황진환 기자·국회사진취재단윤석열 대통령 당선인이 주택담보대출 규제 완화를 약속하면서 실수요자들의 '내 집 마련'을 위한 길이 열릴지 관심이 쏠린다.
윤 당선인은 생애 최초 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높이되 소득을 기반으로 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 완화는 공약하지 않았다.
하지만 LTV만 완화할 경우 사실상 고소득자만 대출 한도 확대 혜택을 볼 것이라는 지적이 나왔고, 대통령직인수위원회가 가계 대출 총량관리제 폐지 기조에 발맞춰 LTV·DSR 조정 가능성을 내비치면서 완화 수준에 관심이 쏠린다.
22일 관련 업계에 따르면 윤 당선인은 실수요자가 집을 살 때 부족한 돈을 대출 받기 쉽도록 규제를 풀어주는 방안을 고심하고 있다.
현재 LTV는 투기지역과 투기과열지구에선 9억 원 이하 주택 LTV가 40%, 9억 원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억 원이 넘으면 대출을 전혀 받을 수 없다. 이에 윤 당선인은 생애 최초 주택구입자는 LTV를 80%까지 올리고, 생애 최초 주택 구입자가 아니면 지역과 관계없이 LTV 상한을 70%로 단일화하겠다고 공약했다. 다주택자는 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 2주택자 40%, 3주택자 30% 등으로 차등화한다.
문제는 현행 총부채원리금상환비율(DSR) 규제다. DSR은 차주의 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눈 수치로 '소득기준 대출규제'를 의미한다.
서울 중위매매가격(순서대로 나열했을 때 중간 가격) 주택(9억 2097만 원, KB부동산 2월 월간시계열자료 기준)을 구매할 경우 현재는 LTV 40%, DSR 40%가 동시에 적용돼 5천만 원 연소득자나 1억 원 연소득자나 최고 3억 6천만 원(집값 9억, 30년 원리금균등분할상환, 연이자율 3.5% 기준)까지만 대출을 받을 수 있다. 9억짜리 집을 사려면 5억 4천만 원의 현금이 필요하다는 의미다.
윤 당선인 공약대로 LTV가 70%까지 상향조정되면 대출 받을 수 있는 최고 금액은 높아진다. 하지만 대출가능금액은 연소득에 따라 큰 차이가 난다.
1억원 연소득자는 6억 3천만 원까지 대출이 가능해 2억 7천만 원만 있으면 9억짜리 집을 살 수 있지만 5천만 원 연소득자는 대출 가능 금액이 1천만 원 늘어나는데 그친다. 집을 사려면 여전히 5억 3천만 원을 현금으로 갖고있어야 한다. 현행 DSR 40% 규제가 유지될 경우 고소득자의 대출 가능 금액만 늘어나는 것이다.
이런 이유로 '주택대출규제 완화와 다양한 주택금융제도로 주거사다리를 복원하겠다'는 정책 취지를 살리기 위해서는 DSR 조정도 함께 추진돼야 한다는 목소리가 꾸준히 나왔다.
서울 여의도 63빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습. 황진환 기자이에 대해 당초 윤 당선인 측은 DSR 규제가 가계 부채 건전성 관리와 연결되는 만큼 신중하게 접근한다는 입장이었지만, LTV만 상향 조정하면 고소득자만 혜택을 본다는 목소리가 커지자 DSR 조정을 포함한 가계 대출 정책 방향을 고심하고 있는 것으로 알려졌다.
다만 인수위가 DSR 규제를 완화한다면 소득이 적은 청년·취약계층과 생애 최초 주택 구매 등에 별도 규정을 적용하고, 일부 대출 항목을 차주단위 DSR 산출에서 제외하는 방안 등이 거론된다.
한 금융권 관계자는 "코로나19 대유행 이후 가계 대출이 급증하고 경기가 얼어붙었음에도 불구하고 주택 경매 물건이 쏟아지는 등 시장이 패닉에 빠지지 않은 이유는 역설적으로 DSR 등 강도 높은 대출 규제로 가계 대출의 건전성이 유지됐기 때문"이라며 "최근 가계 대출 증가세가 상당 부분 꺾였지만 DSR 규제 완화는 신중하고 단계적으로 접근할 필요가 있다"고 말했다.