 임대사업자가 투기지역 내 주택임대사업 목적으로 개인사업자대출을 받은 경우에도 본인 실거주 목적으로 투기지역에 신규 주택담보대출을 받을 수 있음
2. 생활안정자금대출 (기존 보유 주택 담보 대출)▶생활안정자금 대출을 받은 세대의 주택보유수 확인과 관련하여 취급시점의 세대원을 기준으로 판단해야 하는지, 확인시점의 세대원을 기준으로 판단해야 하는지?
= 취급시점의 세대원을 기준으로 판단하되, 세대원의 변경이 있을 경우 차주는 은행에 관련 증빙을 제출해야 함. 이를 위해 은행은 해당 대출 취급시점의 세대원을 특정하여 관리할 필요가 있으며, 세대원 변경사항을 제때 고지하지 않은 불이익은 차주의 부담으로 함.
▶기존 보유 주택 담보 대출에 적용되는 LTV, DTI 비율 내에서 연간 대출한도 1억원 초과 생활안정자금을 받을 경우 금융회사에 대출 용도를 소명해야 하는지?
= 금융회사 자체 여신심사위원회의 승인을 받아 연간 대출한도 1억원 초과 대출을 받으려는 경우 해당 금융회사에 자금 용도와 관련된 증빙자료를 제출하여야 함. 1억원 이하의 생활안정자금에 대해서는 은행별 내규 마련을 통해 취급. 은행별 내규 마련 이전에는 자율적으로 취급 가능
▶주택담보대출 없이 2주택을 보유한 차주가 해당 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받으려는 경우 각 주택별로 연간 대출한도가 산정되는지?
= 연간 대출한도는 주택별로 산정되므로, 2주택자의 생활안정자금 용도의 연간 주택담보대출 한도는 LTV, DTI 비율을 충족한다는 전제 하에 각각 1억원임
▶가존 보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출의 연간 한도가 1억원으로 제한되는데, 연간 대출한도를 정하는 기산일은?
= 연간 대출한도를 정하는 기산일 등 기간의 관리 기준은 매년 1월 1일에서 12월 31일로 운영(다만, 대책 시행 이전 취급된 주택담보대출은 한도 관리 대상에 포함하지 않음)
예를 들어 '18.7.11일 5천만원의 생활안정자금 대출을 받은 차주가 ‘18.9.27일 6천만원의 추가 대출을 신청하는 경우 ’18.7.11일 취급된 대출금액은 ‘18.9.27일 대출을 위한 연간 대출한도 산정시 포함시키지 않음
주택당 1억원 한도 관리 기준은 금융거래확인서상 잔액 기준으로 운영(실행금액기준). 1억원 한도는 전 금융기관 합산금액을 기준으로 하여 판단
▶대책 발표일 이전 체결한 A주택 매매계약(계약금 납부)의 잔금 마련을 위해 기존 보유하던 B주택을 담보로 대출 2억원을 신청하는 경우, 금융회사 여신심사위원회의 승인을 받아 대출을 취급할 수 있는지?
=대책 발표일 이전에 주택 매수 계약을 체결하였다면, 신뢰 보호의 원칙에 따라 대책발표 후에도 해당 계약 관련 잔금 용도의 대출 취급이 가능함
▶임차보증금 반환 용도로 가계 주택담보대출이 가능한지?
=고가주택이 아닌 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 등의 경우에 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능
* 투기/투기과열지구 LTV 40%․DTI 40%, 조정대상지역 LTV 60%․DTI 50%
고가주택의 경우, 1주택자가 임대를 놓던 본인 주택에 전입*할 목적으로 신청하는 경우에는 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능함. 다만, 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려운 경우와 이에 준하는 경우가 명백함을 입증할 경우에는 예외 인정 가능.
다만, 대책발표일 전 임차보증금 반환과 관련한 계약을 체결*하여 임차보증금 반환 용도의 대출을 받지 못하면 금전적 손해가 예상되는 경우 등에 한해 대책발표 후에도 임차보증금 반환 용도의 대출 취급이 가능함(‘이에 준하는 차주’). 예를 들어 기존 세입자와의 전세금이 3억원이었으나, 9.5일 새로운 세입자와 계약금 1억원, 월세 60만원에 전세계약을 체결하여 전세금 반환에 부족한 2억원을 대출받으려는 차주에 대해 대책 발표 후에도 대출 취급 가능
▶기존 보유 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받으면서 대출기간 동안 추가 주택 매수를 하지 않겠다는 약정을 체결한 경우 본인 자금으로도 주택을 매수할 수 없는지?
=기존 보유 주택을 담보로 대출을 받은 세대는 대출기간 동안 본인자금으로도 주택을 매수할 수 없음. 본인 자금으로라도 주택을 매수하려면 해당 대출을 우선 상환하여야 함.
한편, 약정 위반 발견시 즉각적인 대출 회수 및 주택 관련 신규대출이 3년간 제한됨
▶조정대상지역 외 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받더라도 금융회사의 여신심사위원회 승인 없이는 연간 1억원으로 대출한도가 제한되는지?
=투기지역·투기과열지구·조정대상지역 외 지역에 소재한 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출시에도 각 금융회사 여신심사위원회의 승인 없이는 연간 1억원으로 대출한도가 제한됨
▶생활안정자금 대출을 받은 세대가 대출을 조기(만기)상환하는 과정에서 주택보유수가 증가된 것으로 확인된 경우 불이익이 있는지?
=차주가 대출을 상환하였더라도 대출을 받은 후 추가로 주택을 매수하지 않겠다는 중대 약정을 위반하였으므로, 향후 3년간 주택관련 대출을 이용할 수 없음. 따라서, 은행에서는 해당 대출을 상환처리함과 동시에 한국신용정보원에 중대 약정을 위반한 경우로 등록
휴일대출 상환 또는 비대면 대출 상환의 경우에도 대출상환은 정상적으로 처리하고 익영업일에 주택보유수를 확인하여 이행이 되지 않았을 경우 한국신용정보원에 중대 약정 위반으로 등록*(법률 검토 및 동의서 수정안 검토 중)
* 금융거래 종료 이후 법령상 의무이행을 위해 보유･이용 가능
▶생활안정자금 대출을 받은 세대의 주택보유수 증가여부는 기존 보유 주택과 동일한 주택인지 여부를 기준으로 판단하는지 단순 보유수 기준으로 판단하는지?
=단순 보유수 기준으로 판단할 수 있음
3. 경과규정 관련▶대책발표일까지 주택매매계약을 체결하고 신규 주택 취득 목적 대출을 신청하면 종전 규정을 적용받을 수 있는 것인지?
=대책 발표일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 신뢰 보호의 원칙에 따라 종전 규정을 적용함
▶대책발표일 전 기존 주택 담보 생활안정자금 대출을 신청한 경우 연간 대출한도(1억원)가 적용되는지?
=대책발표일 전 생활안정자금 대출을 신청한 경우 연간 대출한도가 적용되지 않음
▶대책 발표일까지 주택매매계약서는 작성하지 않았으나, 대책발표일 전 구두 혹은 문자 등으로 매매의사를 표시하고 계약금을 매도자에게 입금한 경우 종전 규정을 적용받을 수 있는지?
=매계약서를 작성하지 않았더라도 대책발표일까지 계약금을 매도인에게 지불한 것이 확인될 경우 종전 규정을 적용함
▶대책 발표일 이전 주택매매계약을 체결하였으나, 계약금 납부는 대책 발표일 이후에 했다면 종전 규정을 적용받을 수 있는지?
=대책 발표일까지 계약금을 지불하지 않은 경우 새로운 규제가 적용됨
▶시행일 이전에 전산 등록을 완료하지 못하였으나 관련 서류 작성 및 징구가 모두 완료되어 사실상 대출 신청접수가 완료된 경우 기존 규정 적용이 가능한지?
=행일 이전에 관련 서류 작성 및 징구가 모두 완료되어 사실상 대출 신청접수가 완료되었다는 점이 명백하고 입증 가능한 경우에 한해 ‘이에 준하는 차주’로 판단하여 종전 규정을 적용할 수 있음
▶재건축 사업장이 대책발표일 분양모집 공고하였으나, 대책발표일 이후 계약금을 받은 경우 종전 규정을 적용하여 중도금대출을 취급할 수 있는지?
=집단대출의 경우 대책발표일까지 모집공고된 재건축·재개발 사업장은 종전 규정을 적용하여 수분양자에 대한 중도금 및 잔금대출을 취급할 수 있음
▶9.13일 이전 관리처분계획을 신청한 규제지역 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중인데, 행정지도 시행 후에도 이주비대출을 기존 규정에 따라 취급할 수 있는지?
=해당 재건축조합이 행정지도 시행(9.14일) 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보하였다면, 지정일 이전에 ‘대출금액 신청접수가 완료’된 것으로 보아 기존 규정에 따라 이주비대출을 취급할 수 있음
▶집단대출과 관련하여 ‘17년에 입주자모집 공고된 사업장에 대해 차주가 원분양자로부터 해당 분양권에 대한 매매계약은 9.13일 이전에 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실도 증명되었으나, 전매기준일인 부동산거래신고필증상의 신청일자가 9.14일 이후라도 종전기준을 적용할 수 있는지?
= 전매기준일인 부동산거래신고필증상의 신청일자가 9.14일 이후라도 9.13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실도 증명한 경우에는 종전기준 적용 가능