15일 서울 청와대 상공에서 바라본 마포와 여의도 일대 아파트 모습. 연합뉴스서울 전세시장의 불안감이 커지고 있다. 공급 물량이 줄면서 전세값 상승폭이 커지고 있기 때문이다. 새 임대차법 시행 이후 2년 간 전세값이 큰 폭으로 오르고, 기존 전셋집 중 상당수가 월세로 전환되며 전세 공급난이 커지는 가운데, 올 여름 계약갱신청구권이 사라져 '임대료 5% 상한' 제한을 받지 않고 앞서 급등한 시장 가격이 반영된 임대 매물까지 나오게 되면 임대시장 불안은 더 커질 것이라는 전망이 나온다.
매매 가격 숨 고르기 속 전세 가격 상승세…현장에선 "더 오른다"
서울 아파트 매매 가격이 숨 고르기를 하고 있는 가운데 전세 가격 상승세가 커지고 있다. 16일 KB주택시장동향을 보면 지난주(9일 기준) 서울 아파트 전세값은 0.07%오르며 전주(0.04%)보다 상승폭이 커졌다. △영등포구 0.28% △서초구 0.23% △중구 0.15% 등 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어난 지역들의 전세값 상승을 견인했다.
전셋값 상승은 공급 부족이 주요 원인으로 꼽힌다. (주)직방이 서울지역의 확정일자 통계(등기정보광장 발표)를 분석한 결과 올해 1월~4월 확정 일자를 받은 전월세 중 51.6%가 월세로 집계됐다. 임대물건 중 절반 이상이 월세인 것이다. 또 다른 전세 공급 방식인 아파트 입주 물량도 서울은 예년의 절반 수준에 불과하다.
문제는 앞으로 전세값이 더 오를 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다는 점이다. KB부동산의 전세수급동향을 보면 서울전세수급지수는 지난 2월 28일 120.1이후 꾸준히 상승해 지난주 135.4를 기록했다. 해당 지수는 KB부동산이 협력 부동산을 대상으로 설문조사를 한 내용을 수치화 한 것으로 기준선(100)을 넘으면 하락보다 상승 의견이 많다는 뜻이다. 앞으로 전세값 상승을 예상하는 중개사무소 관계자들이 늘었다는 의미로 볼 수 있다.
16일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 4월 주택전세시장 소비심리지수도 103.5로 전월(101.4)보다 상승했다. 해당 지수는 부동산시장연구센터가 전국 2천여개 부동산을 대상으로 설문조사 한 내용을 수치화 한 것이다. 지수가 100을 넘으면 가격 상승이나 거래 증가 응답이 많다는 뜻이다.
임대차법 2년, 서울 아파트 전세 37%↑…'갱신권 소멸' 전세, 급등한 시세대로
시장에서는 임대시장 불안의 '진앙'을 새 임대차법으로 보고 있다. 지난 2020년 7월 문재인정부와 당시 여당이었던 더불어민주당은 임대시장 안정을 명분으로 △세입자가 원할 경우 2년 짜리 전·월세 계약을 한 번 더 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 '계약갱신청구권' △갱신시 임대료는 5%까지만 올릴 수 있는 '전월세상한제' △임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하는 '전월세신고제' 등 새 임대차법 시행을 강행했다.
제도 도입 취지와 달리 전세 시장은 거꾸로 가고 있다. 서울 아파트 평균 전세값은 제도 시행 전인 2020년 6월 4억9148만원에서 지난달 6억7569만원으로 2년도 지나지 않아 37.5%(1억8421만원)가 올랐다. 2년 전 계약갱신청구권을 사용해 전셋값을 5%만 올리고 전세 계약을 2년 연장한 세입자가 비슷한 수준의 전셋집을 구하기 위해서는 2억원 가까운 돈이 더 필요하다.
실제로 2020년 7월 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용면적 84㎡중 전세 실거래가 중 최저가는 5억6천만원(8층)이었는데 최근 전세 매물 중에는 10억원 이하 전셋집을 찾아보기 어렵다. 현지 공인중개사무소 관계자는 "최저가가 10억이고, 대출이 끼어있는 등 '사정이 있는 집'이 아니면 10억 이하로 전셋집이 나오지 않는다"고 말했다.
전세 최고가 소식도 이어지고 있다. 서울 영등포구 신길동 '보라매SK뷰' 84㎡(23층)는 지난달 역대 최고가인 13억원에 전세거래됐고, 비슷한 시기 성북구 '길음뉴타운3단지푸르지오' 84㎡(9층)도 신고가인 7억7500만원에 전세거래됐다. 현지 공인중개사무소 관계자는 "2년 사이에 전셋 값이 딱 두배가 됐다"고 전했다.
현장에서는 전세 매물이 더 줄어들 것으로 보고 있다. 서울 노원구 상계동의 한 공인중개사무소 관계자는 "확실히 물량이 많이 없다"며 "기존에 있던 전세집이 10개라면 그 중 5개는 집주인들이 반전세로 전환해 내놓는다"고 분위기를 전했다.
특히 2년 전 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 전셋값을 5%밖게 올리지 못했던 집주인들은, 올 여름 신규 전세 계약을 할때는 시세를 반영해 대폭 오른 보증금으로 전셋값을 내놓거나 보증금을 일부 깎고 월세를 받는 반전세로 물건을 내놓을 것이라는 것이 지역을 불문한 공통된 전망이다.
다만 정부의 대출규제와 기준금리 인상기조로 전셋값 급등 가능성은 제한적이라는 목소리도 있다. 서울 송파구 신천동의 한 공인중개사무소 관계자는 "최근 금리인상으로 전세대출에 대한 금융비용이 늘어나 전세보다 월세가 유리한 세입자들도 있기 때문에 전셋값이 마냥 오르기에는 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.