연합뉴스금융위원회가 26일 발표한 '가계부채 관리 강화방안'에 따르면 차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계는 내년 1월부터, 3단계는 같은 해 7월부터로 각각 앞당겨 시행된다.
금융당국이 조기 시행하기로 한 차주 단위 DSR 규제는 쉽게 말해, '개인이 상환할 수 있는 만큼 대출해준다'는 것이다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 의미한다.
지난 7월 시행된 개인별 DSR 규제 적용 대상은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억원을 초과하는 신용대출이다. 당초 내년 7월부터 집 값과 상관없이 총 대출액 2억원 초과, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과로 DSR 규제 적용 대상을 점차 확대한다는 방침이었다.
그러나 가계부채 증가세가 급격하게 확대되고 있다고 본 금융당국이 2단계 DSR은 6개월, 3단계 DSR은 1년 앞당겨 시행하기로 한 것이다.
DSR 규제가 강화되면 대출이 축소되는 것은 당연한 수순이다. 가계부채 급증세를 막기 위해서라지만, 내 집 마련을 앞둔 사람들은 주택담보대출(주담대)이 줄어들 수 있어 걱정이 될 수 밖에 없다.
예를들어 연소득 5000만원으로 5000만원의 신용대출(금리 4.5%)을 받고 있는 A씨가 서울에서 6억원의 아파트를 담보로 주담대(30년 만기, 금리 3.5%)를 신청하면 현재는 최대 3억원까지 추가로 대출을 받을 수 있다. 지금까지는 6억원을 초과하는 주택에 대한 담보대출에만 개인별 DSR 40%가 적용되기 때문에, A씨가 사려는 주택은 LTV 50% 규제만 적용 받게 된다.
그러나 차주별 DSR 2단계가 시행되는 내년부터는 총 대출액이 2억원을 초과하면 개인별 DSR 40%가 적용된다. 이 경우 A씨가 추가로 받을 수 있는 담보대출은 1억 6000만원에 그친다. 기존보다 대출이 절반 가까이 줄어든다.
특히 이번 조치로 DSR 규제 강화가 조기 시행되면서 기존 시간표에 맞춰 대출을 계획했던 사람들은 마음이 조급해졌다.
서울에서 작은 카페를 운영하는 B씨는 "수도권에 7억원 정도의 집을 마련할 계획이라 대출을 3억 정도 받을 계획이었다. 이전 기준으로는 신용대출까지 일부 받아서 가능했는데, DSR 규제가 당겨지면 대출 한도가 2억 수준으로 확 줄게 된다"고 말했다.
그는 "기존에 가게 오픈을 위해서 은행에서 5000만원을 받은 것도 있고, 집 사는데 필요한 취득세 등 필요 경비까지 감안하면 5~6억대 아파트도 사기 어렵다"고 덧붙였다.
한 시중은행 관계자는 "DSR의 경우 기본적으로 산정하는데 소득의 영향을 많이 받기 때문에 저소득층이나 자영업자의 타격이 클 수 밖에 없다"며 "집값이 싼 지역에서 집을 구매하려는 사람도 영향을 받을 것"이라고 설명했다.
이와 관련 권대영 금융위원회 금융정책국장은 사전 브리핑에서 "대다수의 서민들에게는 영향이 크지 않을 것"이라고 예측했다. 그러면서 "2단계 적용대상은 전체 차주의 13.2%이다. 우리나라 차주를 2000만명 정도로 보면 1734만명은 이 규제에 해당이 안된다. 13%만 적용된다"고 부연했다.
DSR 규제가 확대되면 당장 내년 1월부터 총 대출이 2억원을 초과하는 경우 2억원을 넘어서는 대출 부분을 상환해야 할까.
금융당국은 소급 적용은 하지 않는다고 밝혔다. 금융위는 "신규대출부터 새로운 규제방식이 적용되며 기존 대출에 소급적용해 대출을 회수하는 경우는 없다"고 설명했다.
원칙적으로 내년부터는 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위 DSR 적용 대상 차주로 구분된다. 총 대출이 이미 2억원을 초과한 상황에서 추가대출을 신청하거나, 추가 신청하는 대출로 DSR이 40%를 초과하게 되는 경우다.
다만 △소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출 △정책적 필요성에 따른 대출 △소액대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등을 추가 신청할 경우 DSR수준에 관계없이 대출을 받을 수 있다. 분양받은 주택에 대한 중도금 대출이나 300만원 이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출 제외), 예적금담보대출, 주택연금, 햇살론같은 서민금융상품 등이 해당한다.
만일 2단계 시행 전 분양을 받은 경우 총 대출액이 2억원을 초과하는 경우도, 내년 1월 이후 신규대출이라면 원칙적으로 DSR 규제의 적용대상이 된다.
다만 금융위는 실수요 대출을 보호하기 위해 잔금대출의 경우 시행일 이전까지 입주자 모집 공고가 있었다면 입주자 모집 공고일 당시의 규정을 적용한다고 밝혔다.
즉, 2단계 시행 전 입주자 모집 공고일 기준으로 분양을 받은 이들이 잔금 대출을 받을 경우 총 대출액이 2억원을 넘더라도 규제대상이 되지는 않는다.