※전국 고속‧시외버스터미널 가운데 유일하게 공기업이 운영하는 인천버스터미널이 반복되는 민영화 전환 위기로 몸살을 앓고 있다. 터미널 시설의 소유권자가 민간기업이기 때문이다. 당시 인천시는 터미널 시설은 매각했지만 이 시설을 다시 임대하는 방식으로 터미널 운영을 이어가고 있다. CBS노컷뉴스는 인천시의 터미널 시설 매각 사례를 통해 지자체의 섣부른 자산 매각이 향후 시민들에게 어떤 영향을 미치는지 살펴보고 이에 대한 문제점을 집어본다. [편집자 주]| 글 싣는 순서 |
①졸속 매각에 책정하지 못한 '터미널 운영권' 가치
②사전 접촉‧세금 감면‧외투기업 먹튀‧용도 변경 특혜까지…커지는 의혹들
(계속) |
(사진=연합뉴스/자료사진)
최근 가까스로 공영 운영을 유지했지만 언제든지 민영화 전환 위기에 놓인 인천버스터미널의 부지와 시설을 매입한 롯데와 이를 매각한 인천시를 둘러싼 특혜 의혹이 끊이지 않고 있다. 당사자들은 의혹이 제기될 때마다 이를 부인했지만 의혹이 장기화되면서 해소의 필요성이 제기된다.
◇매각 전에 미리 롯데에 터미널 매각 의사 타진하고 정보 넘긴 인천시인천시와 롯데를 둘러싼 특혜 의혹은 크게 세 가지로 분류된다. 첫째는 인천시가 애초 터미널 부지를 롯데에 팔기로 정해놓고 절차를 밟았다는 것이다.
이 의혹은 인천시의회가 터미널 매각을 둘러싼 논란을 조사하기 위해 2016년 구성한 '재산 매각 상황과 특수목적법인 조사특별위원회(이하 조사특위)'의 조사 과정에서 구체적으로 제기됐다. 2016년 2월 24일 인천시의회에서 열린 조사특위 심문 회의록을 보면 인천시는 터미널 부지 매각을 결정한 2012년 3월9일보다 한 달여 전 먼저 롯데와 접촉해 매입 의사를 타진했다.
비공식적으로 진행된 이들의 사전 접촉은 인천시 비서실장이 롯데 측에 전격 방문하면서 이뤄졌다. 이후 인천시는 같은 달 28일 롯데와 '비밀유지협약'을 체결하고 인천터미널에 대한 자료들을 넘겼다.
같은 해 5월에 인천시는 '공유재산관리 조례'를 개정해 인천시장이 외국인 투자유치에 필요하다고 인정되는 공유재산을 국유재산법이나 공유재산 및 물품관리법 등 타 규정에도 불구하고 수의계약으로 매각하거나 대부할 수 있도록 했다.
인천시는 이 조례를 토대로 2013년 1월 롯데인천개발㈜와 수의계약 방식으로 9천억 원 규모의 터미널 부지 매매계약을 맺었다. 계약규모는 부지 7만 7816m²(옛 2만 3580평)와 건물(백화점) 16만 1750.4㎡(옛 4만 8929평)다.
롯데인천개발은 롯데쇼핑㈜와 ㈜호텔롯데, 롯데건설㈜, 해외기업 사파스인베스트먼츠비브이(Sapas Investments B.V이하 SAPAS)가 공동출자해 만든 외국인투자기업(이하 외투기업)이다.
(사진=연합뉴스/자료사진)
인천시가 터미널 부지 매각을 결정하기 전 롯데와 사전 접촉해 비밀유지협약까지 맺으면서 관련 정보를 넘겨준 점에 대해 인천시의회 조사특위는 애초 인천시가 롯데에게 터미널 부지를 매각하기로 미리 정해놓고 사업을 진행한 게 아니냐고 지적하기도 했다.
인천터미널 부지 일부를 임대해 백화점을 운영하던 신세계도 해당 매각이 불공정하다며 법원에 소유권 이전 등기 말소 소송까지 냈지만 법원은 롯데의 손을 들어줬다. 인천시가 롯데와 사전에 접촉한 건 사실이지만 이후 매각 공고를 냈고, 경쟁입찰이 아닌 수의계약 방식으로 계약을 맺은 건 조례를 근거로 하기 때문에 법적으로 문제가 없다는 게 법원의 설명이었다.
◇외투기업 지위로 세금 감면 혜택 받은 롯데…지금 외투기업 아닐수도인천시가 롯데를 외투기업 지위로 보고 매매계약을 맺었다는 점도 특혜 제공 목적이 아니냐는 의혹이 나온다.
외투기업이란 외국인이 총 주식이나 출자총액의 100분의 10 이상을 소유한 기업을 말한다. 우리나라에서 외투기업이 급증하기 시작한 시기는 IMF(국제통화기금) 외환위기 이후다. 정부가 외환위기를 극복하고자 외자 유치를 위한 다양한 유인책을 시행하면서 외투기업에게 혜택을 제공했기 때문이다.
외투기업은 일반적으로 첫 3년간 국세(법인세, 소득세)와 지방세(취득세, 등록세, 재산세)의 100%, 이후 2년간 50%의 세금 감면 혜택을 받았다. 롯데인천개발의 역시 각종 세금 감면 혜택을 받았는데 그 규모가 얼마나 되는지는 아직 알려지지 않았다. 인천시 관계자는 "비밀계약 조항이 있어 터미널 부지 매각 당시 감면한 취‧등록세 등 세금 감면 규모 등은 밝힐 수 없다"고 말했다.
이후 롯데는 2014년 1월 터미널 부지 바로 옆 구월농‧수산물도매시장 부지 5만 8663.5㎡(옛 1만 7746평)와 건물 4만 4101.8㎡(옛 1만 3341평) 매각에 대한 우선협상자로 선정돼 3060억원에 사들인다. 이때 역시 롯데는 롯데쇼핑을 내세워 계약지위를 확보한 뒤 외투기업 자격으로 매매계약을 맺었다. 외투기업 이름은 롯데인천타운이다. 터미널 부지 매각 때와 마찬가지로 SAPAS가 해외법인으로 참여했다.
문제는 지금 시점에서 롯데인천개발과 롯데인천타운을 외투기업으로 보기 어렵다는 것이다. 현재 이들 기업은 모두 롯데쇼핑이 100% 지분을 보유하고 있다.
(사진=황진환 기자/자료사진)
SAPAS는 2018년 3월 롯데인천개발 내 보유하고 있던 지분 18.75%(보통주 150만주 외 우선주 240만주)를 모두 롯데물산㈜에 매각했다. 롯데인천개발을 설립한 지 5년 3개월 만이다. 설립 당시 보통주 5천 원, 우선주 2만 5천 원이었던 주식가격은 매각 당시 보통주 6931원, 우선주 3만 4654원으로 올랐다. SAPAS는 이 기간 260억 원의 차익을 남긴 것으로 추정된다.
SAPAS는 또 2015년 설립 당시 30%(보통주 60만주 외 우선주 55만주)의 지분을 참여한 롯데인천타운의 주식을 5년 뒤인 올해 모두 매각했다. 이 기간에는 240억 원의 수익을 올린 것으로 추정된다. SAPAS가 롯데인천개발과 롯데인천타운의 지분 참여를 통해 거둔 투자수익률은 40% 내외인 것으로 보인다.
결과적으로 2013년 인천터미널 부지와 2015년 농‧수산물도매시장 부지를 외투기업 자격으로 매입한 롯데는 다양한 세금감면 혜택을 받았고, SAPAS는 롯데인천개발과 롯데인천타운의 외투기업 지위를 5년간 유지케 한 대가로 500여억 원의 차익을 남겼다. 현행법상 SAPAS의 '먹튀'를 제재할 방안은 없다. 전적으로 해당 기업의 윤리관에 맡겨야 한다.
인천시의회 건설교통위원회 박정숙(국민의힘‧비례) 위원은 "지금 시점에서 두 기업을 외투기업으로 보기 어렵다"며 "인천시가 2번이나 같은 방식으로 공공재산을 매각하면서 이같은 결과를 전혀 예측하지 못했는지 분명 찜찜한 부분이 있다"고 평가했다.
일각에서는 인천시가 이들 기업의 외투기업 지위를 다시 확인해야 한다고 지적한다. 터미널 부지 매각 직후인 2013년 7월 송도지역에 투자한 외투기업에게 조세감면 혜택을 줬다가 뒤늦게 가짜 외투기업인 게 발각된 사례가 있기 때문이다.
2013년 7월 모 외식업체 대표 A씨는 외국인 투자법인으로 가장한 회사를 세운 뒤 송도 한옥마을에 대형식당을 차리고 인천경제자유구역청으로부터 식당 부지 임대료 80%(3억 9천여만 원)를 감면받은 혐의로 기소돼 인천지법 1심과 서울고법 항소심서 모두 징역형을 선고 받았다.
◇노른자위 상권 부지 매입하면서 토지 용도변경 혜택도…터미널 축소 불가피할 듯인천시가 터미널 부지를 매각하기 직전 해당 부지의 용도를 변경한 것에 대해서도 특혜 제공 의혹이 따라다닌다.
인천시는 롯데와 터미널 부지 매매계약을 맺은 2012년 9월 27일로부터 약 3주전 해당 부지의 용도를 기존 일반상업지구에서 중심상업지구로 변경한다는 내용을 담은 도시관리계획을 고시했다. 도시관리계획은 지자체가 각 지역의 개발과 정비, 보전을 위해 수립하는 법정계획이다. 이 계획에 따라 개발이 제한되거나 촉진될 수 있다. 즉 건물의 면적과 높이 등을 제한하는 것으로 부동산 가격을 결정하는 중요 요소 중 하나다.
당시 인천시의 터미널 부지 용도 변경은 기존 건폐율 70%이하 용적률 800% 이하였던 건축물 규제 기준을 건폐율 80% 이하 용적률 1300% 이하로 완화하는 것이 핵심이다. 건폐율은 전체 토지 대비 지상건축물이 차지하는 면적을, 용적률은 대지면적 대비 건축물의 전체 연면적 비율로 건물의 높이와 층고를 결정한다. 다시 말해 롯데에게 터미널 부지에 지을 수 있는 건물의 면적고 층고를 높여줘 보다 높은 수익이 가능한 건축물이 들어올 수 있도록 한 것이다.
인천시청(사진=자료사진)
이같은 용도 변경은 당시 재정난에 허덕이던 인천시가 해당 부지의 가치를 높여 더 높은 가격으로 매각하기 위한 것으로 해석됐다. 실제 이 지역의 개별공시지가는 2012년 ㎡당 271만 원에서 다음 해 660만 원으로 2.43배가량 폭등했다.
이에 따라 인천시는 해당 부지의 가격을 애초 5623억 원으로 감정평가했다가 용도 변경 후 8688억 원으로 3천억 원 가량 높일 수 있었고 9천억 원에 최종 매각했다. 문제는 부지 가치가 인천시의 예상보다 높아졌다는 것이다. 매각 직후 토지 가격이 2.43배 올랐지만 정작 매각액은 이를 제대로 반영하지 못했다. 인천시의회도 "공유재산 매각 시 시급한 재정난 해소라는 이유로 면밀한 검토없이 절차를 진행했다"며 이같은 문제점을 지적한 바 있다.
애초 용도 변경 자체가 특혜라는 주장도 나왔다. 당시 인천 터미널은 부지 내 입주한 신세계백화점의 매출은 신세계백화점 전체 매출액 순위 4위를 기록했고 롯데‧현대‧신세계 백화점 전체 순위에서도 7위를 차지할 만큼 좋은 실적을 보였다.
이곳은 하루 평균 유동인구가 3만 명을 넘는 데다 주변에 구월동 로데오거리 등 번화기와 인천시청, 인천시교육청 등 공공기관이 밀집한 인천의 핵심상권이다. 신세계백화점 간판을 달고 영업한 마지막 해인 2018년 연매출이 6천억 원을 넘었다. 이미 매각 이후 큰 이익이 예상되는 데도 더 높은 수익을 기대할 수 있는 건축물을 지을 수 있도록 허용해준 게 특혜 제공이라는 주장이 나오는 이유다.
인천시가 롯데가 매입한 부지를 용도 변경해 줘 특혜를 제공했다는 논란은 아직 진행형이다. 롯데는 이곳에 터미널 부지와 옛 농‧수산물도매시장 부지를 아우르는 가칭 '롯데 인천터미널 복합단지' 개발계획을 추진 중이다. 지하철과 터미널을 연계한 환승 허브와 상업‧문화‧업무 기능을 갖춘 복합개발 계획이다.
인천시는 올해 2월 이곳을 특별계획구역으로 지정‧고시했다. 터미널 부지에 이어 옛 농‧수산물도매시장도 특별계획구역을 묶어 동일한 개발이 가능토록 한 것이다. 터미널은 기존 면적 7만 6702㎡ 중 법적 최소면적인 4862㎡ 이상만 확보하면 된다는 내용도 포함됐다.
터미널 시설 배치 및 운영상 필요할 경우 추가 터미널 부지 확보방안을 제시해야 한다는 단서가 붙어 있지만 사실상 터미널의 축소는 불보듯 뻔하다. 지난해 시민사회단체들이 터미널 기능 축소를 우려해 이같은 문제를 제기했지만 인천시의 입장은 바뀌지 않았다.
인천교통공사 전경(사진=자료사진)
이 때문에 최근 롯데와 인천교통공사가 2023년까지 기한을 연장한 터미널 운영은 이후 바뀔 가능성이 높아졌다. 인천교통공사의 운영이 연장된다고 하더라도 현재 고시된 내용이 실현되면 현재 터미널 시설은 지하화하는 등 큰 변화가 예상된다.
인천경제정의실천시민연합 김송원 사무처장은 "터미널 매각 당시 여러 특혜 의혹이 있었지만 재정난이라는 문제가 부각돼 인천시의 행보에 대해 제대로 문제를 제기하기 어려웠다"며 "그러나 지금 시점에서 나타나는 여러 상황들은 특혜 의혹을 제기할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.