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서울시장 등 내년 재보선을 앞두고 야권이 정부의 '아픈 손가락'인 부동산 정책을 파고들려는 모습을 보이고 있다. 서울지역의 재개발, 재건축 논란에 불을 지피겠다는 의지가 역력하다.
현 정부가 재개발, 재건축 사업을 꽁꽁 묶어두었던 만큼 야권 인사가 당선될 경우 충돌은 불가피할 것으로 관측된다.
◇ 야권 당선 시 '35층 제한 완화' 등 규제 완화로 가나오는 4월 재보선 결과에 따라 특히 '서울시장'이 보수 야권 인사로 바뀐다면, 지금까지 정부와 결을 같이 하며 부동산정책을 보조해 온 서울시로서는 여러 변화를 겪게 될 것으로 예상된다.
이 경우 △정비사업 관련 각종 인허가 신속화 △32층 층고 제한 완화 △종 상향 등 용도지역 변경을 통한 용적률 완화 등 전반적인 규제 완화가 단행될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
가령 재건축 사업을 진행하려 할 경우 안전진단 통과 뒤에도 교통영향평가, 건축 심의 등 정비사업의 '8부 능선'이라 불리는 사업시행 인가를 위한 여러 절차를 거쳐야 하는데, 시정 방침에 따라 이것이 좀 더 속도감 있게 진행될 수 있다는 것이다.
한양대 도시공학과 이창무 교수는 "정비사업 절차 자체는 정부가 틀을 마련했지만, 진행 과정에서 서울시가 관여할 수 있는 것들이 적지 않다"며 "심의 과정에서 발생하는 여러 갈등을 적극적으로 시에서 조정할 경우 훨씬 빠르게 시행 인가가 나올 수 있을 것"이라고 설명했다.
경기대 도시·교통공학과 김진유 교수 역시 "정비구역 지정일로부터 5년 이내 사업시행인가를 신청하지 못하면 구역이 해제되는데, 현재 시 방침상 이런 식으로 아예 해제되거나 '개점 휴업' 상태인 곳들이 많다"며 "이런 곳들에 속도감이 부여될 수 있을 것"이라고 설명했다.
박원순 전 시장의 '2030 서울도시기본계획' 틀에 따른 '35층 층고 제한'도 마찬가지다. 김 교수는 "도시의 스카이라인이나 기존 인프라의 수용 능력 등을 고려해 도시기본계획 재정비를 통한 조정이 용이하다"고 설명했다.
2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종 상향을 하는 등 시 도시계획위원회 심사를 거쳐야 하는 용도지역 변경이 좀 더 수월해질 수 있다는 관측도 나온다.
익명을 요구한 부동산 전문가는 "시장이 의지를 가질 경우 용도 변경을 통해 용적률을 높이는 효과를 가져올 수 있다"며 "사업성을 높이기 위해 2종에서 3종 일반주거지역으로, 또는 준주거지역으로 종 상향할 경우 물량 공급에 기여할 수 있는 것"이라고 설명했다.
특히, 공공재건축 등으로 추가된 물량을 기부채납 등으로 공공에 기여하는 비율에 대해서도 "국토교통부가 발표하는 형식이긴 하지만, 서울시와 협의하고 조율한다는 점에서 시정 방침이 반영될 수 있는 사안"이라고도 덧붙였다.
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◇ 중앙정부-지자체 '불협화음' 우려도…"정부 기조 강력, 큰 변화는 '글쎄'"최근 여론조사에서 여야의 기세는 비등하게 나타나고 있다. 리얼미터가 YTN 의뢰로 지난 16~20일 전국 18세 이상 유권자 2514명을 대상으로 한 여론조사 결과에 따르면, 서울에서는 국민의힘 지지율이 28.7%를 기록해 28.1%인 더불어민주당과 호각세를 보인 것으로 나타났다.
이렇다 보니, 선거를 몇 달 앞두고 야권은 부동산 공세를 높이고 있는 상황이다. 김종인 국민의힘 대표는 당 차원의 부동산 정책 비전 마련을 주문했고, 박춘희 전 송파구청장과 이혜훈‧김선동 전 의원 등 일찌감치 서울시장 출마를 선언한 야권 인사들 역시 부동산 문제를 주요 비판 지점으로 내세운 상태다.
실제 야권 인사가 서울시장 등 자리를 차지할 경우, 중앙정부와 지방자치단체 간 갈등은 불가피할 것이란 게 전문가들의 시각이다.
김진유 교수는 "아직은 추정에 불과하지만, 만약 규제 완화를 주장하는 야권 인사가 당선된다면 정부 정책 기조와는 어긋날 수밖에 없을 것"이라면서도 "여당 내에서도 재건축 규제나 재산세 인하 등을 두고 이견이 있었던 만큼, 여당 인사가 되더라도 완화 방침이 반영될 가능성도 있다"고 말했다.
반면 부동산 규제에 대한 정부 기조가 워낙 강력하다는 점을 고려하면 서울시장직의 변화가 부동산시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라는 견해도 나온다.
건국대 부동산학과 조주현 명예교수는 "재건축‧재개발 관련 미세한 규제 완화라든가 개발 분위기 조성 등은 가능하겠지만, 중앙정부의 의지가 워낙 강한 상태"라며 "인허가 과정에서 정성적으로 평가할 부분이 더러 있지만, 서울시가 자율성을 갖고 할 수 있는 게 많지는 않을 것"이라고 말했다.
이창무 교수 또한 "(박근혜 정부와 박원순 전 시장 당시) 서울 내 정비사업 구역 해제나 재건축 규제는 중앙정부보다는 서울시의 선택이었고, (오세훈 전 시장 당시) 뉴타운 사업 역시 마찬가지"라며 "지자체의 시도나 노력이 중앙정부의 다른 방향과 진행되면서 정부와 피드백을 주고받는 사이 바람직한 방향으로 나아갈 수도 있다"고 설명했다.