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'전세사기' 1.5조 시한폭탄…"'바지사장' 사기, 국가는 책임 없나" ▶ 글 싣는 순서 ①전세사기 특별법 100일…여전히 울부짖는 사각지대 피해자들 ②'전세사기' 1.5조 시한폭탄…"'바지사장' 사기, 국가는 책임 없나" (끝) "한 평범한 직장인이 서울과 경기 일대에 200채 넘는 집을 샀습니다. 이게 정말 개인 간 거래(문제)입니까. 허술한 법과 제도는 책임이 없습니까. 전국에서 계속 터지는 전세사기에 정말 사회는 책임이 없습니까" '전세사기 특별법'이 시행된 지 100일이 지났지만, 숨진 빌라왕 정모씨에게 전세사기 피해를 당한 30대 박모씨는 아직도 특별법으로 지원하는 '주택 구입자금 대출'을 받지 못했다. 박씨가 사는 오피스텔은 업무용 시설이라 '주택'에 해당하지 않는다며 은행에서 거절했기 때문이다. 박씨는 아직도 '피해자 구제'를 우선하기보다는 대출 지원의 문턱만 잔뜩 높여둔 정부 대책이 답답하다고 토로했다. '깡통전세' 계약 유도해 보증금 편취…명의는 '바지사장'에 넘겨 박씨는 2021년 이사할 집을 구하기 위해 서울 마포구의 한 공인중개사를 찾아갔다. 중개사는 '이자를 지원해 주겠다'며 서울 강서구 화곡동의 신축 오피스텔을 추천했다. 그는 "건축주가 임차인을 빨리 구하고 싶어서 '프로모션'으로 대출 이자 1천만 원을 지원해 주고, 보증보험도 들어주니 걱정할 것 없다"며 박씨를 이끌었다. 전형적인 '깡통전세' 사기 수법이었다. 전세사기는 주로 브로커가 세입자에게 신축 빌라의 전세보증금을 시세보다 비싸게 받는 '깡통전세' 계약으로 차익을 챙긴 다음 주택 소유권은 이른바 '바지사장'에게 넘기는 방식으로 이뤄진다. 박씨는 임대차 계약 때 "제주도 살고 바빠서 못 온다"던 집주인이 제주도에서 숨진 채 발견된 40대 바지사장 정씨였다는 사실을 언론보도로 뒤늦게 알게 됐다. 바지사장 정씨는 분양가 2억 7500만 원짜리 신축 오피스텔을 단돈 100만 원으로 샀다. 잔금은 세입자인 박씨가 임대차 계약 당일 낸 보증금 2억 7400만 원으로 대신했다. 정씨가 이렇게 세입자들의 전세금으로 매입한 주택이 알려진 것만 240여 채에 달했다. 애초에 자기 돈으로 주택을 매입하지 않았으니 세입자들에게 돌려줄 보증금도 없었다. 피해자들이 경매에 참여해도 그새 집값이 떨어져 전세금을 회수하기도 어렵다. 업계에서는 브로커들이 바지사장에게 명의를 빌려주는 대가로 빌라 한 채당 통상 200~300만 원 내외의 리베이트를 제공하는 것으로 알려졌다. 전세사기 일당은 무직자나 기초수급자 등에게 '명의를 잠시 제공해 주면 저리 대출을 해주겠다'는 식으로 유혹해 바지사장을 구하고는 한다. 서울 양천구에서 별다른 직업 없이 지내던 정모(36)씨는 2021년 3월 인터넷 대출 광고를 통해 연락한 오모씨로부터 '달콤한 제안'을 들었다. "신용대출을 6.9% 이율로 해주겠다"며 대신 "신월동에 신축 중인 오피스텔 소유권을 세금 문제가 해결될 때까지만 맡아달라"는 것. 정씨는 대출금 200만 원을 받고, 1억 9천만 원짜리 오피스텔 소유권을 넘겨받으면서 자신도 모르게 전세사기에 가담한 '바지사장'이 됐다. 이듬해 8월 해당 오피스텔에 살던 세입자의 임대차 계약 만료일이 다가오자, 주택도시보증공사(HUG)는 정씨 대신 세입자에게 갚은 보증금 등 1억 9천만 원을 상환하라고 정씨에게 요구해 왔다. 정씨에게 '오피스텔 소유권을 잠시만 맡아달라'던 오씨는 '모르쇠'로 일관하고 있다. 임대인 한 명이 보증보험 수천 건 발급 '위험신호' 있었다 수많은 주택을 '깡통전세'로 만들어 놓은 전세사기 일당이 이토록 활개를 칠 수 있었던 데는 HUG의 '전세보증보험제도'도 한몫했다. 한 임대인이 수백 채에 달하는 주택의 보증보험을 발급하는 동안, HUG는 이들이 보증금을 반환할 수 있는지 제대로 관리·감독하지 않았다. 심지어 HUG는 보증사고를 낸 임대인과 임대차 계약을 맺고 있는 다른 임차인에게도 이 사실을 '개인 정보'라는 이유로 알려주지 않았다. 임차인은 보증보험에 가입했더라도, HUG가 침묵하는 동안 임대인이 다른 임차인과의 계약에서 보증사고를 낸 사실을 모른 채 재계약했다가 피해를 당하는 일도 잦다. 3억 1500만 원의 전세보증금을 내고 서울 동작구의 빌라에 살던 김모씨는 지난해 7월 임대인과 재계약하면서 HUG 보증보험도 연장하려고 했다. 하지만 HUG는 '임대인 귀책 사유'로 이를 거절했다. '임대인 개인 정보'라는 이유로 더 이상 설명도 없었다. 이쯤부터 임대인에게 연락이 닿지 않자 불안해진 김씨가 보증보험을 이행해달라고 HUG에 청구했지만, 이미 늦은 뒤였다. HUG는 지난 4월 "보증보험 기간이 너무 오래 지났다"며 보증금을 대신 갚아줄 수 없다고 입을 닦았다. 바로 전달까지만 해도 HUG는 "임대인에게 중도 해지 합의서를 받아오면 보호받을 수 있다"고 한가한 설명만 늘어놓았지만, 연락도 안 받는 임대인에게 김씨가 합의서를 받아오기는 불가능에 가까웠다. 영문도 모른 채 보증보험 연장도, 보증보험 이행 청구도 거절당했던 김씨는 3개월이 지나 수사기관의 전화를 받은 뒤에야 임대인 황모씨의 정체를 알아차렸다. 황씨와 그 가족의 명의로 된 주택이 500여 채에 달하며, 이들이 전세사기를 벌이고 있으니 피해 진술서를 쓰라는 전화였다. 전세보증금 반환 보증보험을 운용하는 HUG는 전세금을 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람을 '집중관리 다주택 채무자(악성 임대인)'를 따로 명단에 올려 관리한다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 홍기원 의원이 HUG로부터 제출받은 '전세보증보험 대위변제 현황' 자료에 따르면 이러한 악성 임대인은 올해 7월 말 기준 344명으로, 7개월 만에 111명이 늘었다. HUG가 악성 임대인 대신 갚아준 전세보증금은 1조 5769억 원에 달했다. 심지어 이들에겐 아직 계약기간이 남아 드러나지 않은 채무도 지난 4월 기준 1조 5005억 원이나 된다. 특히 악성 임대인 상위 10명 대신 갚아준 전세보증금만 5039억 원으로, 이들 10명에게 2574세대가 피해를 봤다. 홍기원 의원은 "보증가입 시 발급수 또는 금액 제한을 통해 임대인의 가입 기준을 강화해 악성임대인 양산을 방지하고 임차인 보호를 위해 전세계약이 완료되지 않더라도 보증보험가입 여부를 확인할 수 있는 절차가 필요하다"고 강조했다. 이달 29일부터 개정된 주택도시기금법이 시행되면 이들 악성 임대인의 이름이 공개된다. 하지만 당사자에게 소명 기회를 주고, 임대인정보공개심의위원회의 최종 결정도 거쳐야 하니 실제 명단이 공개돼 임차인들이 확인할 때는 올 연말쯤에나 가능할 전망이다. "현행법으론 '바지사장' 못 막아…개정 필요" 전문가들은 정부가 전세사기 피해자 구제책이라며 내놓은 특별법에만 안주할 것이 아니라 근본 대책을 더 내놔야 한다고 지적했다. 특히 보증금 반환 능력과 의사가 없는 '바지사장'을 막기 위한 대책이 필요하다고 강조한다. 주택세입자 법률지원센터 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사는 "임차인 보호를 위해서 새로 바뀐 법에 소유자가 전세금 반환 채무가 있다면 새로 바뀐 소유자가 소유권을 승계한다는 규정이 들어가 있다"며 "이를 사기꾼들이 악용해 바뀐 소유자가 전세금 반환 책임을 승계하니까 바지사장을 내세워서 (책임을) 떠넘기고 도망가는 것"이라고 설명했다. 김 변호사는 "기존 채무자의 책임을 면하는 '면책적 채무' 승계 방안이 아니라 기존의 채무자와 나중에 승계한 제3자(바뀐 소유자)도 병존적·중첩적으로 같이 책임을 지도록 바꿀 필요가 있다"고 말했다. 현행법과 제도상 임대인이 '바지사장'으로 바뀌어도 세입자는 관련 정보를 통보조차 받지 못한다는 점도 지적된다. 한국도시연구소 최은영 소장은 "주택임대차보호법을 개정해 임대인이 바뀔 때 임차인에게 통보해야 한다는 의무를 부과하고, 임차인이 동의하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 실질적으로 행사할 수 있도록 해야 한다"고 했다. 2023.09.11 05:55

전세사기 특별법 100일…여전히 울부짖는 사각지대 피해자들 ▶ 글 싣는 순서 ①전세사기 특별법 100일…여전히 울부짖는 사각지대 피해자들 (계속) 8일 전세사기 피해지원 특별법이 시행된 지 꼬박 100일이 됐지만, 특별법이 현실을 제대로 반영하지 못해 사각지대에 놓인 피해자들은 그나마 마련된 지원 대책의 도움조차 받기 어렵다고 호소했다. 특히 부동산 신탁 사기나 불법건축물 전세사기 피해자들은 특별법에서 정하는 피해자로 인정되더라도 이용할 수 있는 지원 대책이 제한적이어서, 사기의 피해와 고통을 오롯이 홀로 감당하고 있다. "우선 매수권이요?"  내쫓기는 '신탁 사기' 피해자 대구 북구의 한 다세대 빌라에 살던 30대 청년 정태운씨는 지난 3월 '집에서 나가라'는 청천벽력 같은 소장을 전달 받고 눈앞이 캄캄했다. 그는 '신탁 전세사기' 피해자였다. 태운씨 사연은 이렇다. 태운씨는 A법인과 임대차 계약을 맺었다. 그러나 사실 해당 주택은 B법인이 이미 A법인으로부터 신탁을 받아 소유권 관리 등을 해오던 주택이었다. 이 주택은 B법인의 동의 없이는 임대차 계약을 맺을 수 없지만, A법인은 B법인 모르게 정씨와 계약을 진행했다. 문제는 A법인이 4억원 가량의 종합부동산세를 내지 못하면서 시작됐다. 한국자산관리공사(캠코)가 체납 압류재산 공매절차를 밟자, B법인이 태운씨의 빌라를 팔기로 결정한 것이다. 태운씨는 한때 빌라가 팔리면 자신의 전세보증금 1억원 중 일부라도 돌려받을 수 있을까 기대했지만 헛된 바람이었다. 애초 B법인이 동의하지 않은 임대차 계약은 무효이기 때문에 보증금을 돌려받을 권리가 없었다. 태운씨처럼 하루아침에 '불법임차인'이 된 가구만 해당 빌라에 17세대. 이 가운데 7세대가 신혼부부다.   그러나 지난 6월부터 시행된 전세사기 피해지원 특별법은 이들에게 먼 얘기였다. 특별법에는 '대항력', 즉 법으로 보호 받을 수 있는 임차인의 권리를 갖춘 임차인만이 피해자로 인정돼 혜택을 받을 수 있다. 태운씨는 임대차 계약 자체가 무효이기 때문에 특별법에서 말하는 피해자가 아니므로, 특별법에서 정한 보호와 구제 정책의 혜택을 누릴 수 없다. 그나마 받을 수 있는 일부 지원은 새로 주택을 구입하거나 전세 계약을 맺을 때 비교적 저렴한 금리로 대출 받을 수 있도록 하는 수준이다. 이마저도 6억원대 주택을 분양 받은 태운씨에겐 크게 도움 되지 않았다. 그는 "(특별법 지원 대책인) 특례보금자리론으로 5억원을 대출받아도 이자가 약 4%나 돼 1년에 2천만원의 이자를 내야해 현실적으로 감당하기 어렵다"며 "(현재 집에) 내 돈으로 들어왔는데, 대출을 해서 나가라는 이 현실이 너무 힘들다"고 말했다. 주택세입자 법률지원센터 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사는 "신탁 사기는 대한민국에서 꽤 오래된 유형의 전세사기"라며 "그동안 세입자를 대변해 주는 사람들이 없다 보니까 계약 잘못한 공인중개사에 손해배상 청구하는 게 전부였다. 지금도 (신탁사기 피해자가) 서울, 인천, 대구, 부산 등 전국에 100여 세대가 넘는다"고 지적했다. 이어 "장기적으로는 주택임대차보호법상 담보신탁 주택에 대해서는 전세 계약을 못 하게 해야 한다"며 "후순위 권리조차 보장되지 않는 신탁 사기 피해자들이 계속 쫓겨나고 있기 때문에 단기적으로는 피해주택을 우선 매수할 수 있게 해야 한다"고 강조했다. 하루 아침에 '불법' 낙인 찍힌 '근생' 피해자 서울 강서구의 7층짜리 빌라에 살고 있는 30대 이모씨는 올해 초 '전세사기' 뉴스를 보고 혹시나 하는 마음에 등기부등본을 열람해 봤다. 임대차 계약 당시에는 없던 주택도시보증공사(HUG)의 가압류가 걸려있었다. 말로만 듣던 전세사기였다. 주택 500여 채를 소유하며, 보증금을 가로챈 임대인과 그의 가족은 이미 사기 등의 혐의로 검찰 수사를 받고 있다. 이씨를 더 절망스럽게 한 것은 그의 주택이 불법건축물이었다는 사실이다. 이씨의 주택은 '근린생활시설(근생)'로 규정된 건축물이었다. 근생은 주택가에서 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳으로, 주택으로 사용할 수 없다. 이씨는 이 사실을 까맣게 몰랐고, 은행에서 전세대출을 받을 때도 아무런 문제가 없었다. 특별법은 이씨의 사정을 봐주지 않았다. 근생, 상업용 오피스텔 등 비주거용 주택에서 전세사기를 당한 피해자들을 특별법 적용을 받지 못하는 대표적 사각지대 사례다. "정부에서 (LH 공공매입 등) 근생 활용 방안은 없는 걸로 완전히 선을 그어버리니까 특별법이 있다고 하더라도 근생은 구제할 길이 거의 없다고 봐야죠" 이씨와 같은 임대인에게 전세사기 피해를 당한 서모씨는 "나라에서는 처음에 (근생) 건축 승인만 해주고 사후 (불법건축물) 관리를 안 해서 결국 건축주만 돈 벌고 그 책임은 (전세사기) 피해자들에게 고스란히 떠넘겼다"고 지적했다. 4년간 1금융권에서 전세자금 대출을 받고 있었던 서씨는 지난해 11월 보증금을 증액해 재계약한 이후 갑자기 근생이라는 이유로 은행에서 대출 연장을 거절당해 처지가 더욱 곤란해졌다. 내년 2월이 계약 만기인 이씨는 "임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 대출 연장을 하고 그 집에 계속 살 수밖에 없다"며 "그런데 은행마다, 지점마다, 행원마다 대출 취급이 달라지니까 일관성이 없다"고 토로했다. 근생 등 불법건축물에 사는 피해자들은 현재 집에서 계속 살기 위해 낙찰을 받기도 쉽지 않다. 불법건축물을 매입하기 위해선 이행강제금을 내야 하기 때문이다. 이행강제금은 당사자가 불법건축물을 다시 원래 용도에 맞게 돌려놓도록 강제하기 위해 부과되는 일종의 과태료다. 이미 보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 이런 비용까지 떠안기가 매우 부담될 수밖에 없다. 특별법 사각지대 피해자들 "실태 조사부터"정부는 2년 동안 한시적으로 적용하는 특별법을 오는 12월 개정·보완하겠다고 밝혔다. 그러나 개정·보완에 앞서 전국 실태조사가 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 김태근 변호사는 "12월에 전세사기 피해 인정된 분들만 실태조사 결과라고 발표할 것 같다"며 "문제는 (제도로) 보호 받지 못하는 신탁 전세사기 피해자 등을 전반적으로 조사해야 하는데 그런 건 전혀 하고 있지 않다"고 비판했다.     한국도시연구소 최은영 소장은 "피해자의 입장에서 보면 지금 특별법은 너무 미흡하다"며 "(근생 등이) 불법주택이라면 우선 매수권 행사해 봐야 이행강제금 등을 부담하게 돼 불리하다"고 설명했다. 전문가들은 정부가 '피해 구제'에 보다 초점을 맞춰 특별법을 보완해야 한다고 지적한다. 최 소장은 "특별법에 정책 가짓수는 많은데 정작 피해자들이 쓸 수 있는 게 없다"며 "피해자로 인정을 못 받고 있는 사각지대가 일단 하나의 문제이고, 피해자로 인정이 돼도 대출 지원에 대한 이런저런 장벽들이 존재한다"며 보완 필요성을 강조했다. 2023.09.08 06:00