서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 둔촌주공 공사현장. 박종민 기자정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 전방위적으로 규제 완화에 나선 가운데 분양 시장의 양극화 현상이 심화되고 있는 것으로 나타났다.
대거 미분양 우려가 나왔던 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온(둔촌주공)'의 초기 계약률은 정부의 규제 완화에 힘입어 70%를 육박하며 '선방'한 것으로 나타났지만, 규제 완화 이후 첫 수도권 대단지 분양으로 주목받았던 경기 안양 동안구 호계동 '평촌 센텀퍼스트'는 평균경쟁률이 0.30대 1을 기록하며 참패하는 등 희비가 엇갈리고 있다.
기준금리 인상 사이클이 마무리될 것이라는 전망이 나오고 있지만 여전히 주택담보대출금리가 부담스러운 수준인데다 경기 침체 가능성은 여전한 만큼 전문가들은 입지와 분양가 등에 따른 청약자들의 '옥석가리기'는 계속될 것으로 보고 있다.
'1·3 대책' 발표 후 분양 나선 단지들 줄줄이 흥행 참패
연합뉴스17일 한국부동산원 청약홈에 따르면 정부가 대대적인 규제 완화책을 담은 '1·3 대책'을 발표한 직후 청약을 진행한 평촌 센텀퍼스트는 1150가구 모집에 350명이 지원하며 평균경쟁률은 0.30대 1에 그쳤다.
공급이 가장 많았던 전용 59㎡ A타입은 492가구 중 108명이 지원하면서 평균경쟁률은 0.20대 1이었다. 수요자들의 선호도가 높아 '국민 평형'으로 꼽히는 84㎡ A타입만 19가구 모집에 1순위 해당지역 51명이 몰려 2.68대 1을 기록했다.
정부는 지난 3일 △중도금 대출 보증 분양가 상한 기준 12억원 폐지 △전매제한 기간 단축(수도권 최대 10년→3년) △실거주 의무 폐지 등 대대적인 규제 완화책을 내놨다.
DL이앤씨와 코오롱글로벌이 시공을 맡은 해당 단지는 '1·3대책' 이후 시장에 나온 첫 수도권 브랜드 대단지로 주목 받았지만 체면을 구겼다.
대구 동구 신천동에 공급되는 '힐스테이트 동대구 센트럴' 역시 478가구에 대한 1·2순위 청약에 28명이 신청해 경쟁률이 0.05대 1에 그쳤다. 해당 단지는 현대건설이 시공을 맡았고 2020년 분양에 나서 평균 55.3대 1의 경쟁률을 거둔 인근 아파트와 비슷한 수준으로 분양가를 책정했지만 결과는 천지차이였다.
'저렴한 분양가' 강동헤리티지자이 완판…'미분양 우려' 둔촌주공도 선방
서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온) 정당계약 마감일인 지난 17일 시민들이 둔촌동 견본주택에서 상담하고 있다. 연합뉴스흥행에 참패한 일부 단지와 달리 조기 '완판' 단지도 나왔다. 서울 강동구 길동의 신동아 1·2차 아파트를 재건축한 '강동헤리티지자이'는 지난 10일부터 12일까지 진행한 정당 계약과 이후 예비 당첨자 계약 과정에서 일반 분양분인 219가구의 계약을 모두 마쳤다.
해당 단지는 전용 59㎡ 219가구를 6억5485만~7억7500만원에 분양했다. 인근에서 비슷한 시기에 분양한 둔촌주공보다 분양가가 최대 4억원이 저렴했고, 주변 기존 아파트 시세보다도 낮았다. 지난달 19일 진행한 특별공급 청약에선113가구 모집에 5340명이 몰리며 47.3대 1의 경쟁률을 기록했고, 다음날 진행된 1순위 청약에서도 106가구 모집에 5723명이 청약해 평균 53.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 당첨 최고 가점은 5인 가족이 받을 수 있는 최고점인 74점이었고, 최저점은 3인 가족 만점 통장인 64점이었다.
분양가 매력도가 상대적으로 떨어진다고 평가 받았던 서울 다른 단지들에는 '1·3 대책' 이후 온기가 퍼지고 있다.
지난달 청약을 진행한 서울 성북구 장위동 장위4구역 재개발 단지인 '장위자이레디언트'는 956가구 모집에 4479명이 청약통장을 던지며 4.68대 1의 평균경쟁률을 기록했다. 최근 마무리된 계약결과 초기 계약률은 59.6%을 기록했다. 시장에서는 '선방했다'는 평가가 나온다.
지난 17일 계약을 마친 둔촌주공의 초기 계약률도 70%에 근접한 것으로 알려졌다. 49㎡, 59㎡, 84㎡ 등 이른바 '주력 평형'의 초기 계약률은 예상치를 상회했지만 29㎡와 39㎡ 등 초소형 주택형이 저조한 계약률이 평균 초기 계약률을 끌어내린 것으로 전해졌다.
둔촌주공 분양관계자는 "청약 특성상 부적격 당첨자가 나올 수도 있고, 예비당첨자까지 진행해봐야 무순위 청약 물량이 확정되겠지만 예비당첨자 계약까지 진행하면 계약률이 20% 이상 올라갈 것으로 전망하고 있다"면서도 "초소형 주택형에서는 무순위 청약 물량이 나올 수 있다"고 말했다.
둔촌주공은 국내 최대 재건축 단지로 '2022년 분양시장 최대어'로 주목받았지만, 최근 급격한 시장 침체 속 3695가구 모집에 2만153명이 청약하며 평균 5.45대 1의 경쟁률을 기록하는데 그쳤다. 국민평형으로 불리는 84㎡는 12억3600만~13억2040만원으로 중도금 대출이 불가능하고 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 등의 제약조건 등이 청약 대기자들을 움직이지 못했다는 평가가 나왔다.
하지만 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 분양시장 규제를 대폭 완화한 이른바 '1.3 대책'을 발표한 뒤 중도금 및 전매제한, 실거주 문턱이 크게 낮아지면서 당첨자들을 움직였다는 평가가 나온다.
"청약자수 감소와 청약경쟁률 둔화는 상수…시장양극화 심화"
전문가들은 앞으로도 분양가와 입지 등을 종합적으로 고려한 청약 예정자들의 옥석가리기가 심화될 것으로 보고 있다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "1·3대책이 분양시장 규제완화에 집중되면서 중도금 집단대출과 전매제한 장벽이 낮아졌지만 차익에 대한 기대심리와 집단대출 이자부담 등을 고려하면 과거보다 총 청약자 수는 줄고 청약경쟁률 둔화 등이 발생할 수 밖에 없다"며 "대기수요가 꾸준했던 지역에는 수요가 있겠지만 그렇지 않은 단지는 미분양 우려가 커지는 분양시장 양극화가 기존 주택시장처럼 심화될 수밖에 없다"고 말했다.