이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 분양가 상한제·조정지역대상 선정을 다룬 주거정책심의원회의 결과를 설명하고 있다. (사진=연합뉴스 제공)
강남구 개포‧대치동, 서초구 반포‧방배동, 송파구 잠실‧신천동, 강동구 길‧둔촌동 등 강남 4구 내 다수의 동을 비롯한 서울 시내 27개 동에 분양가 상한제가 적용된다.
경기 고양시와 남양주시 일부, 부산의 3구는 기존의 조정대상지역에서 빠졌다.
국토교통부는 6일 이 같은 내용의 주거정책심의위원회(주정심) 심의 결과를 발표했다.
강남구 개포‧대치‧도곡‧삼성‧압구정‧역삼‧일원‧청담동, 서초구 반포‧방배‧서초‧잠원동, 송파구 가락‧잠실‧마천‧송파‧신천‧문정‧방이‧오금동, 강동구 길‧둔촌동 사실상 재건축이 예정된 강남 4구의 거의 모든 동은 상한제의 사정권 안에 든 상태다.
이 외에도 서울의 한강 이남 지역에서는 영등포구 여의도동이, 강북지역에서는 마포구 아현동, 용산구 한남‧보광동, 성동구 성수동1가가 선정됐다.
다만 서울을 제외한 수도권과 지방에서는 상한제가 적용되지 않는다. 국토부 이문기 주택토지실장은 "서울 서대문구와 경기 과천시 등은 상승률은 높지만, 정비사업이 지나치게 초기 단계에 있어 당장 분양할 물량이 없거나 적은 경우라 정량요건에서 제외됐다"고 설명했다.
이어 "주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양, 통매각 등을 하려 한 단지가 있는 지역에 대해서는 신속하게 추가 대상지로 지정할 계획"이라고 밝혔다.
다만 "상한제가 적용되면 분양가가 시세의 70~80% 수준 또는 HUG의 승인 가격보다 5~10%p 낮은 수준에서 형성될 것으로 기대된다"고 덧붙였다.
이날 주정심의 또 다른 심의 안건이었던 조정대상지역에서는 검토 결과 경기 고양시와 남양주시 일부와 부산 동래‧수영‧해운대구가 빠졌다.
이에 따라 이들 지역은 주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50% 등 기존 대출 규제가 완화되고, 다주택자 양도세 중과 등 세 부담도 줄어들 전망이다.
다음은 이 실장과의 일문일답.
▶경기 과천시나 서울 서대문구 일부 지역 등은 굉장히 높은 상승률을 보이기도 했는데 왜 지정이 안 됐나.= 과천시는 상승률은 높지만, 정비사업이 초기단계라 당장 관리처분 인가를 받았거나 사업승인 인가를 받은 물량은 없는 것으로 판단했다. 서대문구도 정비사업이나 일반사업 물량 수준에 미달했다.
▶세종시와 대구시 수성구 등은 아예 검토를 안 한 건가, 논의과정서 제외된 건가.= 대구나 광주, 대전 일부 지역 등에 과열이 있는 건 알고 있다. 다만 대구와 광주는 최근 상승세가 둔화한 것으로 나타났고, 대전은 상승세가 일부 지속되고 있지만 해당 지역에 제한적인 현상일 수 있어 좀 더 모니터링을 해보기로 했다.
▶주정심에서 대전시 유성구나 중구는 상한제 적용지로 검토가 됐나.= 자료엔 있었으나 구체적으로 논의는 안 됐다.
▶주택가격 상승률이나 분양가 상승률이 높더라도 재개발‧재건축 물량이 적으면 제외시켰다는 건데, 물량 기준이 있나.= 구 단위 선별에서 해당 구 안에 정비사업이나 일반사업물량, 즉 관리처분을 받아 당장 분양이 가능한 물량이 1000세대 이상인 경우를 기준으로 했다. 일반사업은 사업승인이 난 경우 등이다. 다만 정비사업 물량이 있더라도 조합 구성 단계와 같이 사업 초기인 경우 분양까지 통상 6~7년에 달하는 상당한 기간이 걸려 그런 곳까지 상한제를 적용할 필요는 없다고 판단했다. 앞으로 시장을 면밀히 모니터링해 풍선효과나 고분양가관리 회피 움직임이 보이는 지역에 대해서는 신속하게 추가 지정을 할 계획이다.
▶HUG의 강화된 고분양가관리와 비교했을 때, 가격 인하에 어느 정도 효과가 있을지.= 일률적으로 말하긴 어렵지만, HUG의 승인 가격보다 대략 5~10%p 정도 낮을 거로 파악했다.
▶상한제 적용 시점은.= 오늘 발표하면 모레 관보 고시가 된다. 금요일부터 해당 지역에 대해 다 적용되고 셈이다. 다만 정비사업 초기 단지는 큰 의미가 없겠고, 당장 분양하게 되는 단지에 영향을 미칠 것이다.
▶지난달 29일에 개정 시행령이 시행됐는데, '6개월 유예'는 내년 4월 28일까지로 봐야 하나.= 그렇다. '6개월' 유예의 기산점은 시행령 시행일이다.
▶서울에 규제를 강화하면서 지방 투기가 부추겨질 수 있는데, 부산을 조정대상지역에서 해제할 때 동별 지정도 검토는 했는지.= 최근 그러한 움직임이 있을 수는 있지만, 부산 3개구는 1년간 가격상승률이 마이너스였다. 동별 지정도 검토는 했지만 워낙 장기간 안정세라 전부 해제하기로 결론 내렸다.
▶주택가격상승률을 계산할 때 통계는 감정원의 것인가.= 이번 상한제 적용과 조정대상지역 판단에 쓰인 상승률은 감정원의 생산하는 통계다. 1차적으로는 월간‧주간가격동향 자료가 있는데 이번 동별 지정에는 표본을 일부 추가로 보완했다. 기존 가격동향조사 표본과 같은 통계적 기법을 이용했다.
▶서울 강남과 마‧용‧성, 영등포구 외 경기 과천시 등 모든 곳들의 동별 통계를 보유하고 있나. 앞으로 감정원을 통해 만들 건가.= 기존 모든 통계가 시‧군‧구단위로 운영돼 모든 지역에 대해 전국적으로 동별 통계가 있는 건 아니다. 확대할 계획이다.
▶오늘 주정심에서 분양가 상한제 관련한 반대의견도 있었나.= 해당 안건에 대해서만 논의가 1시간 정도로 길었다. 일단 민간위원들의 공통 의견은 우려가 됐던 지역은 대부분 포함된 것으로 보이지만, 일부 풍선효과 우려되는 곳에는 신속히 추가 지정할 필요가 있겠다는 것이다. 순기능을 극대화해야한다는 의견도 있었다.
▶김현미 장관이 국정감사 때 경기 과천시가 평당 가격이 4000만 원이 넘어간 것을 언급한 게 상한제 확대의 계기였는데, 정작 과천이 빠져 배치되는 게 아닌가. 선정 기준이 달라진 건가.= 기준이 달라진 건 전혀 없다. 해당 단지를 후분양으로 돌리면서 평당 4000만 원이 나온 게 불과 2개월 사이 600만 원이 오른 것이다. 그걸 계기로 강남 20여 개 단지에서 후분양, 통매각과 같은 고분양가 관리 회피 움직임이 있었다. 그래서 분양가 상한제를 서두른 것이다. 다만 과천시는 당장 정비사업 물량이 없었다. 배치된다는 건 사실이 아니다.
▶현재 분양되는 아파트가 시세의 70~80% 수준인 곳도 많다는 지적에 대해서는 어떻게 생각하나.= HUG의 고분양가 관리를 통해 나온 가격으로 생각된다. 그 관리를 회피하려는 움직임이 있어 상한제 적용 지역을 지정하게 된 것이다.
▶분양가 상한제가 집값 안정보다는 시세보다 낮은 분양가로 '로또 아파트'를 양산한다는 우려에 대해 어떻게 생각하나.
= 전매제한 기간이 최대 10년까지 연장됐고, 거주 의무를 새로 부과하게 된다. 다만 거래가 동결될 문제가 있어 거주의무기간 지난 후, 그러니까 7년차부터 당초 계약가격에서 이자만 붙여서 정하던 매각 가격에 감정가를 일부 반영하기로 했다.
▶상한제와 HUG 규제를 모두 피하기 위해 통매각하는 움직임에 대해선 어떻게 보나.= 지난번 과천시에서 고분양가 관리를 회피한 사례가 있었고 최근 일부 단지에서도 일반분양분을 분양하지 않고 임대사업자에게 통매각하는 시도가 있었다, 일반분양주택을 임대용으로 전환하는 건 정비계획을 변경해야하는 사항인데, 이는 서울시를 거쳐야 한다. 서울시를 통해 유권해석이 통보된 상태다. 통매각은 민간임대법을 근거로 하는 것이지만, 분양가 상한제 지역으로 지정되면 민간임대법상 매각이 안 된다.
▶다음 주정심은 언제쯤 개최하나. 상승률 등 개최 기준이 있나.= 아직 일정이 나온 건 없다.
▶김현미 장관께서 불안요인이 더해지면 추가 대책 강구하겠다고 했는데 어떤 대책인가.= 시장 불안 재현될 때를 대비해 준비하고 있다. 구체적 내용을 지금 밝히기는 곤란하다.
▶부동산시장점검회의 정례화는 언제부터고 어떻게 할 계획인가.= 관계부처가 참여해 지금도 운영 중이다. 국토부와 기획재정부, 행정안전부, 금융위원회, 금융감독원, 국세청이 참석해 운영하고 있다. 지방세와 국세, 금융 쪽을 담당하는 곳이다. 여기서 시장 경향에 대해 철저히 모니터링해 적기에 대응하도록 하겠다.