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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
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◇ 박재홍> CBS 라디오 '박재홍의 한판승부', 2부 문을 열었습니다. 정부가 오늘, 내년까지 100만 가구 이상 공급을 확대하는 골자로 한 주택시장 활성화 대책을 내놨습니다. 그런가 하면 최근 아파트 매매가, 전세가가 회복되고 있다라는 뉴스도 등장하고 있는데요. 여전히 공급이 부족하다라는 진단이 있는 가운데 우리 부동산 시장에 대한 전망 그리고 오늘 정부의 정책 발표에 대한 평가 해 보겠습니다. 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수를 모셨습니다. 교수님, 어서 오십시오.
◆ 김경민> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 진 교수님, 김 소장님 인사 나눠주십시오.
◆ 진중권> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 일단 추석 전에 정부가 대책 발표할 것이다 그랬는데 정말 오늘 발표를 했습니다. 주요 내용을 보면 3기 신도시 공급에 12만 호를 더하겠다. 그리고 패스트트랙 총동원해서 조기 공급을 유도하겠다, 제도 개선 등으로 민간 주택 공급을 활성화하겠다, 프로젝트 파이낸싱이죠. PF대출 보증 규모를 15조에서 25조 원으로 확대한다라는 게 주요 골자 내용입니다. 교수님께서 일단 정부 대책 총평을 해 주시면 어떻게 들으셨어요?
◆ 김경민> 우선 이게 제가 봤을 때는 공급이 앞으로 심각한 문제가 될 것 같아요, 특히 서울이요. 서울하고 아마 세종이 그럴 것 같은데 이게 지역별로 마켓이 다른 거고요, 첫 번째. 그러면 서울에 굉장히 유용한 정책이 나와야 되는데요. 오늘 나온 것들 보면 이제 크게 두 가지로 읽혀요. 첫 번째는 말씀하신 것처럼 이제 PF 관련된 부분들. 저는 이건 나중에 다시 말씀드리겠지만 저는 PF 우선 약간 터뜨려야 된다고 보는 입장이기 때문에. 이거는 건설회사들을 위한 거예요. 공급이랑 약간 상관없고요. 두 번째 공급과 관련된 부분들은 말씀하신 것처럼 3기 신도시 용적률 올리는 것 하고 그리고 문재인 대통령 때 공공택지 이렇게 해 놓은 데 있거든요. 거기서 택지가 지금 미개발된 상태를 빨리 하겠다 그거예요.
◇ 박재홍> 속도를 내겠다.
◆ 김경민> 그래서 뭐 대단히 우리가 좀 획기적인 건 안 나온 게 아닌가라는 생각은 듭니다.
◇ 박재홍> 그런가요. 그런데 이제 일단은 이번 정부 출범 당시에 대통령은 270만 호 공급하겠다 야심차게 했고 올해에만 한 47만 호 하겠다고 했지만 아직 그거 다 안 된 상태 아닙니까?
◆ 김경민> 그게 힘들어요. 왜 그러냐 하면 우선 아까 PF 터뜨려야 된다 제가 말씀을 좀 드렸었는데.
◇ 박재홍> 부실대출 터뜨려야 된다는 말씀이시죠?
◆ 김경민> 이게 우선 가격부터 말씀드릴게요. 가격이 올해 초부터 반등한 게 명확합니다.
◇ 박재홍> 부동산?
◆ 김경민> 명확하고요. 그건 저희 연구실에서 인덱스에도 그렇게 나오고 서울시에 있는 대형 단지들의 동일 평향대의 평균값 보면 올 초부터 반등이 맞아요. 그걸 부정할 수는 없을 것 같고요. 그런데 여기서 무서운 건 전세 가격까지 같이 오르고 있다는 겁니다, 사실은요. 그래서 아마 이게 제가 문제가 좀 심각한 것은 이겁니다. 그러니까 지금 주택 건물 가격은 오른 상태, 그러니까 약간 많이 떨어졌다가 약간 오른 게 맞고요. 다만 부동산 디벨로퍼들이 공급을 한다고 했을 때는 이게 지금 시공비용 같은 것들이 인플레이션 때문에 2~3년 전보다 40%가 올랐어요.
◇ 박재홍> 아파트 재료 비용이라든지 원자재 가격이.
◆ 김경민> 그렇죠. 그리고 금리가 과거 4%면 되던 게 지금 10%예요. 그러니까 이분들이 짓는다고 했을 때 토지 비용이 낮아져야지 들어갈 수 있는 상황이에요, 사실은. 토지비용이 엄청나게 낮으면 시공비 오른 거 그다음에 금융비 오른 거 부담하고 가겠다는 건설회사들이 있어요, 사실은. 리스크 관리 잘한 데들.
◇ 박재홍> 땅값만 싸면.
◆ 김경민> 그렇죠. 그런데 이게 PF가 안 터졌기 때문에 사실 토지거래가 안 됐어요. 그러니까 사람들이 가격을 모르는 거예요. 그러니까 지금 나타난 트렌드는 뭐냐 하면 건물 가격은 떨어졌다가 반등한 건 맞는데, 토지가격을 보니까 토지가격이 움직이지가 않은 거예요.
◇ 박재홍> 지금 토지가격이랑 PF랑 어떤 관계가 있는지 그걸 좀 구체적으로 설명을 해 주시면.
◆ 김경민> 예를 들어서 그거죠. PF가 터지면 우선 빨리 팔아야 되잖아요. 그럼 디스카운트가 30%, 40% 그냥 나타나요. 그게 나타난다고 했을 때는 우리가 부동산 건설회사조차도 과거에 하도 당했기 때문에 이름만 아는 건설회사들도 리스크 관리하는 데들이 있어요. 분명히 위기가 올 거고 우리는 그때 PF 대출 터진 거 잡아서 우리가 하겠다는 데들이 있어요. 그런데 그 회사들이 지금 못 들어가는 거예요. 토지가격이 워낙에 높으니까.
◆ 진중권> 터져야지 들어 갈 수 있는 건데.
◆ 김경민> 그렇죠.
◇ 박재홍> 부실은 부실대로 빨리 처리든 보상하고 정리가 되고 시장에 나와야 되는데 그게 지금 부실한 상태로 곪아 있는 상태로 잔잔하게 있다.
◆ 김성회> 그렇게 말씀하실 정도면 PF가 터질 물량이 꽤 된다고 예측하시는 겁니까?
◆ 김경민> 작년에는 많았죠. 많았는데. 그래도 지금 보면 이제 작년에 많았던 물량 중에 올해 30~40% 디스카운트돼서 팔리는 게 나타나기 시작을 했어요. 그러니까 작년에 터졌어야 되는 게 올해 나타나기 시작한 겁니다. 그러면 토지 가격이 낮았다고 하면 누군가는 들어갔을 겁니다, 사실은. 물론 정부가 그건 있어요. 부동산 시공사들이 어려워지면 거기 투자했던 금융권이 어려워질 거기 때문에 몸을 사린 건 있는데, 그런데 사실 그 내용을 보면 1금융권은 사실 PF 노출도가 그렇게 높지는 않아요. 사실은 금고하고 증권사 일부인데 그런데 제가 봤을 때는 일부가 좀 희생되더라도 터뜨렸어야 되는 게 맞다고 보고요. 지금도 이제 PF 지원 자금 예를 들어 15조에서 25조 한다고 하는데, 그거 이겁니다. 우리가 너희들한테 돈을 줄 테니까 이자 내고 버텨인데 내년 중순까지 만약에 이게 제대로 안 돌아간다고 하면 그 이자를 누군가는 다시 갚아야 돼요. 사실 이게 문제가 뭐냐 하면 이거 전에 어떤 식으로 나왔냐면 내년 6월까지 PF 망가뜨리지 말고 다 연장시켜인데 그때 조건이 이자 후치였어요.
◇ 박재홍> 나중에 내라.
◆ 김경민> 이자 나중에 내라는 거. 그런데 보통 그런 상황이 되면 신용 보강을 해서 담보 더 하든지 이자 매달 내게 하는 건데, 예를 들어서 이겁니다. 1000억 자리 PF예요. 그럼 지금 한 10%예요. 그럼 1년 동안 이자가 100억인데 지금 사업성이 없어서 안 하고 있는데, 내년 6월달에 한다고 했을 때 그 100억을 누가 낼 수가 있냐고요. 만약에 디벨로퍼가 금융회사한테 갚지 않는다면 그건 다 금융회사 부실로 가게 될 겁니다. 그럼 그때 터지는 거예요.
◇ 박재홍> 부실이 연기됐을 뿐이지 여전히 터질 게 안 터진 상황이라는 거고 현 시장 상황을 보면 PF 부실이 전혀 나아질 수 있는 조건이 전혀 아니다라는 말씀을.
◆ 김경민> 말씀대로입니다.
◇ 박재홍> 그럼 터질 거 빨리 터지고 정리될 거 빨리 정리돼야 된다는 거네요.
◆ 김경민> 그렇죠. 저는 그렇게 봐요.
◇ 박재홍> 그런데 정부는 왜 이렇게…
◆ 진중권> 줄줄이 그냥.
◇ 박재홍> 줄줄이 그냥 좀 더 생명 연장을 하는 느낌어서.
◆ 김경민> 약간 좀 금융권까지 가기 무섭다고 보는데, 제가 봤을 때는 우리가 그래도 좀 국가가 괜찮은 나라기 때문에 건설회사들도 괜찮은 건설회사들이 있고요. 제1금융권 그래도 덜 노출됐기 때문에 지금 어느 정도 정리를 해야지 지금 PF 지원 15조, 25조. 저는 오히려 어느 정도 정리를 해야지 토지 가격이 싸지면서 그다음에 누군가는 들어올 거예요.
◆ 김성회> 이게 누구 잘못 때문에 그런 것이 아니라 그 당시 금고나 건설에서 잘못 판단해서 돈을 집어넣어서 자기들이 안 된 상황을 국가가 세금으로 메워줄 수밖에 없는 상황이 되신 건가요?
◆ 김경민> 그렇게 볼 수 있는 거죠. 그러니까 이건 '레슨 원'이 잘못된 겁니다, 나중에는. 만약에 이런 식으로 한다고 하면 다음에도 부동산 사이클이기 때문에 이게 또 반복될 수 있어요, 10년 후에. 그러면 어차피 정부가 막아주겠지. 그러면 우리는 그냥 계속하는 거예요. 건설회사도 그냥 하는 거고 금고도 계속이렇게 하는 거예요. 정부가 막아줄 것이기 때문에.
◆ 김성회> 정확하게 자본의 논리에 맡겨놓고 정부가 손을 떼는 게 좋겠다는 말씀이신 거네요.
◆ 김경민> 어느 정도는 그래야 된다고 봅니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. PF에 대한 우려를 좀 말씀을 해 주시고 계시고. 그러니까 오늘 전반적인 정부의 대책은 생각보다는 우리 상황을 심각하게 보지 않는 것 같다. 그리고 약간 생각보다 약했다 이렇게 교수님께서 바라보시는 건가요?
◆ 김경민> 그렇죠. 사실은 이게 지금 그러니까 제가 주택 공급이 좀 심각하다 하는 부분은 어떤 부분이냐 하면.
◇ 박재홍> 어떤 부분. 그러니까 수요가 많은데 그걸 대응하지 못하고 있다? 아니면?
◆ 김경민> 공급 자체의 부족입니다.
◇ 박재홍> 공급 자체의 부족. 그러니까 뭐가 부족한 겁니까?
◆ 김경민> 그러니까 예를 들어서 2010년대 통틀어서 아파트가 매년 한 3만 4000채가 공급이 됐어요.
◇ 박재홍> 서울에.
◆ 김경민> 그런데 이제 작년하고 올해 한 1만 채 정도 부족해요. 2만 4000채, 2만 3000채인데, 이게 부족하니까 전세 가격이 오르는 거고요. 내년하고 후내년에는 1만 5000채, 1만 7000채밖에 안 나와요. 그런데 이게 내년에 1만 5000채 중에서 개포동에서 한 단지에서 6700채 나오거든요. 그러니까 강남구 빼고 서울 전역에서 7000세대밖에 없는 거예요, 내년에.
◇ 박재홍> 통상적으로 한 3만 세대 정도 공급이 돼야 되는데.
◆ 김경민> 그렇죠. 3만 5000세대 공급이 돼야 되는데. 내후년 이제 우리가 다 아는 둔촌주공에 나와요, 그 1만 2000세대. 그러면 둔촌주공 빼고 5000세대밖에 없는 거예요. 아파트가 거의 너무너무 부족한 상황이고. 그리고 이제 우리가 빌라라고 하는 비아파트 부분도 좀 심각한 것이 이건 약간의… 그러니까 인허가가 평균 26만 채인데요. 그런데 이게 다 짓지는 않아요. 1년에 한 4만 채 지어요. 그럼 준공 기준으로 했을 때 그러니까 26만 채의 인허가가 나오면 4만 채가 나오는데 올해 5월달까지 인허가 물량이 6000채예요.
◇ 박재홍> 인허가가 6000채.
◆ 김경민> 인허가 신청한 게. 만약 그렇다고 하면 이게 다 준공이 된다고 하면 한 1만 채 나오는 거죠. 그러니까 이게 지금 나중에는 제가 봤을 때는 이 빌라는 사실은 아파트에 비해서 열위재잖아요, 그렇죠? 그런데 이제 빌라포비아 때문에 사람들이 못 들어가는 거죠.
◇ 박재홍> 최근에 빌라왕 사태 이것 때문에, 전세.
◆ 김경민> 맞습니다. 그런데 그거는 수요자들이 하는 건데. 그건 이제 법적으로 그 사람들한테 패널티 주고 이 문제 해결하면 되는 거거든요, 정부에서. 그럼 빌라도 안전하게 들어갈 수 있다고 생각하면 이것도 공급이 돼야 되는데 이것도 공급이 지금 전멸이에요. 그럼 여기 있는 분들이 내가 이 가격에 이거 사느니 위로 올라간다라고 하는 거예요. 아파트 전세 수요가 더 붙는 겁니다, 사실은. 제가 지금 제일 염려스러운 부분은 뭐냐 하면 아파트 전세가격은 무조건 입주물량과의 싸움이기 때문에 아마 올해부터 계속 올라가는 전세 가격이 또 PF사태가 터지든 중국 아파트가 어떻게 되든 간에 계속 올라가는 경우에는 이건 결국 나중에 매매가격을 같이 올려버릴 가능성이 높아요.
◇ 박재홍> 그럴 수밖에 없겠죠. 사실은 전세 가격이 실 매매가의 70%, 50% 이렇게 왔다 갔다 하는 것이니까. 그런데 오늘 낸 정부 발표안 내용 보면 비아파트 건설자금 지원 확대를 통한 공급 활성화를 하겠다. 그러니까 잘 지을 수 있도록 하겠다고 내놓기는 했는데, 이게 돈 준다고 또 이게 과연 활성화될 수 있겠느냐.
◆ 김경민> 그러니까 이것도 제가 지금 보니까 한 가구당 한 7500만 원 정도. 3.5% 저리로 1년 동안 건설자금 대출인데.
◇ 박재홍> 건설자금.
◆ 김경민> 아까 말씀드린 것처럼 사실 빌라를 못 짓는 이유도 하나예요. 토지 가격이 너무 비싸서 못 들어가는 겁니다.
◇ 박재홍> 땅이군요, 결국에.
◆ 김경민> 서울 같은 경우에는 10억이라고 하면 토지 비용이 7억이고 나머지가 3억이에요. 나머지 3억에 대해서 지금 이자 조금 해 주고 건설 자금. 그것도 대출이잖아요. 그러니까 지금 상황에서는 토지가격이 너무 비싸기 때문에 사실은 빌라도 못 짓는 상황이에요.
◇ 박재홍> 핵심은 토지라는 건데요. 그럼 정부의 공급 물량 계획 자체도 뭔가 실효성 있는 어떤 토지, 택지를 확보한 상태에서 말해야 되는 건데.
◆ 김경민> 그렇죠. 저라면 사실은 예를 들어서 서울의료원 부지 있고요. 그리고 이제 상암에도 부지 큰 게 있거든요. 그리고 이제…
◇ 박재홍> 정부가 갖고 있는 공공택지 이런.
◆ 김경민> 그렇죠. 공공택지 물량. 그리고 용산국제업무지구도 코레일 땅이고. 그것도 왜 빠지냐고요. 그러니까 지금 문제는 서울인데 서울 근교에 지금 몇 군데는 땅이 좋아요. 그런데 거기에는 땅이 뭐냐 하면 교통 인프라가 안 갖춰져 있어요, 사실은. 그러니까 이게 사람들한테 매력적이려면 시간이 걸린다는 얘기예요.
◇ 박재홍> 땅값도 그렇게 비싸지 않겠죠, 교통이 별로 좋지 않으니까 현재는. 미래의 가치는 좋아질 수 있겠지만.
◆ 김경민> 그래서 지금 사람들이 원하는 지역에 대한 어떤 수요가 공공택지 문제도 좋은 데는 따지면서 이렇게 나왔는지가 좀 의문이에요. 물론 그 부분은 서울시하고 얘기가 돼야 될 겁니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 여러 가지로 좀 부족한 부분이 있다는 말씀. 김경민 서울대 환경대학원 교수와 말씀 나누고 있는데요. 지금 이제 부동산 회복세는 또 착시다 이렇게 말씀하시는 분도 있고 사실 이제 아까 공급 말씀하셨지만 실제 수요 부분에 있어서 요즘에 결혼을 많이 안 하지 않느냐. 결혼을 많이 안 하면 또 이혼의 숫자도 줄기 때문에 그럼 결혼 많이 하고 이혼하면 또 집안 이혼 숫자도 늘어나면서 수요가 많아지는데, 그 자체가 수가 줄었기 때문에 수요 자체가 줄기 때문에 주택 가격 내려갈 수밖에 없다, 이렇게 전망하시는 분 있어요. 교수님, 이 분석 어떻게 보세요?
◆ 김경민> 우선 데이터상으로 봤을 때 올해 초부터 이제 가격이 턴한 건 너무나 명약관화해요. 예를 들어서 특례보금자리론이 효과를 좀 봤고요. 그건 9억 이하잖아요, 사실은. 우리가 고가라고 할 수 있는 10억 이상만 보더라도 강남구만 보면 작년 4분기 때 (거래가) 64건밖에 안 돼요, 강남구 그 큰 데요. 그런데 올해 1분기에 310건, 2분기에 538건 거래됐어요.
◇ 박재홍> 매매가.
◆ 김경민> 그러니까 10억 이상 서울 전체로 봐도 거의 2018년 수준을 회복을 했어요. 그러니까 마켓이 저가뿐만 아니라 고가까지 거래량이 붙었다는 건 인식이 바꼈다는 거예요, 사실은. 그리고 거래량 붙었기 때문에 이게 잘못된 거래량이라고 하시면 안 돼요. 사람들 약간 좀 그런 식으로. 그러니까 시장이 위험성이 있는 건 맞아요. 그런데 그럼에도 불구하고 거래량이 뭐 적다 또는 거래량이 이상하다? 거래량 맞고요. 완전 바뀌었고요. 그런데 이 부분에 대해서는 이제 동의를 해야 될 것 같고. 다만 이제 미래가 어떻게 될지에 대해서는 저는 이벤트가 좀 있어서 우리가 좀 조심해야 될 부분은 맞는 것 같고요. 수요 관련해서는 우선 좀 제가 봤을 때는 사람들이 결혼을 안 하는 경우도 많지만 만혼도 많습니다, 사실은.
◇ 박재홍> 만혼.
◆ 김경민> 언젠가는 가구를 구성을 하고 있고. 그리고 이분들이 보면 그래서 아파트에 대한 수요가 저는 여전히 존재한다고 보고요. 그리고 지금 우리가 가격에 대해서 문제가 되는 부분들은 사실은 서울시 아파트인 것이고 이게 서울뿐만 아니라 서울 주변에 이제 경기도에서의 대기 수요가 있기 때문에 서울 수요를 단순히 그렇게 봐서는 안 될 것 같아요. 대기 수요가 크다고 봐야 될 것 같아요.
◇ 박재홍> 진 교수님, 김 소장님도 부동산 관련해서 질문을 같이 해 주시면.
◆ 김성회> 그래서 지금 전후 같은 경우는 제3기 신도시 계획을 앞당기겠다, 이렇게 얘기를 하고 있는데 이게 현실적으로 가능할지도 궁금하고. 지금 이자율이라든지 여러 가지 조건을 봤을 때 건설회사들한테 지금 뛰어듭시다 하면 뛰어들 건지 이런 것들이 실제로 그럼 이 정도 해 놓으면 실제로 부동산 안정에는 좀 도움이 될지도 궁금하거든요.
◆ 김경민> 그러니까 예를 들어서 토지 가격을 좀 저렴하게 해 준다고 했을 때는 아마 뛰어들 수도 있을 것 같고요. 그러니까 건설회사들은 이제 비즈니스 모델이 사실은 건설을 잘해서 거기서 수수료를 받는 것도 하나의 비즈니스 모델이고요. 그다음에 자기들이 분양을 하는 것도 비즈니스 모델이긴 한데, 그러니까 건설이 업체가 이제 건설에 대한 수수료를 받는다고 했을 때는 가능은 할 것 같다는 생각은 들어요. 다만 이제 문제는 뭐냐 하면 우리가 이제 정책의 목적이 서울 집값을 안정시키고 전세가, 매매가를 안정화시키려고 한다고 했을 때 3기 신도시가 사실은 거리적으로 좀 먼 곳들이 많기 때문에 효과가 제한적일 수 있다는 겁니다, 사실은. 그러니까 예를 들어서 제가 제2기 신도시 가격 갖고 논문을 한번 썼었어요, 과거에. 그럼 예를 들어서 화성, 동탄이나 수원 이런 데 위치는 좋죠. 그런데 그런 신도시들은 사실은 주변 지역의 아파트 값을 잡지 서울 강남 아파트가 아무 상관은 없어요.
◇ 박재홍> 그러니까 3기 신도시 보면 남양주,하남 교산, 인천 고양, 창릉 이런 곳이기 때문에 이런 곳이 서울에는 직접적인 영향을 과연 줄 수 있을 것이냐 이 부분은 봐죠.
◆ 김경민> 저는 그게 한정적일 거라는 것이 그 얘기입니다, 사실은.
◆ 김성회> 그럼 교수님, 지난번 지지난번 예측하시면서 연도로 따지면 2019년, 2017년 수준까지 떨어질까 말까에 대해서 저희가 얘기하고 있었는데, 다 그럴 거라고 예상을 다 하고 있었고 그런 거에 비해서 올해 또 가격이 오르고 있는 중이기도 하고. 이자율이 이렇게 높은데 계속 오르는 까닭에 대해서 참 궁금하기도 한데, 결국은 그러면 미국의 금리인상이 멈추면 지금 오르고 있는 속도가 또 가속도가 붙어서 더 오르게 될 건지, 아니면 경착륙을 할 가능성도 여전히 남아 있는 거 아니겠습니까? 뭐 모든 게 가능성이 열려있기는 합니다만.
◆ 김경민> 그러니까 우선 올해 초에 제가 봤을 때 가격이 올랐던 건 두 가지 같아요. 첫 번째는 이제 정부에서 수요 진작책을 많이 내놨고요. 특례보금자리론이라든지 아니면 1가구 2주택을 한 3년 유예하고 이런 것들이 있었거든요. 50년 만기 주담대도 마찬가지고요. 그것도 하나의 이유고 제가 봤을 때 두 번째 이유는 뭐냐 하면 기준금리하고 시장 금리하고 괴리가 일어났어요. 제가 봤을 때는 기준금리가 작년 초부터.
◇ 박재홍> 계속 올랐죠.
◆ 김경민> 계속 올라서 3.5까지 됐습니다마는 그런데 당시에 작년 10월달에 그러니까 시장금리라고 할 수 있는 국고채 금리가 4.6까지 올라서 피크를 찍다가 이게 올해 4월에 3.3까지 떨어져요. 그러니까 기준금리 오르면 원래는 국고채금리 같이 올라야 되거든요. 그런데 기준금리 오르고 가만히 있는데 국고채금리가 갑자기 떨어져버린 거예요. 국고채금리 연동해서 주택담보대출 이자가 나타나요. 주택담보대출 이자가 작년 말 대비 올해 초가 한 90bps가 떨어졌어요. 그럼 수요를 자급할 수밖에 없어요. 그러니까 이런 비슷한 일이 우리나라하고 미국 동일하게 나타났어요, 사실은. 그런데 지금은 이제 문제는 뭐냐 하면 국고채금리가 다시 기준금리보다 올랐고요. 그리고 국고채금리가 지금 계속 오를 가능성이 굉장히 높아 보여요. 그러면 올해 상반기하고 하반기가 좀 다를 가능성이 높습니다.
◇ 박재홍> 그럼 국고채금리가 오른다는 것은 말씀하신 대로 시장 금리도 함께 같이 올라갈 가능성이 있기 때문에 그럼 시장에서도 좀 더 보수적으로 반응할 가능성이 높다라는 말씀이시군요.
◆ 김경민> 맞습니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 교수님 그런데 아까 김 소장님도 미국 금리인상 배경도 말씀하셨습니다마는 이제 멈추는 시점이 매수 타이밍이다라고 교수님께서 저희 방송에 전 세계적인 시장의 흐름을 볼 때 그런 말씀해 주셨는데 지금 그럼 세계 시장 흐름 어떻게 봐야됩니까?
◆ 김경민> 제가 봤을 때는 지금 그러니까 미국이 또 경기가 괜찮게 나타나고 있어서.
◇ 박재홍> 미국이.
◆ 김경민> 그래서 미국도 국고채금리가 빠르게 오르고 있거든요. 보시면 지난달하고 이번 달하고 완전히 달라요, 오르는 속도 자체가. 그리고 우리나라도 지난달까지는 거의 4%대를 안 넘다가 지금 이번에 4%대를 완전히 넘어버렸어요. 다른 레벨이 돼버린 겁니다, 국고채금리에 대해서. 그런데 이제 미국 얘기를 들어보면 아마 한 번 더 올린다고 하는데 그러면 우리가 국고채 금리 아마 따라 올라갈 가능성이 높고 그러면 이제 주담대도 당연히 영향을 미칠 것이고요. 그런데 이제 문제는 아마 제 생각에는 제가 거시경제학자는 아닙니다마는 이런 금리 섹터도 중요하지만 사람들이 이제 공급이 없다는 거에 대해서 인식을 공유하는 순간 그냥 넘어버릴 것 같아요, 금리 효과 필요 없고.
◇ 박재홍> 넘어버린다는 건 그냥 사버린다?
◆ 김경민> 네.
◆ 진중권> 패닉바잉.
◆ 김성회> 지금 말씀하신 정도의 신축 물량이라고 하면 신축 나오는 대로 일단 사는 게 남는 일이다라고 생각하는 사람들이 꽤 늘어나겠네요.
◆ 김경민> 그렇죠. 그럼 다시 갭투자가 일어날 겁니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 그렇기 때문에 더 파격적인 공급 대책이 필요하다라는 게.
◆ 김경민> 그러니까 현실성 있는. 아니면 이제 이게 가격이라는 게 사실은 기축아파트. 그러니까 제가 봤을 때는 두 가지인데 제가 전세를 빨리 반전세화시켰으면 좋겠어요.
◇ 박재홍> 반전세라고 함은 보증금 주고 반 월세 내고.
◆ 김경민> 그러니까 예를 들어서 우리가 대략적으로 가격에 대해서 추정을 다 할 수가 있거든요. 프롭테크 회사나 이런 데서 벌써 하고 있기 때문에. 그럼 추정가의 한 반 정도까지만 전세 주는 거예요. 나머지 부분은 세입자하고 집주인이 알아서 월세화하는 것. 그럼 갭투자를 할 가능성을 좀 줄이는 거거든요.
◇ 박재홍> 갭투자 줄이고 전세가 오르는 것도 잡을 수 있고 그럼 전세가와 연동되는 집값도 좀 잡을 수 있는 흐름이 있다.
◆ 김성회> 지금 말씀하시는 건 그걸 제도화해야 된다라는…
◆ 김경민> 저는 갭 그러니까 전세가격이 계속 이렇게 있는 한 갭투자는 못 막아요.
◆ 진중권> 그걸 법제화하거나 법제화하는 것은 시장에 또 무리를 줄까요?
◆ 김경민> 줄 수는 있습니다마는 정부가 논의라고 했으면 좋겠어요.
◇ 박재홍> 논의라도 해야 된다.
◆ 김경민> 논의라도 해야 돼요.
◇ 박재홍> 시장의 반응이 또 나올 수 있기 때문에. 한 1분 20초 남았는데요. 교수님께서 부동산 침체기에 중앙정부나 지방정부가 토지를 매입하거나 주택 매입할 필요도 있다 말씀하셨잖아요. 지금 아직 그런 정책 전혀 안 하고 있는 상황이죠.
◆ 김경민> 사실은 제가 그 말씀드렸던 건 작년에 워낙에 가격이 하락기였기 때문에 빨리 리치 만들어서 그 안에다가 물건들 담으라는 얘기였거든요. 왜냐하면 SH나 LH가. LH 우선 신뢰도 잃었고요. SH 역할이 굉장히 중요한데 SH가 서울시 요지에서 개발하기가 굉장히 어려워요. 그러면 정부에서 컨트롤 할 수 있는 물량이 확보가 돼야 되는데 그걸 좀 빨리 했으면 좋겠어요. 그게 지금은 담는 게 어려우면 개발 리츠 형태라도 가야 되고요. 돈이 있어요, 제가 봤을 때는. 예를 들어서 주택도시기금이라고 있는데 거기 안 쓰는 돈이 29조예요, 예금으로 돌리는 게. 그거 3조만 갖고 온 다음에 부동산투자법에 3조 갖고 10배를 튀길 수 있어요. 그러면 33조 원짜리 리츠 기금을 만들 수가 있습니다. 그걸로 뭐든지 다 할 수 있어요, 사실은.
◇ 박재홍> 정부에서는 이 조언을 새겨 들어주시면 좋겠습니다.
◆ 김경민> 그 얘기는 자주 했어요.
◇ 박재홍> 알겠습니다.
◆ 김경민> 국토부 모르겠어요.
◆ 진중권> 원희룡 장관이 들어줄 텐데.
◇ 박재홍> 원희룡 장관 모시고 꼭 말씀을 해 보도록 하겠습니다. 우리 서울대학교 환경대학원 교수님이었고요. 또 10월에 부동산 경기 전망하기 위해서 다시 한 번 모시도록 하겠습니다. 교수님, 고맙습니다.
◆ 김경민> 감사합니다.