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집안 싸움 끝에 분담금 '폭탄'…둔촌주공, 분양가 '전가' 꼼수 통할까

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    집안 싸움 끝에 분담금 '폭탄'…둔촌주공, 분양가 '전가' 꼼수 통할까

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    핵심요약

    둔촌주공 공사비 3.2조→4.3조 껑충…조합원당 분담금도 0.8억→1.8억으로
    조합, 일반 분양가 올려 조합원 추가 분담금 줄일 계획
    원자재값 상승 등 따른 건축비 상승분은 표준형건축비에 선반영
    공사중단 기간 금융 비용 등 손실 금액 반영 불투명

    서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 공사 현장 모습. 박종민 기자서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 공사 현장 모습. 박종민 기자
    공사비를 둘러싼 조합과 건설사 간 갈등으로 공사가 6개월 가까이 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합원들이 2억원 가까운 추가 분담금을 떠안을 위기에 처했다.

    조합은 일반 분양가를 높여 조합원들의 부담을 줄이겠다는 계획이지만 공사 중단 기간 발생한 금융 비용 등을 분양가에 반영할 근거는 부족하다는 지적이 많아 조합의 계획이 현실화 될 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

    2일 관련업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 최근 조합에 공사 도급 금액으로 4조3677억여원을 요구했다. 원자잿 가격 상승에 따른 건축비 인상과 지난 4월부터 이어진 공사중단에 따른 손실 비용 등이 포함된 것이다.

    이로서 둔촌주공 재건축 공사비는 공사중단 사태 직전 3조2293억원에서 1조1677억원 더 늘었다. 총 조합원 숫자를 감안한 조합원 1인당 부담해야 하는 추가분담금도 8597만원에서 1억8664만원으로 두배 넘게 뛰었다.

    서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 공사 현장 모습. 박종민 기자서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 공사 현장 모습. 박종민 기자
    지난 2016년 계약된 둔촌주공의 최초 공사비는 2조7079억원이었다. 이후 2020년 6월 설계변경 등을 이유로 공사비가 3조2천억원이 늘어났는데 이에 대한 조합원들의 반발로 전임 조합 집행부가 물러나게 됐고, 이후 새롭게 '키'를 잡은 새 집행부는 시공단에 공사비 증액 등에 문제를 제기했다. 양측은 입장 차이를 좁히지 못하고 '강 대 강' 대치를 이어가다 지난 4월 15일 이후 공정률 52% 사업장의 공사가 전면 중단되는 초유의 사태를 맞았다. 이런 상황에서 러시아-우크라이나 전쟁 장기화 등에 따른 원자재 가격 급등 등으로 공사비가 1조원 넘게 늘어난 상황이다.


    공사비 증액의 상당 부분은 분양지연에 따른 금융비용이다. 상세 내역은 △분양 지연에 따른 금융비용 3644억원 △재착공에 따른 원자재 가격 상승분 3617억원 △조합 요청 설계 변경에 따른 추가 공사비 1253억원 △공사 기간 연장에 따른 손실 금액 1124억원 △중단·재개 준비 금액 456억원 등이다.

    조합은 시공단이 요구한 공사비 증액안에 대해 한국부동산원에 검증을 요청한 상태다. 앞서 조합과 시공단은 공사비 인상분에 대해 한국부동산원의 검증 결과를 무조건 수용하기로 합의한 상태다. 이에 조합은 다음달 15일 총회를 열고 공사재개를 위한 안건을 통과시킬 계획이다.

    조합은 공사비가 크게 늘어났지만 그 사이 분양가상한제 규제가 개편된 만큼 일반 분양가 상향을 추진해 조합원의 부담을 줄인다는 계획이다.

    하지만 시장에서는 이런 계획이 현실화 될 가능성에 대해 의문을 제기하고 있다. 둔촌주공은 민간택지 분양가상한제 대상지로 현행 제도 하에서 분양가는 택지비와 건축비를 더하고 가산비용이 추가돼 책정된다. 원자재 상승에 따른 가격 변동은 국토교통부가 이를 선반영 해 '표준형 건축비'를 책정하기 때문에 일반 분양가 상승에 추가로 영향을 주기에는 한계가 있다. 특히 둔촌주공의 경우 공사비 증액분 중 상당 부분이 금융비용과 공사중단에 따른 손실금액인데 이는 건축비와 택지비 어디에도 해당하지 않는다.

    정비사업 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "조합은 일반 분양가를 최대한 올려달라고 하겠지만 분양가상한제는 원칙과 기준이 있기 때문에 임의대로 올릴 수는 없는 상황"이라며 "정부가 분양가 인상에 호의적이면 좋겠지만 그렇지 않을 경우 다른 정비사업장들은 '후분양' 등 다른 선택지가 있는데 둔촌주공은 시간이 조합 편은 아닌 상황"이라고 말했다.

    설령 일반 분양가를 올릴 수 있다고 해도 사업진행을 위한 자금 확보가 원활하게 될지 역시 변수로 남아있다. 분양가가 3.3㎡당 3500만원을 넘게 되면 20평대인 전용 59㎡ 분양가도 9억원을 넘기 때문에 청약자의 중도금 대출이 불가능하다. 급격한 금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 부동산 시장이 침체기에 접어든 상황에서 고분양가가 미분양으로 이어질 가능성도 완전히 배제할 수는 없다.

    둔촌주공은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구를 짓는 '단군 이래 최대의 재건축 사업'으로 불린다. 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 빚던 조합 집행부와 시공단이 평행선을 달리면서 공정률 52%인 공사가 지난 4월 15일 0시부로 전면 중단된 바 있다.

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