류영주 기자국토교통부(장관 김윤덕)는 12일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우 매수자의 실거주 의무 유예 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다. 비거주 1주택 거래시 실거주 의무가 유예될 것이라는 시장의 전망을 크게 뛰어넘는 결정이다. 이번 조치는 오는 13일부터 '부동산거래신고법 시행령' 개정안 입법예고를 통해 본격 추진된다.
매수자는 무주택자 한정…연말 신청분까지 적용
국토부는 실거주 유예 대상을 비거주 1주택을 포함한 임대 중인 주택 전체로 확대하기로 했다. 그동안 실거주 의무 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 세입자가 있어 매도를 망설이던 집주인들도 보다 적극적으로 거래에 나설 수 있도록 하는 조치다.
기존 실거주 의무는 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 하는 조건이었다. 유예를 적용받으면 현재 체결된 임대차계약상 최초 계약 종료일까지 입주가 미뤄지며, 늦어도 2028년 5월 11일 이내에는 실거주를 위해 입주해야 한다.
이번 조치는 발표일(5월 12일) 기준 임대 중인 주택에 한해 적용된다. 유예 혜택을 받으려면 올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청·취득해야 하며, 허가 이후 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.
실거주 유예를 받을 수 있는 매수자는 '발표일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정된다. 또한 토지거래허가 대상 주택 매입 시 주택담보대출을 실행하는 경우, 전입신고 의무는 적용하지 않기로 했다.
국토부는 실거주 유예를 받더라도 임차 기간 종료 후 2년간 실거주 의무는 그대로 적용된다는 점을 들며 이번 조치가 갭투자를 새로 허용하는 것이 아님을 강조했다.
김윤덕 장관은 "이번 조치는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 매도자 간 형평성 문제를 해소하고, 세입자가 있어 매도를 고민하던 집주인들도 적극적으로 매물을 내놓을 수 있도록 하기 위한 것"이라고 설명했다. 이어 "투기 수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선하는 한편, 서울·수도권의 주택 공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 것"이라고 덧붙였다.
갭투자 허용 아니라지만…시장 "추가 규제 완화 신호"
이번 조치는 지난 9일 양도세 중과 유예 종료 이후 예상되는 매물잠김과 거래절벽 가능성을 완화하기 위한 후속 보완책으로 해석된다.
시장은 특히 토지거래허가제의 핵심 규제가 사실상 완화됐다는 점에 주목하고 있다. 토허제의 핵심은 매수자가 일정 기간 내 실제 입주해 거주하도록 강제하는 데 있었지만, 이번 조치로 기존 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 됐기 때문이다.
정부는 신규 갭투자는 허용하지 않는다고 선을 긋고 있지만, 시장에서는 세입자 낀 주택 거래 허용 범위가 대폭 넓어졌다는 점 자체를 규제 기조 변화의 신호로 받아들이는 분위기다.
무엇보다 정부가 거래 위축을 매우 부담스러워하고 있다는 신호로 받아들이며, 향후 토허제 운용 방식 변화 가능성까지 주시하는 분위기다.