홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 4일 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 있다.(사진=박종민 기자)
"주택 공급으로 집값을 잡아야 한다"는 요구의 목소리가 커지자 정부가 서울 등 수도권에 대한 주택 추가 공급 대책을 발표하고 나섰다.
하지만 신규 물량 '13만 2천 가구'의 절반이 넘는 7만여 가구는 공급 실현 가능성에 의문이 제기되고 있다. 정비사업자 측의 호응과 추진이 관건인데, 이에 대한 구체적인 고려 없이 이를 물량으로 계산했다는 지적이다.
◇신규 공급물량 13만 2천 가구 중 재건축·재개발 통해 7만 가구…현실성 논란정부는 지난 4일 관계기관 합동으로 '서울 등 수도권 추가 공급에 대한 계획'을 발표했다.
이에 따르면 △ 신규 택지 발굴 △ 용적률 상향과 고밀화 △ 도시규제 완화 △ 정비사업 공공성 강화 등 4개 부문을 통한 신규 공급 물량은 '13만 2천 가구+α' 에 달한다.
이 중에서도 '공공성을 강화한 정비사업'을 통한 물량은 전체 7만 가구로 가장 큰 비중을 차지했다.
재건축에는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업에 참여해 일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향을 전제로 용적률을 500%, 층고를 50층으로 완화하고 늘어난 물량의 50~70%를 기부채납으로 거둬간다는 구상이다. 이를 통해 최소 5만 가구의 추가 공급이 가능해 질 것으로 보고 있다.
(그래픽=연합뉴스)
재개발의 경우 지난 5월 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안' 대책에 담겼던 공공 주도 재개발을 확대하는 방식이다. 정비예정구역뿐만 아니라 지지부진한 전개로 정비해제구역이 된 곳들이 새로 포함된다.
재개발 사업에 공공이 참여해 용적률 완화, 분양가 상한제 배제 등 혜택을 주면서 조합원 물량을 제외한 절반을 임대주택으로 공급하는 등 공공성을 강화하는 것이다. 이를 통해선 2만 가구의 추가 물량이 발생할 것으로 예상하고 있다.
◇"20%는 호응할 것"이란 기대…막연한 함정에 빠질 수 있어문제는 이러한 추산이 '20% 호응'에 대한 희망 섞인 전망에 따른 계산이라는 점이다.
국토부에 따르면, 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않아 공공 재건축의 주 대상이 될 것으로 보이는 서울 93개 사업장에는 약 26만 가구가 포함되는 것으로 집계된다. 이 중 20%가 실제 이러한 계획에 호응한다면 가능한 공급이 5만 가구가 되는 것이다.
재개발 물량을 추산하는 것 역시 유사한 사정이다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 정비해제구역은 서울 내 176곳에 달한다.
국토부는 해제 상태인 점을 고려하면 재개발의 경우 재건축의 경우와 달리 정확한 대상 가구 수를 추려내기는 어려울 것으로 보고 있다. 여기에도 대략 20%가량의 예상치가 적용됐다는 게 국토부의 설명이다.
(사진=박종민 기자/자료사진)
하지만 이 같은 기대의 실현 가능성은 막막하기만 하다. 국토부 김흥진 주택토지실장은 공공 재건축에 대해 "조합의 의견을 직접 묻고 모은 수요는 아니다"라면서 "사업 초기 단계에 있는 사업장 중 이러한 비율이 참여한다는 가정 아래 참여를 독려해 5만 호 정도를 공급하게 한다는 의미"라고 설명했다.
◇"사업성이…" 선 긋는 조합, 당국은 "발 벗고 설득"
일부 정비사업 조합들은 일찌감치 손사래를 치고 있다. '미래 가치'를 강조하는 서울 강남권의 재건축 단지에서는 이러한 반응이 두드러진다. 강남구의 한 재건축조합은 "분양가 상한제에다 최소 50% 이상인 기부채납 비율까지 적용받는다는 점을 고려하면 조합원들의 동의는 어려울 것"이라며 선을 그었다.
부동산114 윤지해 수석연구원은 "택지 발굴 등을 통한 전체적인 물량 자체는 적지 않은 수준"이라면서도 "재건축초과이익환수제와 분양가 상한제, 실거주 의무 등 기존 규제가 그대로인 상황에서 용적률이 높아져도 기부채납이 최소 50%를 넘어가는 점에 대해 재건축 조합 등이 흔쾌히 동의할지 의문"이라고 밝혔다.
그는 다만 "사업이 무산되거나 지연됐던 재개발 조합 등에서는 공공이 참여해 속도감 있게 사업을 추진하는 데 긍정적으로 반응할 수 있겠다"고 덧붙였다.
국토부는 "일부 파격적인 인센티브도 있는 만큼, 조합들의 선택을 받을 여지가 많다고 본다"며 향후 계획에 대해 "현재 LH와 SH가 발로 뛰면서 관련 내용을 알리고 있고, 앞으로 법 개정 등을 거쳐 (조합을 상대로 한 설득 활동을) 구체화할 예정"이라고 밝혔다.