- 국내 첫 연구서 <서울 젠트리피케이션을="" 만나다="">
- 허름한 동네가 말끔하게 '젠트리피케이션'
- 건물주는 이득, 세입자는…
- 도시재개발 불가피하다면 임차인 보호라도 제대로
- 권리금, 임차인이 건물가치상승에 기여했다는 증거
- 세입자의 '을질' 생존권 관점에서 바라봐야
- 2009년 두리반, 새로운 연대의 가능성
[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']
■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~20:00)
■ 방송일 : 2016년 8월 10일 (수) 오후 7시 5분
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 신현준 교수 (성공회대 동아시아연구소)
◇ 정관용> 젠트리피케이션이라는 말, 여러분 많이 들어보셨죠? 홍대, 가로수길, 한남동. 소위 말하는 뜨는 상권들. 여기 임대료가 오르면서 기존에 살던 주민이나 상인들이 쫓겨나는 현상, 이걸 젠트리피케이션 이렇게 말하죠. 서울을 주제로 이 젠트리피케이션 현상을 현장 밀착형으로 연구한 최초의 연구소가 나왔습니다. 제목이 ‘서울 젠트리피케이션을 말하다’. 이 책을 편집하고 저술하신 성공회대 동아시아연구소 연구교수 신현준 교수를 오늘 스튜디오에 모셨습니다. 교수님, 어서 오십시오. 대중음악 평론도 하시고 문화산업 전반 연구하시고 그러시던 신 교수님 맞죠?
◆ 신현준> 맞고요. 맞습니다.
◇ 정관용> 그런데 어떻게 젠트리피케이션을 연구하시게 됐어요?
◆ 신현준> 제가 알고 지내는 예술가들이나 음악인들 이런 친구들이 자기가 활동하던 곳에서 밀려나는 현상을 관찰을 하면서요.
◇ 정관용> 그건 관찰 안 할 수가 없죠.
◆ 신현준> 그렇죠. 느껴지니까 이게 뭔가 그러다가 발견한 단어 중에 하나가 젠트리피케이션이라는 단어였고요. 그러다 보니까 알음알음으로 많이 사용하게 되는 것 같습니다.
◇ 정관용> ‘8명의 연구자, 132명의 인터뷰이(interviewee), 1095일의 현장조사’ 책에 이렇게 쓰여 있네요.
◆ 신현준> 네. 1095일을 전부 다 현장조사한 건 아니지만.
◇ 정관용> 어쨌든 8명 연구자가 8개 지역을 맡아서 거기 오래 사신 분, 새로 들어와 가게하시는 분 다양한 분들을 직접 만나 인터뷰하고 조사하셨다 이거죠?
◆ 신현준> 네. 그 이유가 젠트리피케이션이라는 게 누구나 다 그걸 똑같이 겪지는 않는 거라서.
◇ 정관용> 양상이 다 다르죠?
◆ 신현준> 그렇죠. 여러 사람들의 의견을 들어보고 과연 이게 어떻게 경험되고 실감되고 있는가를 좀 주목한 장점이 있는 책이라고 말씀드리고 싶습니다.
◇ 정관용> 지역도 보니까 서촌, 종로3가, 홍대, 신사동 가로수길, 한남동 이런 요즘 얘기도 있지만 옛날 바뀌었던 구로공단 이런 데는 바뀐 지가 오래 됐잖아요. 해방촌 이런 등등의 여러 가지가 섞여 있는데 이 8개 지역의 무슨 공통점 이런 게 있나요?
◆ 신현준> 처음에는 흔히 말하는 아까 말씀하신 핫플레이스라고 보통 말하죠. 그런 뜨는 상권에서 뜨니까 어떤 흥미도 있고 또한 뜨니까 문제가 발생해서 시작은 그거였고요. 그게 한 4군데 정도일 거고요.
◇ 정관용> 그게 홍대, 연남동 이런 데죠.
◆ 신현준> 가로수길, 한남동 또 서촌. 하다 보니까 약간 더 넓어졌다고 그럴까요? 그렇지 않은 곳들도 변화가 발생하고 있고. 아시겠지만 도시재생정책이 시행되기 시작해서요.
◇ 정관용> 맞아요.
◆ 신현준> 그와 관련해서 또 변화가 있는 곳들이 있어서 확대되게 된 거죠. 창신동이나 해방촌이나 구로공단 그 지역들. 상대적으로 오래 된 동네.
◇ 정관용> 구도심.
◆ 신현준> 그렇죠. 구도심까지는 아니더라도요. 오래된 역사적인 동네가 90년대에 어떻게 변화가 있는 것 같고요. 최근 들어서 그 변화가 좀 아주 급속하게 어떤 변화가 있다. 그 허름한 동네가 말끔하게 바뀌는 전체적 과정을 젠트리피케이션이라고 부르는 것 같습니다.
◇ 정관용> 거기서 말끔하게 바뀌는 과정에 이득을 보는 사람이 있고 손해를 보는 사람이 있을 것 아닙니까?
◆ 신현준> 네, 물론입니다.
◇ 정관용> 어떻게 갈리나요?
◆ 신현준> 쉽게 말하면 건물주들이 이득을 보고요.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 신현준> 그리고 이른바 세입자, 세를 살고 있는 주거세입자이든 상가세입자이든 세입자들은 어려움을 많이 겪고 있는 것 같습니다.
◇ 정관용> 그런데 건물주도 바뀌잖아요, 또.
◆ 신현준> 그 바뀌는 게 문제입니다.
◇ 정관용> 이게 핫플레이스가 될 듯하다 싶으니까 건물을 20개씩, 30개씩 사시는 분들.
◆ 신현준> 외지에서 오신 분들이 자기 어떤 기획을 가지고 투자를 하시면서 문제가 많이 발생합니다.
◇ 정관용> 그러면 원래 거기 있던 원주민 분들은 싼값에 팔고 나가는 거죠?
◆ 신현준> 그러신 분도 계시고 또 자기 가진 건물이 갑자기 뜨니까 갑자기 깨어나신 분들도 계시고.
◇ 정관용> 깨어나서 사업가가 돼요?
◆ 신현준> 사업가가 되기도 하고 임대료를 많이 올려 받기도 하시고.
◇ 정관용> 아.
◆ 신현준> 그 과정에서 부동산 업자들이 또 이렇게 여러 가지 기획을 이전보다 체계적으로 만들기도 하고 이런 현상을 많이 발견했습니다.
◇ 정관용> 또 처음에 거기를 핫플레이스로 만드는 개척자라고 할까. 그게 우리 신 교수 친구 분들 같은, 후배들 같은 예술가 이런 분들이잖아요.
◆ 신현준> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그런 분들이 처음에 개척만 해놓고 결국 또 쫓겨나죠?
◆ 신현준> 그게 핵심인 것 같습니다. 이른바 힙(hip)하다는 말 많이 쓰죠?
◇ 정관용> 무슨 뜻인지 저는 잘 모르겠어요.
◆ 신현준> 어쨌든 세련된, 매력적인.
◇ 정관용> 그건 영어단어입니까?
◆ 신현준> 그렇죠.
◇ 정관용> 힙하다?
◆ 신현준> 힙합의 힙이다, 히피의 힙 이런 단어인데 그들이 개척을 하는데 그들이 양면적이죠. 그들도 처음에는 어느 정도 원주민들을 몰아내는 효과를 가질 수도 있겠죠.
신현준 교수
◇ 정관용> 원래 구멍가게를 나가게 하고.
◆ 신현준> 그렇죠. 세탁소나 이런 곳들이 카페가 된다든가 그런 과정이 있는데 우리가 젠트리피케이션이라는 말이 사회적 이슈가 되는 건 이 단계가 아니라 처음에 동네를 예쁘고 감각적으로 만들었던 그 주체들이 정작 뒤에는 밀려나 버리는. 그 동네를 일구었던, 가치를 상승시켰던 그런 주역들이 오히려 밀려나버리고 피해자가 되어 버리는 현상이 가장 핵심인 것 같습니다.
◇ 정관용> 그들을 밀어내고 새로 들어온 분들은 자본가들이에요?
◆ 신현준> 누구인지 실명이나 이런 걸 거론할 수는 없겠지만 아까 말씀드렸던 새롭게 건물을 구입해서 뭔가 사업을 하시려는 분들이죠. 본격적으로 투자를 하시는 분들이죠.
◇ 정관용> 그렇죠. 그리고 이미 한번 핫플레이스가 됐으니까 계속 장사는 잘 되나요?
◆ 신현준> 그렇죠. 하나의 매뉴얼이 만들어진 거라고 할 수 있겠죠. 어떻게 본다면 부동산 투자가 과거에는 신개발하는 아파트를 갔다면 이제는 아파트값 잘 안 오르지 않습니까?
◇ 정관용> 안 오르죠.
◆ 신현준> 경제도 저성장이니까 오다가 플랜카드 본 게 하나 있습니다. 오늘은 아니지만. ‘수익형 부동산’이라는 말을 많이 쓰고요, 부동산 업계에서. ‘건물 사서 월세 받자’ 이런 게 제가 보기에는 한 2000년대 말 이후 좀 패러다임이 바뀐 것 같습니다.
◇ 정관용> 맞습니다. 부동산 투자의 패러다임이 변화했고.
◆ 신현준> 그렇죠. 주거용 아파트 구입해도 더 이상 시세도 안 오르고 그리고 은행에 맡겨도 이자가 별로 없으니까 어떤 부동산, 상가 부동산이라고 할 수 있을까요? 그걸 구입해서 월세를 받으려는 전략이 여러 가지 많이 개발되고요. 그게 그 수익형 부동산을 구입하기 위해서는 뭔가 젊고 창의적이고 예술적인 사람들을 따라가라.
◇ 정관용> 그렇죠. 그들이 어디 가는지를 보는군요.
◆ 신현준> 그렇죠. 한국은, 서울은 최근의 현상인데 뉴욕, 런던 같은 데 있지 않습니까? 다시 말하면 힙한 도시들은 이미 오래 전부터.
◇ 정관용> 그런 현상이 벌어져 왔다?
◆ 신현준> 네, 벌어져 왔던 거겠죠.
◇ 정관용> 그렇게 해서 핫플레이스를 만든 분들은 쫓겨나게 되면 또 옆으로 옮겨서 거길 또 핫플레이스로 만들더라고요.
◆ 신현준> 그러기도 하고요. 멀리 가기도 하고요. 많이 실망하신 분들은 멀리 가기도 하고. 아니면 아무래도 자기가 일구어왔던 곳에 모든 게 있지 않습니까? 아는 사람들도 있고 여러 가지 시설들도 익숙하니까 근처에 또 그런 남루한 곳이 있으면, 남루해 보이는 곳이 있으면 거기로 옮기기도 하고요. 계속 꼬리에 꼬리를 무는 그런 이동하는 현상이 발견이 되고요. 그게 지금 서울 여러 군데에서 과장인가요? 좀 전쟁터처럼 발생하고 있다는 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 아니, 저희들도 매일 눈으로 보는 거니까. 알 것 같아요. 그런데 궁극적으로 여기서 최대 수익을 보는 사람들은 결국 수익형 부동산 투자자네요.
◆ 신현준> 그렇겠죠. 그리고 새로 투자하시거나 아니면 기존 건물주 분들은, 제가 들은 말인데 그런 공포스러운 말이 있대요, 세입자들한테. ‘아들이 돌아왔다’.
◇ 정관용> (웃음)
◆ 신현준> 건물주 분들의 자제들이 특별히 좋은 직장을 구하지 못한 경우에는 그냥 거기에서 월세를 받아서 자기의 여생을 살려고 하는 경우가 많은 모양입니다.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 신현준> 그러면 아들이 직접 하려고 한다, 이 사업을. 나가라는 경우도 있고요.
◇ 정관용> 그럼 상점이나 카페 주인이 되는 거군요.
◆ 신현준> 그렇죠. 주인이 되기도 하고 아니면 관리만 하든가.
◇ 정관용> 방금 말씀하신 외국에서는 이미 오래 전부터 이런 일들이 쭉 진행돼 왔다. 자, 그러면 우리가 이제 거기서 배워야 할 것은 여기에서 이익을 보는 사람과 피해를 보는 사람, 그 사이에 어떤 균형점이라도 만들어야 될 것 아니냐. 도시재개발이라는 건 불가피하게 하긴 해야 되는 일이고 거기에서 우리가 답을 찾아야 되는 것 아니냐. 그런 각도에서 선진국들의 그런 도시들에서는 어떤 것들을 만들던가요? 정책적인 것도 좋고 합의구조도 좋고 뭔가 좀 우리가 답을 얻으려면요, 앞으로.
◆ 신현준> 주거든 상가든 임대차 관계에서 건물주 마음대로 이렇게 나가라고 하는 경우는 많지 않다고 합니다. 그러니까 임차인이 있고 싶으면 있을 수 있게 하는 여러 가지 법제들이 있고요. 그다음에 한국에서 권리금이라고 말하는, 어떤 임차인이 일구어놓은 그런 것에 대한 보상이겠죠. 그런 것들을 어느 정도 제도적으로는.
◇ 정관용> 보호해 주는?
◆ 신현준> 보호가 돼 있고. 그 나라라고 문제가 없지는 않겠지만 한국의 경우는 약간 좀 폭력적이고 잔인하다는 생각을 하지 않을 수 없는.
◇ 정관용> 건물주가 마음만 먹으면 무소불위죠.
◆ 신현준> 네. 특히 많은 경우 건물주의 횡포라고 말하는 경우가요, 지금도 현행 상가임대차보호법에 의해도 5년간은 계약이 보장되는데 건물주가 기존 건물주이든 새 건물주든 ‘내가 건물을 새로 짓겠다’ 그런 경우는 그냥.
◇ 정관용> 조건에 해당이 안 되고.
◆ 신현준> 네. 조건에 해당이 안 되고 그냥 나가야만 하는 상황이고요. 거기에서 많은 보증금이니 권리금이니 피해가 빈발하고 있는 게 현실이라서.
◇ 정관용> 그래놓고 새로 안 지어요.
◆ 신현준> 많은 경우가 그렇습니다.
◇ 정관용> 그러니까요.
◆ 신현준> 짓는다고 하고 나가라고 한 다음에는 짓지 않은 경우도 많이 있습니다.
◇ 정관용> 그리고 안 지어도 무슨 특별한 제재가 없어요, 지금.
◆ 신현준> 없는 거죠. 그거야 민간사의 계약이니까. 그리고 뭐 임차상인들이 그렇게 법을 잘 아는 경우도 아니고. 문제가 생기면 법전 뒤지고 변호사 찾아보고 그러는데 이미 늦은 때가 많고요. 그런 것들이 상가임대차보호법이 개정이 몇 번 됐는데도 아직 실제 시행되고 있는 건 많은 허점이 있다고 들었고요. 외국 사례와 비교해본다면 한 10년 정도는 보호해 줘야 되는 것 아니냐.
◇ 정관용> 10년.
◆ 신현준> 이런 얘기를 하고 있습니다.
◇ 정관용> 원하면 보호 받을 수 있는.
◆ 신현준> 그렇죠.
◇ 정관용> 또 방금 말씀하신 권리금. 이런 것에 대한 법적 근거.
◆ 신현준> 네. 사실은 그런데 권리금이라는 말 자체가 임차인도 이 건물의 가치를 지금까지 지키는 데 기여를 했다는 것을.
◇ 정관용> 권리가 있다.
◆ 신현준> 역설적으로 반증하는 거거든요.
◇ 정관용> 맞아요, 맞아요.
◆ 신현준> 그렇죠. 그런데 그 권리금은 지금은 법적보호가 안 되고 그냥 관행상으로만 있는 것이기 때문에 어떤 경우 지나치게 비싼 경우도 있고요. 어떤 경우 아예 보장이 안 되는 경우도 있고. 그런 제도적인 문제는 개선될 여지가 많이 있습니다.
◇ 정관용> 얼마 전 리쌍 소유의 건물도 논란이 되지 않았습니까?
◆ 신현준> 네.
◇ 정관용> 저희 방송에서도 한 번 거기에서 우장창창 장사하시는 분 인터뷰를 내보낸 바가 있는데. 그 인터뷰 내용이 기사화되고 나니까 그 밑에 댓글이 달리는 걸 제가 봤더니 이상하게도 반대로 ‘그 정도면 충분히 오래 장사해서 돈 많이 벌었는데 이건 세입자의 갑질 아니냐?’ 이런 식의 반응의 댓글이 참 많이 달리더라고요. 저는 약간 놀랐는데.
◆ 신현준> 정확한 표현이 ‘을질’이라고 나왔습니다.
◇ 정관용> 아, 을질, 을질.
◆ 신현준> 슈퍼 을.
◇ 정관용> 어떻게 생각하세요, 그건?
◆ 신현준> 모르겠습니다. 이 정도 말씀드릴까요? 거주나 생업이 인권이라고 생각한다면 그렇게만 말할 수 없지 않을까. 을질, 을이 얼마나 질을 할 수 있겠습니까? 그분들은 이렇게 그걸 통해서 이득을 보기 위해서라기보다는 생존하기 위해서 생업을 하시는 사람들인데 생존권 문제라고 생각이 드는데요. 그거에 대해서 무슨 을질 말하는 건 저는 좀 동의하지 않는 편이고요. 그런데 어떻게 본다면 그런 거죠. 많은 사례가 있었는데 대부분은 조용히 떠나셨던 거죠.
◇ 정관용> 그렇죠. 저항 못하고.
◆ 신현준> 그런데 몇 몇 요즘 사례들은 자기 표현을 하고 있는 거라서 그런 차이가 있을 뿐이라고 생각을. 그 의사표현을 아마 을질이라고 표현하신 건지 그런 것 같습니다.
◇ 정관용> 아무튼 오랫동안 이루어지고 있는 서울 구석구석의 이런 현상을 현장에 가서 조사해 보신 결론은 현재 우리 임대차보호관계에서 세입자들의 권리가 너무나 약하다. 그거군요.
◆ 신현준> 네.
◇ 정관용> 그 두리반 사건은 유명하지 않습니까?
◆ 신현준> 2009년도부터.
◇ 정관용> 그러니까요. 이건 세입자들이 또 예술인들이 다 함께 모여서 끝까지 저항을 해서 어떤 새로운 연대 가능성 이런 걸 보여준다. 이 책에서 그렇게 언급하신 걸로 아는데 이게 하나의 대안이 될 수 있나요? 어떻게 생각하십니까?
◆ 신현준> 개별적인 케이스는 그럴 수 있을 것 같은데요. 첫번째 할 수 있는 말은 쫓겨나는 상인, 자영업자죠. 그 처지에 대해서 젊은 문화예술인들이 ‘우리 처지가 똑같구나’라고.
◇ 정관용> 공감한다는 거.
◆ 신현준> 공감을 했던 것 같습니다. 그래서 그전까지는 일반적인 그냥 자영업 하시는 그런 공간인데 거기에 문화예술인들이 들어가서 농성도 하고 지지하는 것 저도 약간 놀랬던 경험이 있습니다. 그런데 개별 케이스인 거죠, 개별 케이스.
◇ 정관용> 이걸 제도화할 수 있나요?
◆ 신현준> 두리반법이라든가 노력을 하고 있는 사람들이 있습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다.
◆ 신현준> 그런데 국회에서 국회의원 분들이 건물주가 많다면 그것도 잘 안 될 수도 있는 문제 아닐까 하는 걱정도 하고 있습니다.
◇ 정관용> 그건 우리가 감시하자고요. 건물주 국회의원들이 얼마나 횡포를 하는지.
◆ 신현준> 재산 공개할 때 몇 십억이라는 건 건물이 있다는 말씀인 것 같은데.
◇ 정관용> ‘서울 젠트리피케이션을 말하다’ 이 책은 도시 공간이 하나의 자본의 공간이어서는 안 되는 것 아니냐. 이런 문제제기를 하고 계신 것 같습니다. 생존, 생활의 공간이고 또 문화의 공간이다 이런 관점에서 새로운 법 제도적 보호장치가 필요하다는 문제제기로 듣도록 하죠. 성공회대 동아시아연구소 신현준 교수 오늘 고맙습니다.
◆ 신현준> 네, 감사합니다.