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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
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◇ 박재홍> CBS 라디오 박재홍의 한판승부 2부 문을 열었습니다. 토지거래허가제 그러니까 아파트 등을 포함한 토지를 거래를 할 때 지자체장의 허가를 얻는 제도입니다. 그러니까 실거주 목적이 아니면 그 투기성을 잡기 위한 제도로 이해할 수 있을 텐데 최근 오세훈 서울시장이 강남 3구 등 지역에 이를 폐지했다가 다시 용산구까지 합해서 재지정을 하면서 여러 비판을 받고 있는 상황입니다. 어떠한 정책적 함의가 있을지 시장에는 어떤 영향을 미치는 것인지 전문가이시죠. 광수네 복덕방 이광수 대표와 말씀 나누겠습니다. 대표님 어서 오십시오.
◆ 이광수> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 토지거래 허가제 제가 좀 줄여서 토허제라고 얘기를 하는데 좀 더 쉽게 말씀을 해 주시면 어떤 제도라고 이해하면 될까요?
◆ 이광수> 토허제는 말씀하신 것처럼 저희가 아파트를 사거나 토지 즉 부동산을 거래할 때 허가를 받게 하는 제도죠. 그래서 허가가 없으면 쉽게 말해서 법률적으로 등기라든가 이런 것들이 제약이 있는 거 그래서 아파트를 살 때 허가를 받아라. 그런데 조건이 붙는 게 말씀하신 것처럼 실제 거주하거나 또 자금 조달에 대한 검사도 합니다. 그런 측면에서는 실제로 집을 거주할 사람만 아파트를 사고 보유해라 뭐 이렇게 판단할 수 생각할 수 있어요.
◇ 박재홍> 그 판단을 지자체장이 판단한다는 거죠.
◆ 이광수> 근데 이건 명백한 거죠. 예를 들어서 전세를 끼고 쉽게 말해서 갭투자를 한다거나 이거는 사실은 실거주가 아닐 확률이 높지 않습니까? 그러면 소명을 해야 됩니다. 예를 들어서 2년 후에 내가 실제로 살 겁니다. 1년 후에 제가 살 겁니다. 이렇게 소명이 필요한 거죠. 그래서 이거는 부동산이 되게 규제하기 쉽거든요. 왜냐하면 물건에 대한 대상에 대한 규제이기 때문에 사실은 명백해요. 그러니까 실거주자와 투자 목적이나 투기 목적으로 정확하게 구별하니까 그걸 구별해서 허가를 해주겠다. 이렇게 하는 제도입니다.
◇ 박재홍> 그러니까 정책 대상과 효과성이 명확한 그런 제도라고 볼 수가 있는 거죠.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그래서 부동산 세금이라든지 정책을 사람들이 싫어해요. 피할 수가 없으니까 예를 들어서 종부세를 올리면 명백하지 않습니까? 예를 들어서 탈세라든가 절세가 불가능하거든요. 그래서 예를 들어서 집을 고가 주택을 갖고 있거나 많이 갖고 있으면 부동산 관련된 규제라든가 아니면 세금을 가장 두려워하죠.
◇ 박재홍> 그래서 지금 이게 지금 2월 13일에 이제 얘기했던 겁니까? 오세훈 서울시장이 그런데 이게 정책 실효성이 있었습니까? 어땠습니까? 정책 효과라고 할까요?
◆ 이광수> 그러니까 지정한 다음 효과를 말씀하시는 거죠. 이게 뭐냐 하면 언제 이게 서울시가 지정했냐면 사실 오세훈 시장 전이었는데요. 2020년도에 토지 거래 허가 구역이 지정되거든요. 그래서 강남 3구의 일부 동에 한해서 그때는 부동산 가격이 크게 상승할 때니까 사실은 필요했습니다. 근데 그 이후의 부동산 가격 흐름을 보면 2021년도에 쉽게 말해서 고점을 찍고요. 그다음에 2022년도에 급락을 합니다. 그다음에 2023년도에 다시 회복 그러니까 가격이 오르고 2024년도에 다시 올랐거든요. 그렇기 때문에 뭐 토허제 때문에 집값이 상승했다 하락했다 이렇게 보기는 어렵다는 판단입니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 그래서 일부의 비판도 있었어요. 재산권 침해다 왜 그렇다고 보십니까?
◆ 이광수> 그러니까 여기서 명백한 규정이 필요한데 그러니까 어떤 논란이 있냐면 주거 이전의 자유를 침해한다 그리고 사유재산권 침해다 이런 논란이거든요. 그런데 저희가 이게 토지거래 허가구역 지정은 사실은 1979년도에 도입되는데 그 뒤로 계속 이런 논란이 있었어요. 그래서 헌법재판소에 예를 들어서 헌법에 대한 근데 이게 다 합헌 판정이 났습니다. 두 번에 걸쳐서 뭐냐 하면 예를 들어서 전체적인 공공의 질서라든가 아니면 부동산 시장 안정을 위해서 필요하다는 거죠. 그런 측면에서는 이게 이미 집을 갖고 있는 일부 지역의 집을 갖고 있는 분들은 힘드실 수도 있고 뭐 피해를 얻는다고 생각하지만 사실은 공공의 복리라든가 아니면 부동산 시장 안정을 위해서 필요하다는 건 법률적으로나 아니면 사회적으로도 인정된 제도거든요. 그런 측면에서 예를 들어서 일부에서 이 재산권 침해다 이거는 쉽게 말해서 법을 안 지키시겠다는 겁니다.
◇ 박재홍> 투기를 못하게 하겠다는 건데 이것도 투기 억제가 과연 재산권 침해인가 이 부분인 거네요. 논쟁점은.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그렇습니다.
◇ 박재홍> 근데 이제 오세훈 시장이 이걸 해제했단 말이죠. 2월 13일 날 그러면 이제 이게 2월 13일 자체가 사실은 탄핵 심판이 진행되는 와중이고 지금도 끝나지 않은 상황이었는데 갑자기 지금 굉장히 중요한 정책이잖아요. 사실은 그런데 이거를 해지했단 말이죠. 왜 해지했던 겁니까?
◆ 이광수> 그러니까 명백하게 이제 해제를 하면서 두 가지 목적을 이야기했어요. 해제하는 이유를 필요하지 않습니까? 첫 번째는 뭐냐 하면 이제 말씀하신 것처럼 재산권을 보호하겠다. 쉽게 말해서 강남 3구의 아파트를 보유하고 있는 사람들의 재산권을 보호해 주겠다 이게 하나였고요. 두 번째는 뭐냐면 시장이 상대적으로 안정돼 있다. 그러다 보니까 이렇게 불필요한 규제라고 스스로 판단한 거죠. 불필요한 규제를 없애는 게 맞다. 이렇게 생각한 겁니다. 그런데 흥미로운 지점은 내란 전에는 이야기가 없었어요. 그러니까 예를 들어서 12월 3일 이전에는 계속 토허제가 필요하다 그리고 그렇게 투자자들이 들어오면 한국의 부동산 시장 특히 서울의 부동산 시장 온전하겠냐. 이렇게 많이 얘기했다는 거죠. 그런데 흥미롭게도 내란 이후에 갑자기 규제 철폐를 얘기하기 시작 하고 그다음에 그중에서 이 대표적 토허제를 얘기하고 얘기하다가 이제 12월 달에 초에 이걸 해제한 겁니다. 급작스럽게 그러니까 왜 급작스러웠다는 표현을 하냐면 올해 6월까지요. 이게 지정돼 있는 효과가 있거든요. 그럼 6월 돼서 그걸 판단하면 됩니다. 그런데 그걸 당겨서 미리 해제해 버렸어요.
◇ 박재홍> 6월까지 돼 있었는데.
◆ 이광수> 그러니까 이거는 뭐냐면 진짜 재산권을 보호해 주려고 혹은 뭐냐 하면 시장이 안정돼서가 아니라 뭔가 정치적인 목적이 있었는 게 아닌가라고 저희가 좀 해석해 볼 수도 있는 거죠.
◇ 박재홍> 그래서 이제 다시 재지정한 시점을 보면은 3월 19일이거든요. 그런데 3월 17일날 오세훈 시장이 인터뷰를 할 때는 이런 문제가 있다. 부동산이 다소 오르고 있다 그러니까 이 문제를 한 3~4개월 후에 좀 검토를 해 보고 판단하겠다고 17일 인터뷰에서 말씀을 했다가 이틀 후에 다시 재지정을 하거든요. 이거 왜 어떻게 판단해야 될까요?
◆ 이광수> 그러니까 그것도 그러니까 같은 연장선상인데 갑자기 시장에서 거래가 증가하고 예를 들어서 일부 지역에서 최고가가 거래되고 시장의 불안 요인이 커지니까 시장 자체를 보는 것보다도 이걸 또 정치적으로 해석하겠죠. 이게 부담이 됐지 않았을까 그러니까 뭐냐 하면 그러니까 이거는 기자간담회에서 이런 말을 했다고 해요. 그러니까 오세훈 시장이 왜 나보고 오쏘공이라고 하냐.
◇ 박재홍> 오쏘공이라면 오세훈이 쏘아올린 작은 공.
◆ 이광수> 네 그래서 나는 이거 재산권 보호해 줄래요 이건 합당한 조치라고 나는 해제라고 생각하는데 왜 나한테 다 문제를 제기하느냐 원래 서울 아파트 가격은 계속 오르는 거다 뭐 이런 류의 이런 이제 뉘앙스로 발언을 했다는 건데 그걸 이제 좀 해석해 보면 이러다가 집값이 실제로 오르고 시장이 불안하면 이제는 나한테 다 뒤집어쓰는 거 아닌가 이런 우려가 저는 있었다고 봐요. 그러다 보니까 급작스럽게 다시 지정을 하는데요. 더 놀라운 건 뭐냐 하면 흥미로운 건 뭐냐 하면 이거를 확대해서 재지정합니다.
◇ 박재홍> 강남 3구 플러스
◆ 이광수>용산구 그리고 과거에는 일부 동에 국한에 있거든요. 잠실이라든가 일부 지역에 근데 이거를 전체 아파트를 대상으로 강남 3구와 용산구의 전체 아파트 무려 40만 채에 달하는 그러다 보니까 이게 좀 더 과격하게 나오는 거 보면 사실은 정치적인 의도가 좀 있는 거 아닌가 생각을 해 보는 겁니다.
◇ 박재홍> 그러면 다시 재지정했을 때 얻을 수 있는 효과가 뭐예요? 뭔가 부동산을 더 안정시켰다 아니면 정책적 판단이 빠르다 오류가 발견했을 때는 어떤 빠르게 수정하는 그런 타이밍이다?
◆ 이광수> 이제 그런 목적이겠죠. 또 하나는 뭐냐 하면 이렇게 돼서 또 부동산 시장이 안정되면 내가 빨리 의사결정을 한 게 사실은 시장에 도움이 됐다고 이렇게 이제 해석할 수 있을 텐데 문제는 뭐냐 하면 그 과정과 그리고 이런 일련의 상황 때문에 여러 가지 파생되는 문제가 굉장히 커졌다는 겁니다.
◇ 박재홍> 어떤 문제가 컸을까요?
◆ 이광수> 첫 번째는 뭐냐면 예를 들어서 그 한 달 동안의 기간 정확히는 35일 동안이요. 예를 들어서 송파구에 갑자기 아파트의 매도 물량이 증가합니다. 예 이게 흥미로운 지점인데요. 뭐냐 하면 예를 들어서 토허제가 해제되면 집을 갖고 있는 사람들은 집값 오르겠나라는 기대를 하게 되죠.
◇ 박재홍> 갖고 있겠죠. 오히려.
◆ 이광수> 그렇죠 그래서 매물이 줄어야 되거든요. 근데 매물이 늘어나요. 그러면서 호가가 오릅니다.
◇ 박재홍> 오히려 더 올라요?
◆ 이광수> 호가가 오릅니다. 근데 일상적으로 집값이 오른 기대감이 일어나면 말씀드린 것처럼 매물을 거둬들여야죠. 근데 매물을 늘리면서 호가가 오르거든요. 근데 호가가 오른 상황에서부터 거래가 되기 시작해요. 시간이 좀 걸리긴 하지만 그러면서 일종의 그 거래에서 보면 사실은 이렇게 해석할 수도 있는 겁니다. 집값을 집을 갖고 있는 아파트를 고가 아파트를 갖고 있는 사람들은 쉽게 말해서 엑싯을 했고 누군가는 엄청나게 비싼 가격에 부채를 얻어서 그 집을 또 샀다는 거예요. 그러니까 누군가의 재산권은 보호됐지만 누군가의 재산권은 엄청나게 침해됐습니다.
◇ 박재홍> 다시 말하면 이미 집을 갖고 있어 가지고 언제 또 이제 매도할 타이밍을 잡고 있었는데 이 토지거래허가제가 다시 이제 폐지가 되면서 이거 팔아야겠다 나 액시트 해야겠다 이미 갖고 있던 사람들이 혜택을 받고 내 집 마련의 꿈이 있다가 이제 사야겠다 해갖고 어떤 대출을 끼고 산 분들은 오히려 또 지금 다시 재지정되면서 피해를 봤을 수도 있다.
◆ 이광수> 그렇죠 지금 예를 들어서 막 호가가 다시 3억 원씩 하락하고 있고 그래요. 이게 놀랄 만한 일이 일어난 거죠. 왜냐하면 그것만 믿고 규제 해제만 믿고 예를 들어서 막 대출을 일으켜서 내 집 마련했는데 그런 분들은 온통 다 피해를 본 거죠.
◇ 박재홍> 그런데 한달 만에 다시 또 재지정되니까 이렇게 될 줄 몰랐다라는 말씀을 할 수 있겠네요.
서울시가 지난주 토지거래허가구역 해제를 발표함에 따라 서울 강남의 소위 '잠·삼·대·청'(잠실·삼성동·대치동·청담동) 아파트 매매가격 상승폭이 커진 가운데 21일 서울 송파구의 한 부동산중개업소에 토지거래허가제 해제 관련 기사가 붙어있다. 류영주 기자◆ 이광수> 그렇습니다. 일단 그런 식으로 일단 시장에 혼란이 있었고 이제 좀 더 확대해서 보면 첫 번째는 뭐냐면 이제 시장의 불확실성을 굉장히 키웠다는 겁니다. 그러니까 이게 재지정돼서 시장이 안정되고 이런 차원이 아니라 한국의 부동산 시장이 굉장히 이제 불안해진 거예요. 정책의 불확실성이 커졌으니까 그래서 앞으로 어떻게 될지도 잘 모르겠고 이걸 내가 집을 갖고 있는 사람들이 없는 사람들이 되게 불안한 거죠. 또 하나 문제는 뭐냐하면 이게 경제 전체 차원에서 문제가 커진 겁니다. 그러니까 무슨 얘기냐 하면 갑자기 부동산 시장이 불안하고 이러니까 가계 대출이 또 증가하니까 사실은 지금 경기가 안 좋은 상황이지 않습니까? 그래서 한국은행도 계속 기준금리를 낮추고 있는데 예를 들어서 그런 정책적인 효과들을 다 무력화시킨 거예요. 그래서 단순하게 강남 3구의 일부 아파트의 재산권을 보호해 주기 위해서 광범위하게 미친 피해가 엄청나게 크다. 제가 볼 때.
◇ 박재홍> 그 시장의 어떠한 불확실성을 더욱 증가시켰고 그렇죠 정부가 어떠한 정책 정책적인 시그널을 보냈을 때 그게 항구적이거나 뭔가 좀 효과성이 더 줄어들 수 있는 그런 파생 효과일까요?
◆ 이광수> 그러니까 저는 어떤 예상도 해보냐면 사실 예를 들어서 지금 과도하게 오른 집값과 그리고 가계 부채 그리고 경제 상황을 볼 때 한국의 부동산 시장이 경착륙할 수 있었거든요. 있거든요. 근데 그런 상황에서 이런 정책의 효과가 나와야 되잖아요. 그러면 예를 들어서 연착륙을 유도할 수 있는데 이제 정책을 아무도 못 믿는다면 그런 공을 오세훈 시장이 쏘아 올린 거예요.
◇ 박재홍> 그런가요? 오세훈 시장 입장에서는 또 억울할 수 있을 거 왜 다 나 때문이냐 국토부도 있고 그런데 왜 다 나 때문이냐.
◆ 이광수> 아니요. 서울시가 했기 때문에.
◇ 박재홍> 서울시가 했기 때문에 그렇다. 서울시가 하면 그러면 전국에 미치는 영향도 크다고.
◆ 이광수> 그렇습니다. 그게 또 하나의 또 문제인데 예를 들어서 서울에 막 그런 관심이 커지니까 지금 지방은 엄청나게 힘든 상황이거든요. 그래서 정부는 지방의 부동산 시장 살리려고 예를 들어서 세금이라든가 아니면 대출이라든가 이걸 풀어주려고 하고 있는데 아무도 관심을 안 가져요. 서울로만 다 쏠리고 이렇게 만들었던 거죠. 그러니까 지금 여러 가지 단순하게 강남의 집값을 떠나서 한국의 부동산 시장 경제 여러 가지에 미친 피해가 굉장히 크다라고 저희가 판단할 수 있습니다.
◇ 박재홍> 사실은 이번에 이제 오세훈 시장의 이 결정 자체가 굉장히 뭐랄까 오세훈 시장이 만약에 조기 대선이 있을 경우에 무능 프레임도 가능하고 그렇기 때문에 굉장히 뼈아픈 실책이 될 수도 있다라는 비판이 있는데 그럼에도 불구하고 이제 오세훈 시장이 감수하면서 재지정한 거 아니에요? 그 이유는 뭐라고 보세요?
◆ 이광수> 그냥 놔뒀으면 사실은 더 큰 영향이 있을 수도 있어요.
◇ 박재홍> 그런가요? 더 큰 영향이라면 어떤 영향인가요?
◆ 이광수> 그러니까 예를 들어서 집값이 다시 폭등하고 그러면은 더 큰 문제가 돌이킬 수 없는 문제가 생겼다고 판단했을 가능성이 있고요. 그렇기 때문에 일종의 꼬리 자르기.
◇ 박재홍> 꼬리 자르기였다.
◆ 이광수> 그렇게 저는 보고 있습니다. 정치적으로 제가 정치는 잘 모르지만.
◇ 박재홍> 그러면 지난 2월 13일 지정에서 3월 19일 날 재지정이 됐는데 그럼 약 30여 일 동안은 누가 이익을 보고 누가 피해를 입은 겁니까?
◆ 이광수> 판 사람은 쉽게 말해서 대박을 친 거고요.
◇ 박재홍> 그래요? 이미 집을 갖고 있었던 분
◆ 이광수> 거기서 막 고가에 팔거든요. 예를 들어서 송파의 아파트를 갑자기 막 30억 원 이상하게 팔기 시작하는데 반면에 그걸 산 사람은 이제 엄청난 거죠.
◇ 박재홍> 그럼 이제 또 내려가는 상황이 되니까
◆ 이광수> 그게 또 어떤 문제가 있냐면 그 국면만 보면 예를 들어서 그 집을 산 사람 중에서 거의 40%가 갭 투자를 합니다. 그러면 거기에 누군가 일종의 세입자나 임차인이 있을 거 아니에요. 임차인이 얼마나 불안하겠습니까?
◇ 박재홍> 깡통 전세가 될 수 있어서.
◆ 이광수> 그렇습니다. 돈 못 돌려주면 어떡하지 집값 떨어져서 그러니까 이게 단순한 문제가 아니라는 거예요. 근데 어쨌든 이익을 본 사람은 명확하다. 그런데 앵커님 놀라운 사실이 있습니다.
◇ 박재홍> 어떤 거죠?
◆ 이광수> 오세훈 시장이 대치동에 집을 갖고 있어요. 투자 부동산을 갖고 있습니다. 본인이요.
◇ 박재홍> 팩트입니까?
◆ 이광수> 본인과 그 부인이요. 그러니까 사실은 과거에 보면 제가 이 말씀을 왜 드리냐는 게 과거에 보면 문재인 정부 때 집값이 막 오를 때 엄청나게 비난하지 않습니까? 예를 들어서 집을 뭐 뭐 강남을 샀냐. 청주를 샀냐, 뭐 누구를 팔았냐. 근데 심지어 그땐 욕을 먹으면서도 퀘스천이 하나 있었어요. 규제를 하면서 욕을 먹거든요. 흥미롭죠, 근데 지금은 자기가 갖고 있는 부동산 지역의 규제를 풀면서 아무도 욕하지 않아요, 보지 않아요. 전 이게 굉장히 흥미로운 지점이다. 그렇군 그래서 제가 공직자 재산 공개를 보니까 대치동에 투자 부동산을 갖고 있더라고요.
◇ 박재홍> 사실 뭐 그 연관성은 일단 뭐 상황적으로 그렇다는 정도로 마무리.
오세훈(왼쪽) 서울시장이 19일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안을 발표하고 있다 박종민 기자◆ 이광수> 문제 지적은 해야죠.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 그러면 더 확대 지정이 됐단 말이죠. 그럼 이게 또 대상이 아닌 지역도 이게 지금 아까도 말씀하셨지만 전 지역 아파트를 했기 때문에 그곳 주민들 반발도 있을 것 같은데요. 재지정 되면서.
◆ 이광수> 그럼요 엄청나게 반발이 있죠. 그래서 그러니까 마찬가지로 똑같이 이제 반발이 있는 거죠. 사유재산권을 침해한다 갑자기 이제 확대 지정했으니까 그런데 이거를 어떻게 모여서 또 뭘 한다 하기도 또 어려운 상황이고 어쨌든 불만은 굉장히 커지고 있는 상황이고요. 시장의 실제로 변화도 거래가 거의 없는 상황입니다.
◇ 박재홍> 이제 거래가 없다 그러면 효과가 그래도 단기간에는 굉장히 좀 효과성이 있는 있을 수 그런 정책인데 있을 수 있죠. 그런데 그럼에도 불구하고 재지정해도 상관없다. 그러니까 서울 강남 불패 계속 얘기가 나오기 때문에 계속 갖고 있으면 언젠가는 오른다. 그런 또 명제가 있기 때문에 그런 신화에 대해서는 어떻게 판단하십니까?
◆ 이광수> 그러니까 그거는 이미 깨진 지가 좀 됐는데요. 그러니까 강남 아파트가 2022년도에 2022년도에 평균적으로 30%가 하락합니다. 그러니까 불과 2~3년 전이에요. 그런가요? 그만큼 사실은 여러 가지 부동산 시장이라든가 거시경제 상황 그리고 수요와 공급이 사실은 달라지면 불패는 없고요. 그런 상황 속에서 아까 말씀드린 것처럼 흥미로운 현상이 일어난다는 거죠. 왜 그러면 송파에 있는 사람들이 집을 팔았을까요? 불안하니까. 지금 못 팔면 안 될 것 같으니까
◇ 박재홍> 지금이 고점이다, 더 오를 수 없다.
◆ 이광수> 그렇죠. 그렇기 때문에 매물이 증가하고 그런 상황이 연출됐다는 거예요. 그래서 우리가 집을 안 가지고 있고 내 집 마련을 구하시는 분들 입장에서는 집값이 계속 올라 계속 오르겠지 이렇게 우려하시지만 사실은 집을 지금 갖고 있는 사람들은 더 우려하고 있다, 집값이 혹시 빠질까 봐 조금이라도 근데 앵커님 이게 더 큰 고통입니다.
◇ 박재홍> 집을 갖고 있는 게 더 고통이에요.
◆ 이광수> 왜냐하면 사람은요. 기본적으로 손실에 대한 고통이 더 커요. 이익을 못 얻는 거에 대한 고통이 아니라 그래서 그렇기 때문에 왜냐하면 집값이 예를 들어서 30억 원에 올랐다가 1억만 빠지잖아요. 그럼 잠이 잘 안 옵니다.
◇ 박재홍> 그래 본 적이 별로 없어가지고 지금 체감이 안 돼서 좀 죄송한데.
◆ 이광수> 그래서 그게 손실의 고통이 커요. 왜냐하면 흥미롭게도 그게 장부가액만 옳은 거잖아요. 실현 이익이 아니라 예 그렇죠 근데 집을 갖고 있거나 자산을 갖고 있는 사람들은 그게 온전히 내 이익이라고 생각합니다. 그래서 시가가 조금이라도 조정되면요. 잠이 안 와요.
◇ 박재홍> 그래서 또 이제 평균 시세보다도 좀 낮게 매매 파는 사람들은 난리가 나잖아요.
◆ 이광수> 근데 그게 예를 들어서 모든 집을 갖고 있는 사람이 담합하면 집값은 절대 안 빠지겠죠. 근데 고통의 강도가 다들 다르기 때문에 쉽게 말해서 배신자가 나오기 시작합니다. 단기적으로 보면.
◇ 박재홍> 원래는 시세는 10억인데 난 7억 팔고 7억 8~9억에 팔고 그냥 나갈래. 빨리 돈 필요하니까.
◆ 이광수> 근데 최근의 흐름을 보면 그렇게 싸게 일종의 시세보다 낮게 파는 분들과 일단 지역의 공통점이 있어요. 뭐냐면 수요가 없는 지역은 그럴 가능성이 높아져요. 그러니까 예를 들어서 집을 내놨는데 보러 오는 사람이 없으면 그 가격을 낮추자 이런 공통적인 측면이 있고 그 내용상으로 들어가면 두 가지 공통점이 있습니다. 첫 번째는 장기 보유자일수록 집값을 싸게 내놓을 가능성이 있어요. 예를 들어서 시세.
◇ 박재홍> 실소유자이기도 하고.
◆ 이광수> 아니요. 아니요. 투자로 보유하고 있어서.
◇ 박재홍> 투자를 보유하고 있어서 장기적으로도.
◆ 이광수> 그러니까 10년 이상 보유자들의 최근에 매도 물량이 증가하고 있거든요. 그건 뭐냐 하면 제가 아까 말씀드린 것처럼 많이 올랐기 때문에.
◇ 박재홍> 엑시트의 시기를 보고 있는 분들이다.
◆ 이광수> 맞습니다. 두 번째는 60세 이상의 고령자들의 매도 물량이 증가하고 있어요. 그러니까 저는 이게 추세적인 변화라고 봐요. 집값은 많이 올랐고 그리고 거기에 대한 이익을 어쨌든 제가 아까 말씀하신 것처럼 엑시트 해야 되는데 그렇게 되면 매물이 크게 증가할 수도 있습니다. 근데 지금 수요가 없잖아요. 그러면 매물이 증가하고 수요가 없는 상황이면 집값의 하락폭이 커질 수 있죠.
◇ 박재홍> 그렇군요. 사실은 이제 뭐 이미 일단 엎질러진 물인 것 같고 지금 이제 굉장히 정치적으로 불확실성이 강한 상태에서 이제 부동산 시장 자체도 불확실성이 큰 상황 아닙니까? 그러면 지금 정책적으로 어떤 조언이 좀 필요하다고 보시는지.
◆ 이광수> 일단 저는 부동산 시장을 그냥 놔뒀으면 좋겠어요.
◇ 박재홍> 정책 하지 마라.
◆ 이광수> 시장에 그리고 그냥 놔두기 위해서는 사실 담대함이 필요합니다. 어떤 담대함이냐면 부동산 가격을 하락을 용인하는 담대함, 근데 부동산 가격은 절대 폭락하지 않아요. 사용 가치가 있기 때문에 그런데 윤석열 정부 들어서 들어서서 집값이 조금 빠질 것 같으면 세금 완화해 주고 또 빠질 것 같으면 정책 대출 60조 원 시장에 투입해 주고 또 이제는 윤석열이 없어져 가고 빠질 것 같았는데 갑자기 오세훈이 나타나고 이러거든요. 그러니까 그냥 놔둬라. 아무것도 하지 말고 그러면 집값은 하향 안정되고 사실은 우리나라 부동산 시장이 굉장히 건전하게 돌아가고 사실은 한국의 부동산 시장이 중요한 건 여러 가지 문제가 있지 않습니까? 가계 대출이라든지 경제 전반에 미치는 영향이 크기 때문에 그냥 놔두면 된다.
◇ 박재홍> 그냥 놔둬라 그냥 놔둬라 아무것도 하지 마라.
◆ 이광수> 시장에 맡겨 놔라.
◇ 박재홍> 옛날에 영어 공부도 아무것도 하지 마라 그랬는데 부동산도 아무것도 하지 마라. 사실은 경제학자들의 공통된 의견이 부동산 정책은 하지 않는 게 좋다라는 게 주된 주류 얘기죠.
◆ 이광수> 그렇죠 그러니까 예를 들어서 보수 정치인들도 시장에 맡기라는 말을 많이 하잖아요. 그런데 시장에 안 맡겨 놔요. 집값 빠질 것 같으면 막 신생아 대출해 주고 혹시나 조금이라도 빠질까 봐 이래 왔다는 거죠. 그건 정확하게 시장에 개입한 거죠.
◇ 박재홍> 그렇다면 지금 현재 부동산 가격은 좀 과도하게 오른 측면이 있기 때문에 시장 스스로 조정할 수 있도록 내버려 두는 게 필요하다.
◆ 이광수> 그렇죠. 여기서 무리하게 사실은 바치려고 하고 무리한 정책이 나오면 향후에 감당할 수 없는 문제들이 나올 겁니다.
◇ 박재홍> 그런데 사실 지난 대선 국면 그러니까 윤석열 대통령의 대선 후보 당시에 보면 여야 막론하고 또 여야 모든 대선 후보들이 공급이 문제다. 이런 얘기를 하면서 200만 호 짓겠다. 뭐 몇백만 호 짓겠다 엄청 공약을 많이 내놨던 기억이 있거든요. 그러니까 지금 여야 막론하고 공급이 문제라고 생각하는 것 같은데 그거 맞습니까? 공급 많이 하면 되는 거예요?
◆ 이광수> 그러니까 근본적으로 공급이 문제죠. 근데 공급을 증가시킬 수 없잖아요. 아니 저는요. 정책 만드는 분들이 가장 잘못하고 하는 게 뭐냐면 할 수 있는 일을 이야기하라고요. 아니 서울 시내 요지에 주택 공급을 늘릴 수 있습니까? 오세훈 시장이 어떤 정부고요. 예를 들어서 강남의 아파트를 많이 지을 수 없어요.
◇ 박재홍> 제일 살고 싶고 제일 투자 가치 높은 곳에 늘릴 수는 없죠.
◆ 이광수> 없습니다. 그러면 어떻게 해야 됩니까? 결국엔 공급을 늘릴 수 없다면 수요를 조절해야 돼요. 그게 시장이라고요. 그런데 계속 할 수도 없는 공급 얘기를 해. 그러니까 우리가 공부할 때도 앵커님이 그런 얘기하지 않습니까? 메타인지가 높아야 된다고. 근데 한국의 부동산 정책 입안자들은 메타인지가 낮아요. 우리가 할 수 있는 일을 구별해야죠. 할 수 없는데 왜 그 정책을 계속 고집하냐고요. 할 수 있는 거에 집중하고 그걸 예를 들어서 그러니까 대표적으로 이거예요. 수요를 분산시키 수요가 몰리지 않게 그리고 투기 수요를 억제하고 시장을 안정화하면 그리고 또 하나 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 단기적으로 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니란 말이에요. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양입니다. 그래서 자연스럽게 그러면 시장을 안정시키기 위해서는 매물이 나올 수 있도록 하는 거죠. 근데 어떤 현상이 일어났냐면 최근에 예를 들어서 서울시의 공급을 늘리기 위해서 재건축 규제 완화를 엄청나게 해줘요. 그러니까 이게 집값을 오히려 올리고 있다고요.
◇ 박재홍> 왜요?
◆ 이광수> 재건축한다니까 매물이 줄어요.
◇ 박재홍> 사실은 이게 이 부동산이라는 게 서울 강남 3구 중심으로 너무 오르고 있고 사실은 경기 혹은 넓게 보면 부산, 대구 지역은 계속 오히려 미분양 사태도 있고 하락 국면이지 않습니까? 그러면 이게 서울뿐만 아니라 다른 지역도 좀 매력적인 곳이 돼야 될 것 같은데 그런 부분이 좀 너무 약한 것 같아요. 전체적으로 나라 전체가
◆ 이광수> 그래서 저는 거기에 대한 지역 불균형의 해소의 첫 출발은 예를 들어서 서울의 과 집중된 이렇게 투자라든가 투기라든가 이런 걸 분산시켜야 된다는 겁니다. 그러면 여기에 있는 메리토를 줄여야죠.
◇ 박재홍> 어떤 메리트를 줄일 수 있을까요? 이를테면.
◆ 이광수> 그래서 아까 말씀드린 것처럼 돈이 안 되게 해야죠.
◇ 박재홍> 돈이 안 되게 해야 된다.
◆ 이광수> 많이 안 되게 안 되게 할 수는 없지만 여기서 돈을 많이 못 벌어 서울의 아파트 사도 그러면 누가 여기서 투자하겠습니까?
◇ 박재홍> 그렇죠.
◆ 이광수> 그런 게 할 수 있는 거거든요.
◇ 박재홍> 그게 담대함이라는 거군요. 그러니까 근데 그게 어떻게 또 인위적으로 매력적이지 않게 만들 수 있을까요? 그게 가능한가요? 정책적으로?
◆ 이광수> 그러니까 그거는 수요 공급으로 시장으로 해결될 수 있다고 저는 보거든요. 그러니까 뭐냐 하면 예를 들어서 어떻게 하냐면 자연스럽게 시장은 가격이 올라가면 공급이 증가합니다. 근데 가격이 올라가면 수요가 줄죠. 그러면 공급이 증가하고 수요가 줄면 가격이 하락하죠. 그거예요. 그러면 돼요. 예. 근데 우리나라는 가격이 올라가면요. 갑자기 막 이상한 정책들이 나와서.
◇ 박재홍> 그걸 유지하게 만들고 있다.
◆ 이광수> 매물을 줄이거나 아니면 수요를 부추겨요. 그러니까 집값이 안 빠지는 거죠. 빠지게 해야 다른 곳들의 메리트도 생기고 다른 곳들의 투자 수요도 증가하고 이렇게 해서 밸런스가 구성되는 건데 사실은 어쩌면 가장 좋은 방법은 원칙으로 돌아가면 좋겠다라는 말씀을 드리고요. 또 하나는 뭐냐면 이제 불가피한 측면들이 좀 있거든요. 그러니까 그동안 너무나 이게 꼬여왔기 때문에 일종의 혁신은 필요합니다.
◇ 박재홍> 혁신이라고 하면?
◆ 이광수> 그러니까 예를 들어서 저는 두 가지 혁신인데 첫 번째는 한국의 자가 소유율을 올려야 돼요. 지금 서울은요. 서울은 아파트 중에서 52%가 투자로 보유하고 있습니다. 개인이요. 이런 나라는 없어요. 자기 집에 보유한 집에 살지 않는다고요. 심지어 부산에서는 전세를 사는데 강남에 아파트를 들고 있어요. 그렇기 때문에 첫 번째는 자기 소유를 올려야 시장이 안정된다. 두 번째는 뭐냐 하면 가계부채 구조조정이 필요합니다. 기대출자들의 대출을 줄여야 돼요.
◇ 박재홍> 그것도 참 어려운 문제인데 그 얘기는 다음에 가계 대출 문제 또 세계 2위이기 때문에 이건 또 따로 다뤄야 될 것 같습니다. 일단 오늘 여기까지 하고 보내드립니다. 광수네 복덕방의 이광수 대표님 고맙습니다.
