최근 주택 임대차시장에서 월세화가 빠르게 진행되면서 전세가격이 미쳤다고 할 정도로 치솟고 있다. 집없는 서민들의 고통과 설움은 클 수 밖에 없다. 전세난의 실태를 살펴보고 현 시점에서 필요한 대책은 무엇인지 4차례로 나눠 집중 조명한다. [편집자 주]| 글 싣는 순서 |
1. 미친 전세가격, 정부 책임 없나
2. 전세시대 막을 내리나
3. 백약이 무효인가
4. 월세시대 도래…대비는? |
(사진=박종민 기자/자료사진)
앞으로 월세화가 대세가 될 수 밖에 없다면 이번 기회에 미비된 월세제도를 보완할 필요도 있다.
◇”연체보증제도 갖춰서 월세 보증금 낮춰야”우리나라는 그동안 전세에 치중하다 보니까 합리적인 월세제도를 갖추는데 소홀히 한 측면이 없지 않다. 하지만 이미 보증부 월세까지 더하면 월세가구가 전체 임대가구의 절반을 넘는 현실을 생각하면 늦은 감이 있다.
이를 위해서는 월세임대제도 운영이 오래된 선진국의 시스템을 벤치마킹할 필요가 있다. 선진국 시스템과 비교해 가장 미비된 부분은 월세 보증금 쪽이다.
이상영 명지대 부동산학과 교수는 “우리나라에서는 세입자가 월세를 안냈을 경우에 대비해 보증금을 받는다. 임대기간이 2년이기 때문에 2년 이상의 월세를 보증금으로 받으려고 한다. 그래서 보증금이 월세의 평균 50배에서 100배 사이가 된다. 외국과 비교하면 굉장히 많은 것이다. 외국에서는 원상복구에 대비하기 위해 한 두달치 월세분만 보증금으로 받는다. 이것이 가능한 것은 월세 연체에 대해서는 보증제도가 있기 때문이다. 우리나라도 외국처럼 보증금을 낮추려면 월세를 연체할 경우에 대한 보증제도를 갖추면 된다”고 말했다.
◇월세소득과세 또 유예 가능성… “내야 될 세금은 당연히 내야”계속 늦추고 있는 임대소득에 대한 세금부과도 앞당겨 적극적으로 추진할 필요성이 있다.
정부는 지난해 초(2014.2.26) 전세난이 가중되자 월세화로의 임대차시장 구조변화에 대응한다며 연 2천만원 이하 월세임대소득자에 대해서도 분리과세로 세금을 물리겠다고 발표했다.
하지만 집주인들이 반발하자 시행시기를 2년 뒤(2016.3.5), 3년 뒤(2017.6.13)로 잇따라 늦춰 현재는 2017년부터 분리과세하는 것으로 돼있다.
2017년부터 분리과세하는 것에 대해서는 그때 가봐야 안다고 하는 사람이 많다. 2016년 총선, 2017년 대통령 선거를 앞두고 정부와 여당이 표를 의식해 또다시 유예시킬 가능성이 높다고 보기 때문이다.
이상영 교수는 “정부는 연 2천만원 이하의 월세소득자에 대해서도 분리과세하는 방안을 2017년부터 시행할 계획인데 생각보다 적극적이지 않다. 임대인들을 너무 의식하는 것 같다. 임대인들이 세금도 안 내 제도권 밖에 머무르게 하는 것보다 여러 지원을 해서 빨리 과세체계 안에 들어오도록 할 필요가 있다. 내야 될 세금은 당연히 내게 하는 것이 맞다. 그러면 월세도 제도권 내에서 관리가 이뤄질 수 있다. 임대관련 공급도 더 원활하게 되고 주거의 안정성도 높아질 것”이라고 강조했다.
월세임대소득에 대한 과세는 소득 있는 곳에 세금 있다는 조세정의 차원에서도 시급히 이뤄져야 하는 것이지만 급격하게 진행되는 월세화의 속도를 좀 늦추는데도 효과가 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.
임대관리를 효율적으로 하기 위해서는 과세 외에도 임대관리회사를 통한 관리시스템 도입이 필요하다.
이종인 여의도연구원 연구위원은 “월세가 보편화된다면 일본처럼 임대관리회사를 두고 관리하는 시스템을 도입할 필요가 있다. 일본에서는 개인주택도 집주인이 임대관리회사에 맡겨 관리하는 경우가 많다. 그렇게 되면 임대주택에 대한 관리가 훨씬 효율적으로 되고 집주인과 세입자가 부딪칠 이유가 없게 된다”고 말했다.
◇”월세시대, 고비용구조 개선 위해 공교육 혁명 필요”