황진환 기자서울·수도권 중심의 주택 가격 상승세, 심해지는 주택시장 양극화, 전세의 월세화 가속과 임대료 상승. 2026년을 바라보는 부동산 전문가들과 관계기관들의 전반적인 시장 예측을 관통하는 공통적인 '키워드'다. 불안정한 국·내외 경제상황과 6월에 있을 지방선거가 가장 큰 변수로 꼽혔다.
부동산시장 전망 조사의 일관된 예측, 2026년 주택가격 '상승'
부동산R114가 전국 1458명을 대상으로 실시한 '2026년 상반기 주택 시장 전망' 설문조사에 따르면 응답자 가운데 52%가 주택가격의 상승을 전망했다. 이같은 수치는 2021년 하반기 전망 조사에서 상승 전망이 62%를 기록한 이후 5년여 만에 가장 높은 수치다.
임대차 시장에 대한 전망에서도 전·월세 상승에 무게를 두는 분위기다. 전세 가격이 상승할 것이라는 응답이 57.75%인 반면, 하락 응답은 9.26%에 그쳤다. 월세 가격이 상승할 것이라는 응답은 60.91%, 하락 응답은 5.28%로 그 격차가 더욱 컸다.
조사대상자들은 아파트 가격이 상승할 것이라고 보는 이유에 대해
마·용·성, 강남3구등 핵심지역 아파트 가격 상승, 기준 금리 추가 인하 가능성, 공급부족 심화 등의 이유를 꼽았다. 10·15 등 정부의 강력한 규제에 따른 매물잠김 현상도 원인으로 등장했다.
부동산 플랫폼 '직방'이 자사 앱 이용자 485명을 대상으로 조사한 '2026년 주택시장 전망' 결과도 양상이 비슷하다. 이 조사에서 주택 매입 계획이 있다고 답한 비율은 69.9%인 반면 향후 1년 이내 매도 계획이 있다는 응답은 46.2%에 불과했다. 매수 의사를 밝힌 응답과 매도 의사를 밝힌 응답의 격차가 20%를 넘겼다.
주택 매입 이유를 '전·월세에서 자가로 내집 마련'으로 꼽은 응답자가 46.6%로 가장 많았다. 최근
정부규제로 전세의 월세화 현상이 빠르게 진행되자 상당수 임차인들이 주택 구입 쪽으로 방향을 전환하는 추세다. 집을 팔겠다고 답한 응답자의 수는 지난해 상반기(54.8%)에 비해 10%포인트 가까이 감소했다. 집주인들이 올해도 집값 상승이 계속될 것으로 예상하고 있다는 반증이다.
전문가들 서울·수도권 중심으로 주택 가격 상승 불가피 의견 많아
주택산업연구원은 26년 수도권 집값이 2.5% 상승할 것으로 예측했고, 대한건설정책연구원은 공급 부족을 이유로 수도권 주택가격이 2% 상승할 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 역시 내년 수도권 집값이 2% 오를 것으로 전망했다. 주택 공급 부족과 전세 물량 감소로 주택 임대료 역시 상승할 것이라는 전망을 내놨다.
내년 부동산 시장 상승세를 전망하는 가장 큰 원인은 수도권의 극심한 공급 부족이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만8984가구로, 지난해(4만2684가구) 대비 32.1% 감소할 전망이다. 이는 최근 5년 평균에도 못 미치는 수준이다. 김제경 투미부동산컨설팅연구소장은 "2026년 서울의 경우 1천 세대가 넘어가는 분양 단지가 4개밖에 없는데 이 정도면 공급부족이 심각한 수준이다. 매매가 상승도 상승인데 이 정도 수준이면 전·월세가 급등이 더 우려되는 상황"이라고 지적했다.
26년 역시 25년과 마찬가지로 '한강벨트'와 강남3구가 상승세를 견인할 것이라는 전망에 비춰보면 정부의 임대아파트 공급 계획은 이른바 '상급지' 가격 상승 기조를 완화시키는데 한계가 있을 수밖에 없다는 평가다.
아파트 가격 폭등으로 정치적 타격을 입었던 문재인 정부와 비교해도 26년 부동산 시장 분위기가 좋지 않다는 분석까지 나온다. 문재인 정부가 강력한 부동산 규제를 실시한 2017년 서울 아파트 가격이 10% 가까이 급상승한 다음해인 2018년에는 18% 가량 폭등했다. 하지만 당시에는 서울의 입주물량이 상당히 확보된 상태였다. 윤지해 부동산R114팀장은
"문재인 정부는 2018·19년에 입주물량이 많았던 편이었다. 그런데 이재명 정부는 입주 물량 자체가 절대적으로 부족하다"면서 "기존 매물이라도 원활하게 소통이 돼야 하는데 강력한 규제로 매물도 잠긴 상황이고, 임대차 시장마저 벌써 불안정한 모습을 보이고 있어 문재인 정부와 비교해도 상당히 불리하다"고 분석했다.
2026년 부동산 시장 변수는 6월 선거, 미국 금리 그리고 세금
많은 부동산 전문가들이 2026년 부동산 시장의 가장 큰 변수로 꼽은 것은 6월로 예정된 지방자치단체장 선거다. 선거 특성상 많은 돈이 풀린다는 점과 더불어 이번에는 서울시장 선거를 앞두고 강력한 토지거래제한구역 규제가 풀리지도 관심사다.
이재명 정부의 부동산 규제가 일부 완화될 경우 부동산 시장이 상승과 하락 중 어느 쪽을 선택할지는 미지수다. 매매가 활발해지게 되면 오히려 부동산 가격이 완만한 안정세로 접어들 수도 있다.올해 초부터 부동산 가격이 급등할 경우 이재명 정부가 지금까지 참아왔던
세금 카드를 뽑아들지도 변수다. 전문가들 사이에서는 부동산 가격을 안정화 시키기 위해서는 보유세를 높이고 거래세를 완화시켜야 한다는 의견이 다수지만 민주당 내에서 전통적으로 양도세등 거래세 인하 주장은 금기에 가깝다.
미국의 기준금리 등 외부 경제환경 요인도 주목해야 한다. 김인만 부동산경제연구소 대표는 "지난 2022년처럼 미국 물가가 급등해 기준금리를 올리게 된다면 국내 부동산 가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다"고 전망했다.