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15억 초과 아파트에 대한 대출 전면 금지 등 역대 최강의 대출 규제책이 포함된 '12.16 주택시장 안정화 방안'이 현장에서 본격적으로 시행되고 있다.
이번 규제의 가장 큰 특징은 그동안 여러 대출 규제책의 허점으로 지적됐던 전세대출이나 사업자대출의 전용 등 우회로까지 철저하게 막았다는 점이다.
12.16 부동산 대책 관련 대출 규제가 23일부터 일선 은행 창구에서 시행되고 있다.
발표 이후 1주일 만에 본격적으로 규제책이 시행된 뒤 대출 현장에서 꼽은 가장 큰 특징은 그동안 여러 대출규제에도 불구하고 존재했던 우회로나 뒷문을 이번에 모두 막아놓은 것이라고 입을 모은다.
한 시중은행 관계자는 "2017년 8.2대책 이후 주택담보대출 규제가 강화돼왔지만 다른 한편으로는 여러 예외사항을 통해서 우회로를 열어놨지만 이번에는 이런 우회로가 불가능하게 설계됐다"고 평가했다.
대표적으로 전세자금대출이나 사업자대출 등을 통한 부동산 매매라는 우회로다.
예를들어 이전 대책까지만 해도 무주택자나 1주택자의 경우에는 전세대출을 얼마든지 주택매매 자금으로 전용이 가능했다. 현재 살고있는 전세집을 활용해 전세대출을 받아 다른 주택을 구매할 수 있기 때문이다.
업계에서는 지난 2017년말 기준 66조원이었던 전세대출이 전세가에 큰 변동이 없었음에도 불구하고 올해 상반기에 100조원을 돌파하는 등 급증한 이유가 바로 이같은 전용에 따른 것으로 보고 있다.
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하지만 이번 대책을 통해 전세자금대출을 받은 세입자가 시가 9억원이 넘는 주택을 매수하거나, 2주택자가 된 경우 만기연장 불가를 넘어 바로 대출을 회수하게돼 이런 전용이 대폭 줄어들 수밖에 없을 것으로 전망된다.
사업자대출도 마찬가지로 기존에는 강남3구를 포함한 투기지역에서만 주택구입목적 주택담보대출이 금지됐지만 이제는 투기과열지구로 적용범위가 확대돼 서울 전역과 수도권, 대도시 일부 집값 급등 지역에서도 대출이 금지된다.
또 다른 시중은행 관계자는 "일선 현장에서 주택 매매대금이 부족한 고객에게 사업자대출 활용을 권유한 경우가 종종 있었다"면서 "그런데 12.16대책으로 서울에서 그런 우회로는 불가능해졌다"고 말했다.
또, 무주택자에 대해서도 시가 9억 초과 고가주택을 매입할 경우에는 주택담보대출의 실수요 조건을 대폭 강화한 점이 눈에 띈다.
이전에는 무주택자가 주택담보대출을 이용해 주택을 구매할 경우 시가의 70% 안팎 수준인 공시지가 9억원 초가일 경우에만 2년내 전입 조건이 붙었다.
따라서 무주택자가 투자용으로 주택담보대출을 이용해 시가 12억원 안팎의 고가 아파트를 구매한 다음 해당 주택에 전입하지 않고 전세로 다른 주택에 사는 것이 가능했다.
최근 몇년새 아파트 가격이 급등하자 일부 무주택자들도 이같은 방식으로 추격 매수에 가담하면서 집값 상승의 악순환 고리로 작용돼왔다.
하지만 이번 대책을 통해 투기지역.투기과열지구 내 문제가 되고 있는 9억 초과 고가 주택의 경우 직접 거주할게 아니면 무주택자라도 주택담보대출이 불가능해졌다.
이밖에도 부동산 대출의 우회로로 활용되고있다는 비판이 제기됐던 P2P대출에 대해서도 금융당국이 관리에 들어가기로 하는 등 예외없는 대출규제를 시행할 예정이다.
금융당국 한 관계자는 "이번 대책을 뜯어보면 실수요자가 아니면 '빚내서 집사는' 것을 원천적으로 막은 것"이라며 "실제 살 집이 아니거나 유지할 능력이 없으면 팔라는 시그널"이라고 말했다.
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한편, 금융위원회와 금융감독원 등 금융당국은 이번 부동산 대책의 금융부문 후속조치를 시행하고 있다고 23일 밝혔다.
이에따라 금융당국은 이날부터 △시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 추가 강화 △DSR(총부채원리금상환비율) 관리 강화 △주택담보대출의 실수요 요건 강화 △주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화 △주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 등 행정지도에 나서고 있다.
15억 초과 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 전면 금지, 시가 9억 초과 주택의 경우 초과분에 대한 LTV 20% 적용 등 이번 규제책이 대출현장에서 잘 적용될 수 있도록 점검하겠다는 것이다.
역대 최강의 대출 규제책일 뿐만 아니라 주택 가격과 대출 조건.자격 등이 워낙 복잡하고 광범위하게 걸쳐 있어 행정지도를 통해 현장에서 착오없이 대책이 시행될 수 있도록 하겠다는 차원이다.