서울 강북의 대표적 재개발 구역인 용산구 한남3구역(사진=연합뉴스)
강남구 개포‧대치동, 서초구 반포‧방배동, 송파구 신천‧잠실동, 강동구 길‧둔촌동 등 강남 4구 내 다수의 동을 비롯한 서울 시내 27개 동에 분양가 상한제가 적용된다.
이른바 마‧용‧성 등 서울 강북지역의 집값 상승세를 견인한 일부 지역도 포함됐지만, 서대문구와 동작구 등은 '물량'과 '시기' 기준에 미달해 제외됐다. 경기 과천시나 대구 수성구 등 수도권‧지방의 지역 역시 마찬가지다.
국토교통부는 6일 이 같은 내용의 주거정책심의위원회(주정심) 심의 결과를 발표했다.
강남구 개포‧대치‧도곡‧삼성‧압구정‧역삼‧일원‧청담동, 서초구 반포‧방배‧서초‧잠원동, 송파구 가락‧마천‧문정‧방이‧송파‧신천‧오금‧잠실동, 강동구 길‧둔촌동 등 사실상 재건축이 예정된 강남 4구의 거의 모든 동은 상한제를 적용받게 됐다.
이 외에도 서울의 한강 이남 지역에서는 영등포구 여의도동이, 강북지역에서는 마포구 아현동, 용산구 보광‧한남동, 성동구 성수동1가가 선정됐다.
다만 이들 동네를 제외환 서울과 수도권, 지방에서는 상한제 적용지가 나오지 않았다.
최근 집값 상승세가 가팔랐던 경기 과천시와 서울 서대문구 북아현동, 동작구 흑석동, 대구 수성구 등이 예상 적용지로 거론됐지만, 결국 사정권에서 벗어난 것이다.
국토부 이문기 주택토지실장은 "해당 지역에서는 집값 상승률이 높게 나타났지만 정비사업이 지나치게 초기 단계에 있어 당장 분양할 물량이 없거나 물량 자체가 적은 경우라 정량요건에서 제외됐다"고 설명했다.
또 "주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양, 통매각 등을 하려 한 단지가 있는 지역에 대해서는 신속하게 추가 대상지로 지정할 계획"이라고 덧붙였다.
상한제 적용지역은 투기과열지구 등 법정요건을 갖추면 2단계 정량요건상 일반분양 예정 물량이 1천호 이상이거나 고분양가 책정 움직임이 보이는 단지를 갖춰야 한다.
또 3단계 동별 검토에서 사업물량이 적어 상대적으로 시장 영향력이 적은 지역은 제외된다. 부동산 시장의 양극화로 서울, 특히 강남 등 일부 지역에 집값 문제가 집중돼 있다는 판단에 따른 '핀셋 규제'인 셈이다.
하지만 상한제에 가로막힌 수요가 결과적으로 비적용지의 집값에 부채질을 하는 '풍선효과' 우려는 여전하다. 이 실장은 "시장을 면밀히 모니터링해 이 같은 풍선효과나 고분양가 관리 회피 움직임이 보이는 지역에 대해서는 신속하게 추가 지정을 할 계획"이라고 밝혔다.
국토부는 상한제 적용지의 분양가가 시세의 70~80% 수준 또는 HUG의 승인 가격보다 5~10%p 낮은 수준에서 형성될 것이라고 설명했다.
이날 주정심의 또 다른 심의 안건이었던 조정대상지역에서는 검토 결과 경기 고양시와 남양주시 일부와 부산 동래‧수영‧해운대구가 빠졌다.
이에 따라 이들 지역은 주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50% 등 기존 대출 규제가 완화되고, 다주택자 양도세 중과 등 세 부담도 줄어들 전망이다.
다만 고양시의 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)와 남양주시의 다산동, 별내동 등은 그대로 조정대상지역으로 남았다.
고양시 7개 지구의 경우, 서울과 가깝고 신축 단지 위주라 가격 수준 자체가 높은 데다 GTX-A 노선과 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재도 있어 가격 상승 가능성이 높다고 설명했다.
남양주시 다산신도시와 별내신도시의 경우도 마찬가지로 서울에 인접한 데다 서울 집값 상승세가 확산하면서 함께 상승세가 뚜렷했다는 게 당국 얘기다.