[앵커]
지난해 부동산 시장이 얼어붙으면서 주택가격도 하락세를 보였죠. 그런데 이처럼 집값이 떨어지면 전세 세입자들이 제때 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 연구 결과가 나왔습니다. 이미 깡통전세 사태에 빌라왕 사건들까지 겹치면서 임차인들의 우려가 이만저만이 아니었는데 그런 우려가 현실로 이어질 수 있다는 게 연구 결과로도 나타난 셈인데요. 자세한 내용 경제부 이준규 기자와 함께 살펴보겠습니다.
이 기자, 어서오세요.
[기자]
안녕하세요.
[앵커]
집값이 떨어지면 전세보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있다. 이 부분이 이번 연구 결과의 핵심인 것 같은데요. 정말 그런가요?
[기자]
아주 짧게 요약하면 그렇습니다. 그래도 조금 더 설명 드려야겠죠. 어제 국토연구원이 발표한 내용은 레버리지, 그러니까 전세집에 투자를 하는데 있는 돈만 가지고 투자를 하는 게 아니라 부채, 즉 전세보증금을 떠안는 조건으로 투자금액을 최소화하는 이른바 갭투자에 대한 연구였습니다.
[앵커]
갭투자에 대한 연구라고 하셨는데, 아무래도 갭투자를 하려면 집값과 전세가격 사이의 격차가 적어야 투자가 쉽잖아요? 그 격차가 적으려면 시세가 딱딱 나와 있는 아파트보다는 빌라가 투자 대상이 될 가능성이 높겠고요.
[기자]
맞습니다. 전세 레버리지 매입, 말씀하신 그 갭투자는 전세의 경우가 매매가와 전세가 사이의 격차가 적으니까 훨씬 수월하죠. 그렇게 싼 값에 집을 매입했다가 시간이 지나서 집값이 오르면 다시 이 집을 팔아서 시세차익을 거두는 게 바로 갭투자의 정석이라고 할 수 있을 텐데요. 거기에다가 임차인의 보증금을 떠안는 방식을 활용하기 때문에 개인 자본이 대규모로 들어가지 않다보니 여러 대출관련 금융규제를 피하기도 쉽다는 이점이 있습니다.
[앵커]
액수 부담도 적고 규제도 적으니 쉽게 손이 간다는 말씀인데요. 결국은 집을 팔아서 이익을 남겨야 하는 게 투자인데, 레버리지 투자라는 것도 단순히 투자가 쉽다는 것 외에 집값이 상승해서 뭔가 돈을 벌어야만 의미가 있지 않나요?
황진환 기자 [기자]
그렇죠. 투자가 쉽다고 해도 이윤을 남기지 못하면 그건 그냥 심심풀이 소일거리밖에 안 되는 거죠. 당연히 이런 갭투자가 성행하려면 집값이 올라줘야 하는데요. 역시나 집값이 크게 올랐던 지난 정부 때 갭투자가 크게 늘었습니다. 연구진에 따르면 임차인의 보증금을 이어받는 보증금 승계 매입이 2020년 2월까지는 월평균 6천 건 정도였는데요. 그 다음 달인 2020년 3월부터 지난해 말까지는 월평균 2만 건 정도로 늘어났다고 합니다.
[앵커]
6천 건에서 2만 건이면 최근 3년 동안의 평균 갭투자 양이 그 이전보다 3배 이상 늘어났다는 말씀이잖아요?
[기자]
그렇습니다. 제도의 변경으로 인해서 신고범위가 늘어났기 때문에 신고량 자체가 늘어난 것도 있습니다. 그런데 이렇게까지 폭발적으로 늘어난 것은 2020년을 전후로 한 시기, 좀 더 길게는 문재인 정부의 초·중기를 지나는 시기부터 재작년까지 지속적으로 집값이 오르지 않았습니까? 그래서 나도 한 번 소자본 투자로 돈 좀 벌어보자 하는 분들이 레버리지 투자에 뛰어들면서 이렇게 거래량이 늘어났다고 연구진은 분석했습니다.
[앵커]
집값이 지속적으로 오른다면야 이런 투자가 문제가 되지 않겠죠. 그런데 작년에는 집값이 하락했잖아요. 이러면 문제가 생기는 것 아닌가요?
[기자]
맞습니다. 집값이 오르면 전세가도 오르니까 집주인은 여유로워지고, 계약갱신청구권 사용 가능성도 높아져서 큰 문제가 없죠. 반면 앵커 말씀대로 집값이 떨어지면 상황이 완전히 달라집니다. 전세를 놓는 이유가 어쨌든 전세를 놓음으로써 경제적인 이득을 보기 위한 것 아니겠습니까? 전세보증금을 승계하는 갭투자의 경우에도 임대인이 그 보증금 규모의 돈을 따로 마련해두지 않는 만큼 어딘가에 자기 경제활동에 돈을 쓰고 있을 거란 말이죠. 그런데 집값이 떨어졌어요. 전세보증금보다 더 낮은 수준이 되지 않으면 집을 처분해서라도 돌려줄 수가 있지만 지난해와 같은 집값 하락기에는 그럴 수가 없거든요. 그래서 집을 팔아도 전세보증금을 못 주는 상태, 이게 바로 '깡통전세'라는 건데, 지난해 그런 상황이 속출하게 된 거죠.
[앵커]
실제로 깡통전세 때문에 어려움을 겪으신 분들이 상당하신데요. 이게 단순히 일부 세입자들이 운이 나빠서 그런 게 아니라 집값 하락기에는 언제라도 그럴 수 있다는 게 연구 결과로 나오게 된 거죠?
[기자]
네. 연구진에 따르면 계약갱신청구권 사용 없이, 그러니까 임차인의 의지로 강제적으로 계약이 연장되는 그런 특수한 상황이 아닐 경우라면, 주택매매가격이 20% 하락했다고 가정했을 경우에 2024년 7월쯤 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%에 달하는 주택에서 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 추산됐습니다. 다만 계약갱신청구권을 사용한다고 하면 그 위험율이 1% 수준으로 낮아진다고 하는데요. 그런데 집값 하락기에는 전세가도 하락하지 않습니까? 그런 상황이라면 같은 조건으로 전세를 더 살겠다는 임차인은 별로 없을 테니 사실상 계약갱신청구권 사용 가능성은 매우 낮다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
집값이 20%가 빠지면 보증금 떠안고 집 사신 임대인들 주택 중 무려 5분의 2나 제대로 보증금을 돌려줄 수 없다는 얘기네요?
[기자]
그렇습니다. 퍼센티지 말고 수치로 조금 더 자세히 살펴보면, 2021년을 기준가격으로 했을 때 현재 집값이 그때보다 전혀 떨어지지 않았다고 하더라도, 집주인이 가진 현금성 금융자산과 대출 이외에 임대주택까지 모두 처분을 해야만 전세보증금을 반환해줄 수 있는 경우가 20만9천 가구로 분석됐는데요. 임대주택을 처분하더라도 보증금을 돌려줄 여력이 안 되는 경우가 5천 가구 정도 존재하는 것으로 추산됐습니다.
스마트이미지 제공 [앵커]
집값이 떨어지지 않고 있어도 5천 가구 정도는 제대로 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 위험한 상황에 이미 처해 있으신 거군요.
[기자]
네. 그런데 그건 집값이 떨어지지 않을 때 얘기고요. 집값이 15% 하락하면 이 보증금 미반환 우려가 있는 가구 수가 1만 가구로, 만약에 27%까지 하락하게 되면 1만3천 가구로까지 늘어날 것이라는 연구결과가 나왔습니다. 그러니까 2021년보다 집값이 27% 떨어지면 세입자 1만3천 가구가 전세보증금을 제때 받지 못하는 어려움에 처할 수 있다는 얘기죠.
[앵커]
그래서 이런 상황에 대비하기 위해서 주택도시보증공사, HUG라고 하죠. 보증보험에 가입하는 것 아닌가요?
[기자]
맞습니다. HUG 보증보험에 가입하면 집주인이 전세보증금을 안 줄 경우 HUG에서 대신 받고 HUG가 나중에 집주인에게 이걸 받아내면 되는데요. 문제는 HUG가 대신 갚아준 돈, 대위변제액이라고 하는데 지난달 대위변제액이 1692억 원으로 1년 전인 지난해 1월보다 무려 3배를 넘어섰다는 점입니다. 작년 7월 564억 원이었는데 6개월 연속 증가하면서 그 때보다도 3배 가까이 치솟은 거죠. 지난해 대위변제 총액이 9241억 원으로 이 역시 2021년보다 83%나 급증했는데, 지난해 집주인으로부터 돌려받은 금액은 겨우 2490억 원에 불과해서 손실만 6700억 원을 넘어섰습니다. 그리고 HUG라고 해서 무한대로 보증을 해줄 수 있는 건 아닙니다. 주택도시기금법상 자기자본의 60배까지만 보증 발급이 가능한데 지난해 12월에 이미 54.4배, 그러니까 90% 이상을 사용한 셈이어서 위험 수위에 다다른 모습입니다.
[앵커]
정부가 발표한 전세사기 예방책에 따르면 전세금 반환보증의 전세가율을 100%에서 90%로 낮춘다고 하는데 이건 효과가 없을까요?
[기자]
효과가 없지는 않을 것이라는 게 전문가들의 분석입니다만 기대는 다소 엇갈리고 있습니다. 100%가 뭐가 문제냐 하면 전세가하고 집값이 거의 차이가 없어서 전세를 들어올지 말지 고민하는 사람들에게 집주인 또는 집주인과 연계한 공인중개사가 'HUG에 보증보험 들어놨으니까 전세금 떼일 염려 없다' 이런 식으로 임차인을 안심을 시키는 도구로 악용될 수 있다는 우려거든요.
그래서 일각에서는 이걸 낮춘 것은 잘 한 것이다, 효과를 내려면 80%나 70%로 더 낮춰야 한다는 주장이 나옵니다. 하지만 과거 전세가율을 100%로 높인 것은 그 한 푼, 그 10%라도 더 보장을 해줘야 소액 임차인들을 보호할 수 있지 않겠느냐는 취지였습니다. 그래서 일단 90%를 좀 지켜보자. 원래는 100%가 맞는 것 아니냐는 이견도 만만치 않습니다. 작정하고 전세사기를 친 악인들 때문에 피해자가 늘어나다보니 최근 들어 제도 정비의 필요성이 제기된 것인데, 그렇게 해서라도 범죄를 막는 것이 더 중요한지, 아니면 그래도 소액임차인들을 두텁게 보호하는 것이 맞는지 고심해서 조심스럽게 접근해야 할 부분인 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 여기까지 듣겠습니다. 이 기자, 감사합니다.