윤석열 대통령 당선인이 지난 29일 서울 통의동 금감원 연수원에 마련된 인수위원회에서 열린 간사단 회의에서 위원들의 발언을 경청하는 모습. 인수위사진기자단윤석열 대통령 당선인 측이 문재인 정부의 대표적인 부동산 정책인 '이른바' 임대차3법을 정책 실패로 규정하고, 관련법 폐지와 축소를 포함한 제도 개선을 예고했다.
법 개정 전까지는 부작용을 막기 위한 추가 보완책도 추진하겠다고 했는데 전문가들은 정책 기조 전환은 바람직하지만 시장 불안을 해소하기 위해서는 관련 대책이 더 나와야 한다고 입을 모았다.
인수위 "임대차법 폐지 포함 주택임대차 제도 개선"
대통령직인수위원는 더불어민주당을 설득해 임대차3법을 단계적으로 손보겠다고 밝혔다.
인수위 심교언 부동산TF팀장(건국대 부동산학과 교수)은 29일 서울 종로구 통의동 인수위 브리핑을 통해 "임대차법은 정부의 인위적인 시장 개입에 따라 부작용이 생겼다"며 "새 정부는 시장 기능 회복을 위해 임대차법 폐지와 축소를 포함한 주택 임대차 제도 개선을 검토하되 (규제완화에 따른) 충격으로 (생길지 모를) 시장 반응을 최소화하기 위해 단계적으로 추진 방안을 마련할 것"이라고 말했다.
임대차3법은 △세입자가 원할 경우 2년 짜리 전·월세 계약을 한 번 더 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 '계약갱신청구권' △갱신시 임대료는 5%까지만 올릴 수 있는 '전월세상한제' △임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하는 '전월세신고제'를 의미한다. 2020년 7월, 시장의 우려에도 불구하고 더불어민주당이 도입을 강행했지만 전세 보증금이 급등하고 전세의 월세화가 가속화되는 부작용이 나왔다. 이에 윤석열 당선인은 임대차법 전면 재검토를 공약했다.
심교언 대통령직인수우위원회 부동산TF 팀장이 지난 29일 오후 서울 종로구 통의동 대통령직인수위원회에서 브리핑을 하는 모습. 인수위사진기자단인수위는 다만 임대차3법을 주도한 민주당이 여전히 국회 다수 의석을 차지하고 있고 관련법 개정에 부정적인 기류인 점을 고려한 듯 "임대차법(개정)은 장기적으로 갈 가능성도 있다"며 "그동안의 부작용을 막기 위해 '민간임대등록 활성화'와 '민간임대주택 활성화' 2가지를 준비했다"고 했다. 그러면서 "시장 재고 순증 효과가 있는 건설 임대를 충분히 공급하도록 지원하고 매입 임대는 비아파트와 소형아파트 중심으로 단계적으로 확대할 것"이라고 설명했다.
민간임대등록은 민간 자본을 통해 장기간 안정적 거주가 가능한 임대주택을 공급하기 위해 도입된 제도다. 임대 등록 주택의 경우 임대기간 및 임대료 규제를 하고, 이런 주택을 임대 등록한 집주인에게는 세금 등 혜택을 주는 것이다. 민간임대주택은 기업 등이 대규모로 민간임대주택을 공급할 때 각종 혜택을 주는 제도다. 인수위 내부에서는 민간임대주택 공급과 관련해 기금 출·융자 확대 등 금융 및 세제지원을 해주고 공공택지와 리츠제도 등을 활용한 지원 강화가 검토된다.
"'인위적 가격억제'전월세상한제가 가장 문제…단계적으로 손 봐야"
전문가들은 인수위의 임대차3법의 단계적 개선 의지는 긍정적으로 평가했다.
신한은행 신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장은 "가격 인상폭을 최대 5%로 억제하는 전월세상한제 등 임대차3법은 궁극적으로는 폐지하는 것이 맞다고 생각하지만 법 개정의 어려움을 떠나서 시행되는 제도의 폐지를 섣부르게 말하는 것도 어려움이 있다"며 "제도를 급하게 만들고 시행했을 때처럼 급하게 폐지할 경우에도 분명 문제점이 생기기 때문에 인수위가 거론한 것처럼 완화 방안을 함께 두고 가는 것이 바람직한 측면이 있다고 보여진다"고 말했다.
명지대 부동산학과 권대중 교수도 "시장 자율에 의해서 수요·공급에 의해 가격이 형성되게 하되 시장 기능이 제대로 작동하지 않을 때는 정부가 공급 늘리거나 때로는 시장에 개입해서 세제 혜택을 줘서 가격을 안정화시켜야하는데 (문재인정부가) 강제로 가격 인상을 5% 이하로 제한했기 때문에 부작용이 생긴 것"이라며 "인위적 가격 통제로 '임차인을 보호 하겠다'는 취지에서 불구하고 임대료 올라가고 임차인에게 불리하게 작용한 사례들이 많기 때문에 임대차3법은 어떤 방식으로든 손을 봐야한다"고 말했다.
"임대차법 손질 전 시행 2년 맞아 전세매물 잠김 해소 방안도 찾아야"
연합뉴스임대차3법 개정에 앞서 민간임대등록·민간임대주택 활성화 등 보완책을 제시한 부분도 방향성에는 공감한다는 의견이 많았다.
대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "주택공급 확대라는 측면에서 긍정적"이라며 "공공이 관여하는 방식의 기존 임대주택은 임대료가 시세보다 저렴해야하거나 임대료 인상폭에 상한이 적용되는 등의 제약조건이 있어 민간사업자에게는 선호되지 않는 면이 있었으나 이런 부분을 보완해서 임대측면의 주택공급을 활성화한다는 것은 충분히 시도할만한 사안"이라고 평가했다.
다만 정책이 효과를 거두기까지는 시간차가 존재하고, 당장 올 여름 임대차법 시행 2년을 맞아 임대시장 불안이 우려되는만큼 추가 보완책이 강구돼야 한다는 의견이 많다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "인수위에서 발표한 여러 가지 민간임대주택 활성화 방안이 시장에 공급활성화까지 이어지기 위해서는 시간차가 있기 때문에 임대차시장 정상화에 기여하기까지는 시간이 좀 필요해 보인다"며 "임대주택은 특히 실수요자 위주의 시장이기 때문에 (임대차3법 시행 2년을 전후한 임대시장 불안에 대한 문제가 해결되기 위해서는) 기존에 발표된 '주거복지로드맵' 등 공급대책이 보다 활성화돼야 할 것 같다"고 조언했다.
재고주택에 임대시장에 나오기 위한 추가 보완책이 필요하다는 목소리도 나온다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원 "임대차3법의 가장 큰 문제는 전세매물이 잠긴다는 것"이라며 "시장에 전세공급을 유도할 수 있도록 까다로운 집주인 거주요건을 일부 완화할 필요가 있어 보인다"고 말했다. 박 수석전문위원은 고가주택 양도차익 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 위한 거주 요건 완화와 분양가상한제주택 실거주 의무 완화 등을 방안으로 꼽았다. 그는 "'살 집이 아니면 사지 말라'는 취지는 좋지만 거주요건들을 지나치게 강화해 전세난을 부추긴 면이 있다"며 "거주요건을 일부 완화하면 전세매물이 나오는데 도움이 될 것"이라고 말했다.
"임대차3법, 개정 쉽지 않지만 정치력 발휘해야"
윤석열 대통령 당선인이 지난 29일 서울 통의동 금감원 연수원에 마련된 인수위원회에서 열린 간사단 회의에서 김병준 지역균형발전특별위원장의 발언을 듣는 모습. 인수위사진기자단인수위가 "새 정부는 시장 상황을 모니터링해 부작용이 심각하다고 판단, 국민적 공감대가 형성되면 민주당을 설득해 법 개정을 실시할 계획"이라고 밝히긴 했지만, 새 정부가 보다 적극적으로 정치력을 발휘해야 한다는 주문도 나왔다.
대한부동산학회장인 경인여대 경영학과 서진형 교수는 "새 정부가 정치력을 발휘해 계약갱신청구권 기간을 현행 4년에서 3년으로 축소하거나 전월세상한률을 5%보다 인상하는 등 사회적 합의를 이끌어낼 필요가 있다"고 조언했다.
일각에서는 임대차3법 개정 움직임에 부정적인 목소리도 나온다. 익명을 원한 한 서울 사립대 교수는 "어떤 제도든 도입 초기에는 시장 혼란이 생기기 마련"이라며 "임대차3법으로 혜택을 본 사람도 있고 부작용에 영향을 받은 사람도 있는데 제도 유지와 개선 중 어느 상황이 더 바람직한지를 보고 결정해야지 '현행 제도 개선'이라는 방향성을 설정하고 움직이는 것이 옳은 방향이라고 생각하지는 않는다"고 말했다.