우리나라의 공동주택 분양 방식은 주택 매입자가 계약금과 중도금을 먼저 내는 선분양 방식이다.
지난 8-90년대 부동산 투기바람을 타고 아파트가 없어서 못 팔던 시절에 도입된 한국의 독특한 분양방식이다.
민간건설업체들은 자기 돈 한 푼 없이도 땅만 있으면 수백 수천 가구의 아파트를 지어 막대한 이익을 남길 수 있었다.
하지만 지난 2009년부터 주택시장 침체가 이어지면서 미분양 사태가 속출하자 건설업체들이 중도금을 대납해 주는 등 선분양 방식에 변화가 나타나기 시작했다.
급기야 이번에는 정부가 준공후 분양(후분양)제를 유도하고 나섰다.
국토교통부는 24일 발표한 4.1 부동산 대책 후속방안을 통해 분양시장 활성화를 위한 후분양제 도입을 적극 유도할 방침이라고 밝혔다.
후분양제가 확대되면 주택 매입자들이 미리 계약금과 중도금을 납부할 필요가 없어 그만큼 신규 준공 아파트와 미분양 아파트를 많이 구입할 것이라는 판단이다.
그러나 이같은 후분양제는 주택사업 초기비용부터 건설자금까지 모두 건설업체가 부담해야 돼, 가뜩이나 운영난에 시달리고 있는 건설업체 입장에서는 달갑지만은 않다.
이에 대해 국토부는 후분양에 따른 건설업체들의 사업비 부담은 금융기관 대출 지원 등을 통해 보전해 줄 계획이다.
건설업체가 전체 분양가격의 50~60%에 달하는 건설자금을 금융기관에서 대출받을 수 있도록 대한주택보증의 지급보증을 확대해 나갈 방침이다.
또, 건설업체가 금융기관에 대출금을 갚지 못할 경우 대한주택보증이 주택을 담보로 잡고, 금융기관 대출금을 대신 갚아주는 ‘모기지 보증’도 도입하기로 했다.
이와 함께, 후분양 아파트를 포함한 미분양 주택에 대해선 리츠가 매입해 임대주택으로 활용한 뒤 매각하는 방안도 추진하기로 했다.
이에 대해 국토교통부 김재정 주택정책관은 “후분양제를 채택하는 건설업체에 대해선 정부 차원의 각종 지원이 뒤따르기 때문에 위험 부담이 크지 않을 것으로 본다”고 말했다.
그동안 선분양 방식은 주택 수요자 입장 보다는 공급자 중심으로 진행되면서 당초 약속과 달리 값싼 자재를 사용해 하자 분쟁이 발생하고 중간에 건설업체 부도로 입주 예정자들이 곤욕을 치르는등 많은 문제가 있었던게 사실이다.
하지만 정부의 계획대로 후분양 방식이 일반화된다면 주택 매입자들의 비용부담이 줄어들고, 아파트 하자 발생에 따른 분쟁도 많이 줄어들 것으로 전망된다.