서울 송파구 잠실주공5단지. 연합뉴스서울의 대표 재건축 단지로 꼽히는 송파구 '잠실주공5단지' 재건축 사업 계획이 최근 서울시 심의를 통과하면서 재건축 시장이 술렁이고 있다. 대선후보들도 재건축 관련 규제 완화를 통한 주택공급 확대 필요성에 한 목소리를 내고 있다.
하지만 초과이익 환수제 등 관련 규제가 워낙 강력해서 대폭적인 규제 완화 없이는 큰 변화를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다.
잠실5단지, 최고 50층…정비사업 사업성 높일 선례…한강변 재건축 수혜
서울 송파구 잠실 주공5단지에 정비계획안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 것을 축하하는 현수막에 걸려있다. 연합뉴스22일 정비업계에 따르면 서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내고 있다. 잠실주공5단지는 지난 17일 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 정비계획안이 통과됐다. 조합이 정비계획안을 만든 지 7년 만이다. 한강변에 위치한 해당 단지는 역세권에 걸쳐있는 땅의 용도지역을 준주거지역으로 상향해 최고 50층까지 짓겠다는 계획을 담았고, 시는 이를 그대로 받아들여 통과시켰다.
잠실주공5단지가 사업 정상 궤도에 오르면서 다른 재건축 단지들도 사업에 탄력을 받을 것으로 보인다. 전임 시장 재임시절 서울시가 내놓은 '2030 서울플랜'을 통해 한강변 아파트를 35층으로 제한한 이른바 '35층룰'이 깨졌기 때문이다. 이를 통해 조망권이 확보되는 고층부는 더 높은 가치로 평가받으며 정비사업의 사업성을 높일 수 있는 선례가 만들어졌다는 평가다. 여의도 등 한강변 재건축 단지가 향후 정책 수혜가 기대되는 사업지로 꼽힌다.
전문가들은 서울시의 재건축 활성화 의지는 높게 평가하면서도 서울에서 재건축 공급 물량이 급증하기는 어려울 것으로 보고 있다. 안전진단과 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 현 정부 출범이후 강화된 재건축 규제 때문에 재건축 사업의 불활실성이 크기 때문이다.
'재초환 1억대 부담금 통보' 단지, 실제론 3억 낼 듯…지방서도 수억 예상
발등의 불은 현 정부에서 부활한 재초환이다. 재초환은 재건축 조합원이 3천만원이 넘는 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 내는 규제다. 2018년 각 단지에 재건축 부담금(예정액)이 통보됐다. 문제는 조합원들이 최종적으로 부담하는 부담액이 아파트 준공 시점에서야 정해진다는 점이다. 지난해까지 집값이 정부의 예상치를 크게 웃도는 수준으로 오르면서 2018년 통보된 부담금보다 실제로 내는 부담금이 커지게 됐다.
이르면 다음 달 말 부담금이 통보될 예정으로 '재초환 적용 첫 아파트'가 될 것을 보이는 반포현대의 경우 2018년 공시가(전용 84m²)는 14억2천만원으로 당시 조합이 서초구청에서 통보받은 예정액은 1억3596만원이었다. 하지만 이번에 통보될 최종 부담금은 예정액의 2배 가량인 1가구당 3억4억만원대로 추정된다. 현재 시세(25억원 안팎)를 감안한 준공시점(지난해 7월) 공시가(20억원 추정)를 적용해 추정된 금액이다.
다른 재건축 단지들도 2018년 통보받은 예정액을 상회하는 금액으로 부담금을 통보받을 가능성이 높다. 전국 72개 재건축조합이 모인 '전국재건축정비사업조합연대'에 따르면 부담금 예정액은 △성동구 성수동 장미아파트 5억 원 △강남구 도곡개포 한신아파트 4억5000만원 △강남구 대치쌍용1차 아파트 4억3800만원 등이다. 지방에서도 △대전 용문동 2억7600만원 △대구 대명역골안 아파트 1억2천만원 △창원 신월주공 1억400만원 등이 예정액으로 통보됐다. 2018년 이후 집값 상승세를 감안하면 이들 모두 예정액을 크게 웃도는 최종 부담금이 예상된다.
"조합원 분담금 외에 추가 부담금만 수억…부촌만 재건축 하라는 것"
스마트이미지 제공전문가들은 재초환을 유지하는 한 안전진단 등 다른 규제를 완화한다고 해도 재건축 활성화에 한계가 있을 것으로 보고 있다. 적지 않은 부담금을 감수할 수 있는 사업장을 중심으로 사업이 진행되면서 재건축 시장의 초양극화 양상이 극심해 질 것이라는 전망이다. 초과이익을 줄이기 위한 1대1 재건축이나 공사비 인상 등을 통한 이른바 '호화 재건축' 등이 예상된다.
대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "재건축을 활성화하겠다고 하면서 재초환을 유지하겠다는 것은 재건축을 제한적으로 활성화하겠다는 의미"라며 "재초환이 유지된다는 것은 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액이 늘어난다는 의미인데 이런 부담을 감당할 수 있는 조합원들이 있는 조합들이 재건축을 진행할 가능성이 크다"고 전망했다.
이어 "재초환을 적용받는 초과이익을 줄이기 위해 공사비를 높여 고급화하는 조합도 있을텐데 이런 단지일수록 완공 후 가격이 높아질 수밖에 없어 재건축 이후 지역별 양극화는 더욱 심화될 가능성이 있다"며 "재건축을 억제해 집값을 낮추겠다는 것이 재초환의 원래 취지인데 제도가 취지에 역행되는 모양새"라고 덧붙였다.
건국대 부동산학과 심교언 교수도 "(여력이 있는 조합을 중심으로) 재초환을 회피하기 위해 1대1일 재건축을 하고 공사비를 높여 호화재건축이 진행되면서 재건축 시장과 그를 바탕으로 하는 시장이 더욱 양극화되는 효과가 있을 것"이라고 분석했다.
심 교수는 "재초환은 추진위 구성 때 부터 준공 시점까지 1인당 평균이익이 3천만원을 넘으면 초과이익 중 일부를 회수하는 제도이기 때문에 조합을 해산한 뒤 다시 승인을 받는 (초과이익의 기준이 되는 공시지가를 높여 결과적으로 재초환 분담금을 낮추는) '전략적 조합 해산'도 이뤄지는데 이 모든 현상들이 시장 양극화를 심화시키고 도심 공급을 줄이는 효과로 귀결된다"고 꼬집었다.
다른 업계관계자도 "분담금이 1억원만 넘어도 재건축을 위한 동의률이 나오지 않는 단지들이 수두룩한데 재초환 때문에 분담금과 별개로 내야 하는 부담금이 수억이라는 말은 돈 있는 단지만 재건축을 하라는 말"이라고 꼬집었다.