상공에서 바라본 수도권 아파트. (사진=이한형 기자/자료사진)
문재인 정부의 사실상 19번째 부동산대책이 오늘 나온다. 서울의 고가 주택시장 잡기에 집중했던 이전 대책의 '풍선효과'가 다른 비규제 지역에서 일어났다는 지적에 따라 수도권의 집값 급등 지역에 대한 추가 규제가 담길 전망이다.
국토교통부는 20일 주거정책심의위원회(주정심)를 연다.
투기과열지구와 조정대상지역, 분양가 상한제 적용 지역의 지정‧해제 등 안건을 다루는 주정심은 국토부 장관을 위원장으로 하면서 기획재정부 1차관과 금융위원회 부위원장, 한국토지주택공사(LH) 사장, 주택도시보증공사(HUG) 사장 등 당연직 위원 13명과 교수와 비정부기구 등 민간 위촉 위원 11명으로 구성된다.
이번 주정심은 지난해 12‧16 부동산대책 이후 상승세를 탄 수도권 일부 지역이 주요 타깃이다.
우선 현재 비규제지역이면서 집값 상승세가 큰 경기 수원시의 권선구·영통구·장안구가 조정대상지역으로 추가될 가능성이 높다.
한국감정원에 따르면 지난주 기준 수원시 권선구의 아파트값은 전주 대비 2.54%, 영통구는 2.24%, 팔달구는 2.15% 올랐다.
같은 기간 0.35%, 0.27%씩 상승한 안양시 만안구와 의왕시도 유력한 대상 지역으로 일컬어진다. 0.4% 오른 시흥시 등도 그 다음으로 꼽힌다. 처인구를 제외한 용인시와 화성 동탄 일부지역 등은 이미 조정대상지역으로 지정돼 있어 이번에 아예 투기과열지구로 '업그레이드' 지정될 수 있다는 관측도 일부 나온다.
현재 투기과열지구는 전국 31곳으로 서울 25개 구와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 하남시, 대구 수성구, 세종 행정중심복합도시 건설 예정 지역이다.
조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 과천시, 광명시, 성남시, 고양시 일부(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계·고양관광문화단지 도시개발구역), 남양주시 다산동·별내동, 하남시, 화성시 동탄2택지개발지구, 구리시, 안양시 동안구, 수원시 광교택지개발지구, 세종 행정중심복합도시 건설 예정 지역이다.
오는 4월 총선을 앞두고 발표되는 이번 대책의 수위에 관해서는 전문가들 의견이 엇갈린다.
건설산업연구원 주택도시연구실 김성환 부연구위원은 "정부 대책이 강경하고 빠르게 계속되고 있다"며 "이번 대책을 홍남기 경제부총리가 나서서 예고했다는 사실 자체도 조정대상지역 조정 이상의 포괄적인 대책이 나올 것이라는 시그널일 수 있다"고 설명했다.
투기과열지구 추가 지정은 물론, 시가 9~15억 원 기준 등 구간에 따른 주택담보대출비율(LTV) 기준 자체가 바뀔 수 있다는 예측이다.
김 부연구위원은 "새로운 규제 적용지가 좁게 설정되면 결국 자금이 다른 곳으로 옮겨붙을 위험이 있다"며 "안양시 동안구 등도 거론되지만, 인천의 일부 구나 구리시 등이 조정대상지역이나 투기과열지구로 신규 지정되거나 업그레이드될 수 있다"고 말했다.
반면, 총선을 앞둔 시점에서 강력한 드라이브를 이어가기는 어려울 것이라는 견해도 있다. 명지대 부동산대학원 권대중 교수는 "안양시 만안구나 의왕시 등을 조정대상지역으로 새로 지정하는 수준에 그칠 것"이라며 "시흥시와 오산시, 화성시 동동탄 등까지 상승세가 이어지고 있지만, 총선을 앞두고 명시적인 '최소화' 정책도, 실질적인 '최대화' 정책도 어려울 것"이라고 설명했다.
또, "조정대상지역으로 지정되면 1가구 1주택 장기보유특별공제에서 배제되고 다주택자 양도세 중과세 등 타격을 받을 수 있다"면서도 "이미 투기과열지구인 서울 '노‧도‧강(노원구‧도봉구‧강북구)' 등은 LTV가 40%인데도 집값이 가파르게 올랐다는 점을 고려하면, 시장 상승세를 잡기는 역부족일 것"이라고 말했다.
대신 조정대상지역의 대출 규제 자체가 강화할 수 있다는 관측도 나온다. 현재 60%로 제한된 조정대상지역 내 LTV 수위를 50%까지 낮추고, 현재 50% 수준인 총부채상환비율(DTI) 역시 조이는 것이다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "기존 조정대상지역에서 투기과열지구로 업그레이드를 하는 것은 어려울 것으로 보이지만, 상대적으로 보유와 매각보다는 진입 단계에서 헐거웠던 조정대상지역의 규제 수위 자체를 높이는 대책도 나올 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.
앞서 지난해 12‧16 대책은 투기과열지구 내 시가 9억 원이 넘는 아파트를 구입할 때는 초과분의 LTV(주택담보대출비율)를 기존 40%에서 20%로 대폭 줄였으며 15억 원 초과 아파트의 경우 주택담보대출을 아예 전면 금지했다.
조정대상지역 내 2주택자의 종합부동산세 부담 상한을 기존 200%에서 300%로 올리고 일시적 2주택자의 경우 신규 주택 취득일부터 1년 안에 해당 주택으로 전입하고 기존 주택을 양도할 때만 비과세 혜택을 주기로 하는 등 조정대상지역 관련 규제도 강화했다.
함 빅데이터랩장은 "12‧16 대책이 발표된 지 2달여밖에 되지 않은 현재는 강도 높은 종합대책을 전방위적으로 내놓기보다는 국지적 풍선효과에 핀셋 대응을 하는 정도가 될 것으로 보인다"며 "앞으로도 공급 과잉 우려가 덜하거나 교통망 확충 등 개발 호재가 있는 곳들에서는 시장과 정책당국 간 대결이 계속될 것"으로 전망했다.