■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼=""> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김헌동(경제정의실천연합 부동산건설계획본부장)
민주당의 임대차 3법을 처리한데 이어서 지금 2분 뒤군요. 7시 30분부터 당정협의회를 열어서 부동산 공급대책을 확정합니다. 곧 발표를 할 텐데요. 10만 가구 이상을 수도권에 추가 공급한다, 강남에 그린벨트 해제하려던 계획은 백지화하는 대신에 재개발, 재건축의 용적률을 늘리고 층수 제한도 푸는 것, 이 정도에 합의한 것으로 지금 알려져 있습니다.
이 공급 대책의 방향은 괜찮은 건지 또 이미 법안이 통과가 됐습니다마는 시행 후에 논란은 더 커지고 있어요. 임대차 3법. 이 방향에 대해서도 좀 논해 보죠. 어제는 여야 정치인의 목소리 들려드렸고요. 오늘은 시민단체 전문가 모셨습니다. 경제정의실천연합 부동산건설개혁본부장이세요. 김헌동 본부장님 어서 오십시오.
◆ 김헌동> 네, 안녕하십니까?
◇ 김현정> 경실련 본부장이 나오셨으니까 이 질문부터 드리고 시작할게요. 지난 3년간 서울 집값이 얼마나 올랐다고 생각하느냐, 김현미 국토부장관한테 묻자 ‘11% 올랐다’ 이렇게 답변을 하셨어요. 그러자 야당들은 ‘무슨 소리냐? 52%가 올랐다’ 차이가 너무 커서요. 누구 말이 맞습니까?
◆ 김헌동> 저희가 김현미 장관이 왜 11% 라고 답을 하셨나 하고 검토를 해 봤더니 서울에는 아파트가 170만 채가 있고 단독이나 연립이 170만 채가 있어서 한 340만 채의 주택이 있습니다. 그 두 가지를 합쳐서 볼 때는 11%고 아파트만 보면 14%다. 이렇게 답을 했는데 경실련은 아파트가 14%가 아니라 52%고 아파트와 단독, 연립을 합치면 34%다.
◇ 김현정> 어떻게 해도 11%는 아니에요?
◆ 김헌동> 아닙니다. 11%라면 서울 집값이 지난 3년 동안 11% 올랐다면 1년에 3%씩 오른 건데, 3~4%씩. 그렇다면 22번의 대책과, 오늘도 대책을 마련한다는 등 이럴 필요까지 없었죠.
◇ 김현정> 그럼 김현미 장관님은 공식 데이터, 감정원 데이터 보셨다고 그러는 것 같던데 틀린 거예요?
◆ 김헌동> 감정원 데이터를 봤다는데 그 감정원 데이터의 근거를 좀 보여달라, 경실련은 그동안 쭉 근거를 제시하면서 이번에도 아파트는 8만 가구 정도 되는 경실련이 가지고 있는 아파트 그리고 청와대 참모들이 가진 아파트, 국회의원이 보유한 아파트, 구청장이 보유한 아파트, 이런 아파트를 실제로 우리가 가격 조사를 해서 52%가 올랐다고 발표를 했는데 김현미 장관은 계속 그냥 율만 말씀을 하시면서 어느 아파트가 11%가 올랐습니까? 하고 물으면 대답을 못 해요.
◇ 김현정> 감정원 데이터 좀 주십시오, 하는데 그거 못 받으셨어요?
◆ 김헌동> 그거는 비밀이라고 못 준답니다.
◇ 김현정> 비밀 데이터도 있습니까?
◆ 김헌동> 글쎄 그게 어떻게 비밀이 될 수 있는지 어느 아파트가 얼마 올랐는지를 조사한 것이 어떻게 기밀이 되는지 도대체 이해할 수가 없습니다.
◇ 김현정> 좀 세부적으로 들어가 보죠. 일단 지난주 처리된 임대차 3법 얘기부터 시작을 하겠습니다. 임차인을 보호하기 위한 법, 취지 좋습니다. 여기에 반대할 사람 없고요. 2+2, 2년 플러스 2년으로 계약 기간을 연장할 수 있는 권한과 보증금 인상의 상한선을 5%로 두는 법인데 취지에는 다 동의를 하는데 지금 이 방법이 맞느냐를 두고는 갑론을박이 있어요. 경실련 생각은 어떻습니까?
◆ 김헌동> 방향은 맞는데, 지금 정치권에서 나오는 얘기들은 전혀 제가 판단컨대는 얼토당토한 얘기를 하고 있고. 그 이유는 뭐냐 하면 현재 돈을 한 100억 정도 되는 사람이 집을 10채 가지고 있으면 돈이 풍부하기 때문에 굳이 전세를 놓을 필요가 없습니다. 월세를 받고 있죠, 지금도. 돈이 많은 사람은.
◇ 김현정> 목돈이 그 사람은 더 필요하지 않으니까, 월세를 놓는다.
◆ 김헌동> 그런데 돈이 한 10~20억밖에 없는데 집이 10채 있는 사람은 전세 손해인 줄 알면서도 전세를 다 놓을 수밖에 없습니다.
◇ 김현정> 갭투자를 했기 때문에.
◆ 김헌동> 그렇죠. 그런데 이게 2년에서 4년으로 늘어난다고 하더라도 앞으로 4년 안에 엄청난 돈이 어디서 조달되거나 소득이 생기지 않는다면 전세를 그대로 유지할 수밖에 없는 것이고 그래서 전세 물량이 감소한다는 말은 전혀 사실이 아니고.
◇ 김현정> 전세 물량 감소하고 전세 놓던 사람들이 월세로 돌릴 거라는 말에는 동의 못 하세요?
◆ 김헌동> 아니, 동의 못 하는 게 아니라 그럴 가능성이 거의 없습니다.
◇ 김현정> 없어요?
◆ 김헌동> 없죠.
지난달 30일 임대차 3법에 반대하는 본회의 5분 연설로 뜨거운 관심을 받은 미래통합당 윤희숙 의원. (사진=연합뉴스)
◇ 김현정> 그런데 윤희숙 통합당 의원, 이분도 전문가, 부동산 경제 전문가신데 이분의 5분 연설 들으면.
◆ 김헌동> 저는 그분이 부동산 전문가고 경제 전문가라는 사람이 어떻게 그렇게 말도 안 되는 얘기를 했는데, 그걸 또 박수를 친다는 것 자체가 서민과 약자를 위해서 부동산과 주거 문제를 바라보는 사람이 우리 대한민국에 정말 없구나. 그런 생각을 했습니다.
◇ 김현정> 그러니까 지금 전세 놓는 분들이 월세로 돌리려면 그 목돈을 빼줘야 되는데, 그럴 여력이 있는 사람이 그렇게 많지 않을 거라는 걸 근거로 제시하는 거군요.
◆ 김헌동> 그러면 이미 월세를 놨지 왜 손해 보는 전세를 놨겠습니까? 그런데 지금 빠진 건 뭐냐 하면 집주인 입장에서는 그렇습니다. 집주인 입장에서는 이익이 되는 월세를 다 놓지 왜 전세를 놨냐 하면 돈이 부족해서고.
전세를 살고 있는 세입자 입장에서 지금 가장 필요한 것은 전세 보증금을 한 푼도 손해 보지 않고 집주인이 집값이 떨어져서 깡통 전세가 되더라도 돌려받을 수 있게 하기 위해서는 보증금 의무 보증제도를 도입해서 집주인은 남의 돈을 무이자로 공짜로 사용하는 대신 보증서를 발급해 주는 시스템을 도입했어야 되는데 그건 또 빠져 있습니다.
◇ 김현정> 그게 문제라고 보시는 거군요.
◆ 김헌동> 그렇죠. 지금 세를 사는 사람은 전세금 1억 더 올려주는 것도 부담스럽지만 자기가 맡겨놓은 5, 6억을 한 푼도 손해 보지 않고 집주인이 무슨 일이 생겨도 보험회사나 보증회사로부터 100%, 안전하게 돌려받을 수 있게 해 주는 그 장치가 가장 세입자 보호를 위해서 소중한 장치인데.
◇ 김현정> 그게 빠졌다. 그건 왜 빠졌을까요?
◆ 김헌동> 검토도 잘 안 하고 지금 임대사업자 집을 100채, 200채 가진 분들이 그런 분이 많습니다. 그분들이 지금 200~300세대 가지고 있는 사람이 갑자기 사라져버리면 200세대~300세대에서 전세 살고 있는 분들이 전세 보증금을 돌려받을 길이 막막해지고.
◇ 김현정> 다 그런 경우에는 소송 걸거나 그냥 기다려야 되는 거예요?
◆ 김헌동> 기다려야 되거나 손해를 보거나 .
◇ 김현정> 그런 경우가 많아요? 그렇게 소위 튀는 경우가 많아요?
◆ 김헌동> 있습니다. 지금 집값이 계속 오를 때는 상대적으로 적지만 집값이 하락하거나 하면 감당할 수 없기 때문에 수백 채 가진 사람이 어디로 사라지면 지방에서도 그런 일이 있었고 최근 몇 년간 그런 일이 많이 발생했는데. 그런 것들에 대한 장치가.
◇ 김현정> 알겠습니다. 그러면 2+2. 4년을 세를 주고 나서 집주인들이 신규 세입자를 구할 때 전세를 혹은 월세를 대폭 올릴 가능성, 이거는 어떻게 보세요?
◆ 김헌동> 그거는 지금 지난 4년 동안 집값이 10억짜리가 16억이 되고 20억이 되고 이렇게 집값이 오르면 집주인은 전세금을 10억일 때는 5억에 빌려줬지만 20억짜리가 되니까 더 받고 싶은 욕구가 생깁니다.
◇ 김현정> 그렇겠죠.
◆ 김헌동> 그럴 때는 그런 가능성이 있지만, 집값이 안정적으로 가거나 하락할 경우 이명박 정부에서는 그런 일이 생겼습니다. 집값이 10억 가던 게 6억 떨어지니까 전세금 5억 받았던 게 더 받기는커녕 되돌려줘야 될 형편이 생겨서.
◇ 김현정> 그때는 공급이 넘쳤으니까 전세 사는 사람이 적어지고 그러다 보니까 하락했죠.
◆ 김헌동> 그러니까 전세금이라는 것은 가수요가 없습니다. 집은 100채, 200채 사재기를 하지만 전세는 자기가 10채를 빌려다가 한 채 쓰고 나머지를 빌려주는 게 아니기 때문에 가수요가 전혀 없는 시장이기 때문에 시장에서 가격이 결정되는 것이라서 함부로 자기가 올리고 싶다고 해도 주변에 있는 가격이 높지 않은데 어떻게 올립니까?
◇ 김현정> 자, 그러면 이야기가 자연스럽게 오늘 아마 오전 중으로 발표될 그 공급대책, 과연 잘 작동을 해서 4년 후에 괜찮을 것인가 안 괜찮을 것인가를 내다보는 것으로 이어지네요.
◆ 김헌동> 네, 그런데 제가 보기에는 오늘 발표되는 공급대책은 과연 누가 원해서 나오는 대책인지, 왜 발표를 하는지. 저는 발표해도 집값이 낮아질 가능성이 거의 없고 오히려 더 오를 가능성만 더 크다.
◇ 김현정> 네? 무슨 말씀...
◆ 김헌동> 왜 그러냐면 지금 재건축 단지의 용적률을 더 늘려준답니다.
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◇ 김현정> 재건축, 재개발.
◆ 김헌동> 그러면 재개발, 재건축 단지 아파트 값이 더 뜁니다.
◇ 김현정> 아니, 그런데 사람들이 살고 싶어 하는 수요가 많은 곳에 공급이 있어야지 그렇지 않은 곳에다 집 아무리 지어봤자 공급대책이 안 된다 해서 이번에 대책 나오는 거잖아요.
◆ 김헌동> 그게 잘못된 것이죠. 지금 서울과 수도권에서 신도시나 어떤 아파트가 지어지면 누구나 다 분양을 받고 싶어 하고, 갖고 싶어 하지. 수요가 없다는 게 말이 안 되죠. 지금 서울시내 아무 데나 지어도 서울시내 강·남북 전체 아파트 값이 평균적으로 50%가 올랐습니다. 너도 나도 매물이 나오면 사려고 하는 판인데. 이유가 뭐냐면 집을 사두기만 하면 다 이익을 봤다고 하니까. 집을 안 사는 사람은 계속 손해를 본 것 같은 기분이 들기 때문에.
◇ 김현정> 그렇죠. 아니, 내가 투기를 하려고 집 사는 게 아니라 난 무주택자인데 어떻게든지 3년 전에 영혼까지 끌어 모아서 산 내 동료는 집도 마련하고 심지어 그 집값이 오르기까지 하는데 나는 계속해서 손해를 보고 있고 나는 계속 전셋집 떠돌고 있고 이 생각하면 속들이 터지니까 다시 영끌 해서, 영혼까지 끌어 모아 집 사자. 지금 이런 분위기예요.
◆ 김헌동> 지금 그런 분위기를 이 정부가 만들어 놨습니다. 그래서 공급을 하되, 새로 공급되는 아파트가 헌 아파트 값의 50% 가격에 계속 공급이 꾸준히 된다면 헌 아파트 값이 자연스럽게 떨어집니다.
◇ 김현정> 공급을 하되 가격에 제한선이 있어야 된다.
◆ 김헌동> 가격이 낮은 게 나와야 되죠.
◇ 김현정> 낮은 게 충분히 공급이 돼야 된다.
◆ 김헌동> 그렇죠. 그런데 논밭에다 아파트를 짓게 허가해 준 이유는 새 아파트를 낮은 가격에, 기존 주택 가격의 한 30~40%에 계속 공급하라, 하고 논밭에다가도 집을 지을 수 있게 하고 국공유지에다가도 집을 짓고 태릉골프장에도 집을 짓는 것이, 주변 시세와 갖게 하거나 높은 가격으로 분양을 하면 공급효과가 하나도 없습니다.
◇ 김현정> 핵심은 공급이 있되, 그 공급되는 아파트 가격이 주변보다 낮아야 한다.
◆ 김헌동> 낮고 좋아야 돼요.
◇ 김현정> 그런데 낮게 줘도 금세 또 오르지 않아요?
◆ 김헌동> 안 그렇습니다.
◇ 김현정> 집주인이 비싸게 팔고 나가잖아요.
◆ 김헌동> 낮게 주는 것이 계속 꾸준히 나오면, 새 아파트가 계속 헌 아파트 값의 50%에 나온다면 헌 아파트 값이 자연스럽게 떨어지죠.
◇ 김현정> 그런데 보면 말입니다. 사실 LH에서 그런 아파트들 많이 지었어요. 그런데 한 번 손갈이 될 때마다 주변 시세하고 똑같이 올라요. 그거 어떻게 막습니까?
◆ 김헌동> LH가 이명박 정부에서는 논밭 300만 원짜리에다가 600만 원짜리를 지으면서 1000만원에 분양을 했습니다. 강남에, 그러니까 강남 30평짜리를 3억에 분양을 했어요. 그런데 지금은 LH가 얼마에 분양하냐면 7억에 분양합니다. 그래서 폭리를 취하고 분양 원가 자료를 좀 공개하라 했더니 공개를 안 하고 소송을 하랍니다.
그래서 경실련에서 지금 소송 중입니다. 그러니까 공기업이 시민들을 상대로 폭리를 취하고 있고. 그다음에 민간 건설업자들은 아예 분양가를 제멋대로 책정해서 강남에서 30평짜리 아파트를 이명박 때 3억에 분양한 옆에다가 20억에 분양하고 있습니다, 7배씩. 그런 아파트가 아무리 많이 공급된들 집값 안정에 도움이 되는 게 아니라 3억에 분양받았던 아파트까지 다시 끌어올려서.
◇ 김현정> 그렇게 되고 있거든요.
◆ 김헌동> 지금 그렇게 되게 만든 게 문재인 정부가 지난 3년 동안 말로는 집값을 안정시킨다, 잡는다고 해 놓고 뒤로는 부동산 투기를 부추겨서 임대사업자가 집을 200채, 300채, 500채를 사게 했고 그 사람들에게는 세금을 한 푼도 안 받았고 대출은 80%까지 늘려줘서 투기 세력을 양성시킨 정책을 썼기 때문에.
◇ 김현정> 자, 그러면 대안을 좀 찾아봐야 될 텐데요. 공급을 하되 싸게 공급을 하고 유지가 돼야 된다, 그런 시그널이 확실히 나와야 된다는 말씀이신데. 그러려면 장치가 필요하겠네요. 손갈이할 때마다 값이 뛰는 이런 걸 막을 수 있는.
◆ 김헌동> 그러니까 분양가 상한제를 법에다 넣어야 됩니다. 지금은 분양가 상한제를 김현미 장관이 지정하는 핀셋으로 찍는 데만 분양가 상한제를 적용하기 때문에 한 군데도 지금 이 정부 들어와서 분양가 상한제 적용이 안 됐습니다. 이제 다음 달부터 됩니다.
그런데 전국적으로 내리려면 입법을 해서 법으로 만들면 됩니다. 그게 이명박 정부와 박근혜 정부 8년 동안 집값을 안정시킨 분양가 상한제 전국 확대, 전면 실시. 그다음에 이제 분양 원가 공개입니다. 공기업부터 분양 원가를 공개하지 않고 장사를 하고 있습니다. 폭리를 취하고 있습니다.
◇ 김현정> 그러니까 손해 보라는 얘기는 아니지만 적어도 폭리는 못 취하게 막아야 한다, 말씀하시는 거예요.
◆ 김헌동> 그렇죠. 적정한 이윤만 남겨라. 그다음 우리가 주장하는 게 건물만 분양해라, 불필요하게 토지까지. 아파트는 자기 땅이 어딘지도 잘 모르는데 건물만 분양하면 된다. 그리고 역세권 개발이나 지금 경기도에 이재명 지사가 얘기하는 기본주택. 30년, 50년 아예 들어가서 장기 전세를 살아라. 이런 주택들이 공급된다면 그런 것들이 어울려서 공급 시스템이 완전히 개선되지 않으면 집값 못 잡습니다.
◇ 김현정> 지금 제일 많이 들어오는 청취자 질문이, ‘그런 데가 로또 될 겁니다.’ 이러시는데. 로또가 되게 많으면 되겠네요. 그럼 주변이 떨어지겠네요?
◆ 김헌동> 그렇죠. 로또가 너무 많아서 다 로또를 맞았습니다. 이미 강남에 분양을 받았거나 70년대, 80년대, 90년대까지 과거에 분양받은 사람들은, 지금 이낙연 전 총리는 99년에 2억에 샀던 아파트가 작년에 22억 돼서 20억을 벌었습니다. 지금 국회의장께서는 2000년에 8억 하던 아파트가 58억이 됐고.
◇ 김현정> 그냥 가지고 있는데 올라가는 거예요. 사고팔아서가 아니라.
◆ 김헌동> 여당 원내대표는... 아니요, 우리나라 국회의원과 정부와 관료가 자기들 집값 올리는 것만 신경을 쓰고 있어서 우리가 원인이 뭔가 하고 들여다보니까 이 사람들이 다주택자가 40%. 집을 자기들은 여러 채 가지고 있으니까 집을 많이 가진 사람에게 유리한 제도를 계속 썼기 때문에 그걸 로또라고 합니다. 지금 만약에 한 채 받는 사람이 몇 억 버는 걸 로또라고 해서 건설업자가 1000가구, 공기업이 1만가구 분양하는 걸 다 그쪽으로 돈이 가게 하면 그 사람들은 대박을 터뜨리겠죠.
◇ 김현정> 제 질문의 요지는 뭐였냐면 평당 3억 하는 아파트를 서울에다 공급을 했어요. 그러면 거기만 그냥 로또가 될 뿐이지 주변 시세가 안 움직이면 소용없잖아요.
◆ 김헌동> 그렇죠.
◇ 김현정> 같이 내려야 하는데 그게 어떻게 가능하겠느냐.
◆ 김헌동> 같이 내리는 것은 주변 시세를 내리게 하는 건 세제. 그다음에 새 아파트가 계속 싸게 꾸준히 나오면 헌 아파트를 쳐다도 안 봅니다.
◇ 김현정> 꾸준히 계속 지을 데가 있어요?
◆ 김헌동> 있었죠. 70년대부터 2000년까지 30년간 집값이 큰 문제가 아니었습니다. 2000년에는 강남의 타워팰리스가 평당 900인데도 미분양이 70%였습니다.
◇ 김현정> 그때 미분양이었어요.
◆ 김헌동> 2억도 안 됐어요. 그게 바로 20년 전이고 이명박 정부 때는 아까 말씀드린 대로 강남의 3억짜리 아파트가 자꾸 나오니까 경기도에 5억에 분양하는 아파트가 한 채도 팔리지 않습니다. 강남에 3억에 분양하니까 강북에 4억에 분양해도 잘 안 삽니다. 그다음에 집을 산 사람 집값이 다 절반으로 떨어져버립니다. 이명박 때는 미분양이 200만 채가 됐어요.
◇ 김현정> 그때는 IMF 터지고 이런 사태들 때문에 그런 건 아니에요? 제2, 제3의 IMF... 경기침체?
◆ 김헌동> 아닙니다. 경기침체가 오래 지속되지도 않았고, 집값이 떨어져서 무슨 경기침체가 오는 게 아니고. 그다음에 그럼 지금은 그때보다 뭐 행복해졌습니까? 코로나 등으로 여러 가지 지금 일자리도 없고 소득도 줄고 하는데 집값만 오르고 있습니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. 결국 정리를 하자면 꾸준히 싼 가격에 아파트가 공급된다는 시그널을 확실하게 주는 거. 그래서 주변을 같이 끌어내리는 이게 동반이 돼야 우리가 걱정하는 4년 후 전세대란이든지 월세로 바뀌고 이런 것들이 동시에 해결이 될 거다, 같이 작동해야 된다.
◆ 김헌동> 그렇습니다.
◇ 김현정> 계속해서 저희가 다양한 분들의 의견을 듣고 있는데 오늘은 경실련의 입장을 확인하셨습니다. 본부장님 오늘은 일단 여기까지 듣겠습니다.
◆ 김헌동> 아니, 더 자주 부르셔가지고 경실련 목소리를 들려드려야 됩니다.
◇ 김현정> 알겠습니다. (웃음) 오늘 고맙습니다. 경제정의실천연합 김헌동 본부장이었습니다.
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