국토교통부 김흥진 주택정책관이 20일 오후 세종시 정부세종청사에서 주거정책심의위원회 심의 결과 발표를 하고 있다. (사진=연합뉴스)
비규제지역이었던 경기 수원시 권선‧영통‧장안구와 안양시 만안구 그리고 의왕시가 새로운 조정대상지역으로 지정됐다. 아울러 조정대상지역의 대출 등 규제 수위도 한층 높아졌다.
국토교통부는 20일 이같은 내용의 주거정책심의위원회(주정심) 심의 결과 등을 발표했다.
새로 조정대상지역으로 지정된 지역은 12‧16 대책 이후인 지난해 12월 넷째 주와 이번 달 둘째 주까지 수도권 누적 상승률인 1.12%의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속됐다.
이 기간 집값 상승률은 수원시 권선구가 7.68%, 영통구가 8.34%, 장안구가 3.44%, 안양시 만안구가 2.43%, 의왕시가 1.93%에 달했다.
아울러 조정대상지역의 규제 수위 자체도 상향된다.
우선, 다음 달 2일부터 주택담보대출비율(LTV) 기준이 강화된다. 조정대상지역 내에서 현행 60%였던 LTV 인정 비율이 주택 가격대에 따라 시가 9억 원 이하의 주택에는 50%로, 9억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 30%로 조정된 것이다.
조정대상지역 내 주택 구입 목적의 사업자 대출도 금지된다. 이번 지정 지역을 비롯해 기존의 조정대상지역 전체가 '1지역'으로 신규·상향 지정돼 청약 전매제한이 소유권 이전 등기일까지로 강화한다.
국토부 김흥진 주택정책관은 "오름세가 가팔랐던 기존 조정대상지역을 투기과열지구로 상향하는 것과 조정대상지역의 규제 자체를 강화하는 두 갈래 방향을 두고 고민했다"며 "투기과열지구와 조정대상지역의 가장 큰 차이가 9억 원 초과 주택에 대한 금융규제인데 해당 지역은 9억 원 초과 주택이 상대적으로 적어 조정대상지역의 전반적 규제 수준을 강화하는 게 실효성이 높을 것이라고 판단했다"고 설명했다.
다음은 국토부 김흥진 주택정책관과 일문일답.
▶ 새해 들어 급등세를 보인 수원 팔달구와 용인 수지구·기흥구 등 기존 조정대상지역들을 투기과열지구로 격상할 것이라는 관측도 있었는데 그렇지 않았다.
= 투기과열지구 지정 내지는 조정대상지역 규제 강화 두 가지를 고민했다. 다만 경기 남부 지역은 9억 원 초과 주택이 상대적으로 많지 않았다. 투기과열지구와 조정대상지역의 가장 큰 차이는 12·16 대책을 통해 투기과열지구는 9억 원 초과 주택에 대한 금융규제를 대폭 강화한 것이다. 이 지역은 투기과열지구로 지정하는 것보다 조정대상지역의 전반적 규제 수준을 강화하는 게 실효성이 높을 것이라고 판단했다.
▶ 대전과 부산 등 지방은 규제지역으로 검토하지 않았나?
= 지방도 모니터링을 했다. 광역시 중 대구와 광주는 최근 상승률이 낮아 상대적으로 안정된 모습이었다. 다만, 대전은 서구와 유성구, 중구를 중심으로 가격 상승률이 높게 나타났다. 엄중하게 상황을 보면서 면밀한 모니터링 중이다.
▶ 또다시 다른 지역에서 '풍선효과'가 나타날 가능성이 작지 않은데 '뒷북 대책'으로 이를 막을 수 있겠느냐는 비판도 있다.
= 풍선효과라고 단정 짓기는 무리가 있다. 주택가격이 오르는 원인은 여러 가지다. 최근 주택 가격이 많이 오른 경기 남부 지역은 그동안 상승률이 그렇게 높지 않았고 상대적 저평가 인식이 많은 상태에서 광역 교통 개선 방안을 비롯한 개발 호재 등으로 투자 수요가 쏠렸다. 그런 지역의 주택가격 상승을 풍선효과로만 단정하기는 어렵다. 비규제지역도 다주택자 주택 거래가 늘어난다든가 외지인 거래가 많이 일어나면 집중 조사해서 면밀히 들여다본다. 주택가격 상승이 일어나거나 번질 경우 즉시 추가 조치를 할 예정이다.
▶ 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등으로 다주택자를 직접 타격할 수도 있었을 텐데?
= 투자 수요가 많이 몰린 가격 급등 지역을 중심으로 맞춤형 대응을 하자는 게 정부의 기본적 정책 기조다. 조정대상지역이 되면 다주택자는 양도세 중과나 종부세 세율 자체가 오른다. 규제지역 지정을 통해 이상 과열된 지역은 핀셋 대응한다.
▶ 조정대상지역을 구별로 지정했는데 수원 권선구만 해도 호매실동 등만 그렇지 구 주택단지는 집값 영향이 거의 없었다. 분양가 상한제 지정 때처럼 동별로 봐야 하지 않았을까?
= 구별로 시장 상황을 면밀히 모니터링했다. 일부 구는 주택별로 좀 차이가 있었지만, 대부분 구 전체가 집값 상승 기대감이 팽배했다. 특정 동만 지정했을 경우 인근 동의 주택가격이 상대적으로 규제를 적용받지 않아 문제가 있다.
▶ 조정대상지역 '1지역' 적용은 어느 시점부터인가?
= 조정대상지역은 전매제한 기간에 따라 1지역, 2지역, 3지역으로 구분된다. 현재 성남시 일부 민간택지 지역과 수원 팔달구, 용인 기흥구 등은 3지역 등이었는데 내일 관보 고시 시점부터 1지역으로 상향된다. 1지역으로 상향되면 상향 이후 분양을 받으신 분은 전매제한이 소유권 이전 등기 시점까지로 강화한다.
▶ 조정대상지역 지정은 오는 21일부터 바로 적용되는데 주택담보대출 규제는 다음 달 2일부터 시행된다. 날짜가 열흘이나 차이가 나는데?
= 오늘 오전에 주정심 심의가 끝나서 관보 게재를 의뢰해 내일 게재돼 효력이 발생한다. 다만 금융 규제는 은행 창구 교육과 시스템 준비에 시간이 걸린다.
▶ 코로나19나 오는 총선이 이번 대책 수위에 영향을 줬나?
= 전혀 신경 쓰지 않았다. 주택시장을 안정적으로 관리해 실수요자 중심의 시장으로 끌고 가겠다는 원칙하에 준비했다.
▶ 여당에서 추가 규제에 제동을 거는데 이번 정책 강도 약화에 영향을 주지 않았나?
= 실수요자 보호를 꼼꼼하게 챙겨달란 것이지 주택시장 안정화 대책을 추진하는 데 국토부와 이견이 있었던 것은 아니었다.
▶ 추가적 공급 확대 방안으로 고심하는 게 있나?
= 지난번 가로주택정비사업을 비롯해 도심 내 공급 방안을 발표한 게 있다. 구체적으로 어떻게 작동되고 공급될지 이른 시일 내 추가 발표하겠다.