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다주택자 A씨는 최근 기존 주택들을 처분하고 '똘똘한 한 채'로 갈아타겠다는 결심을 했다. 하지만 보유세를 계산하면 "팔까" 싶다가도 양도소득세를 계산하면 "그냥 버텨볼까" 망설이게 된다. 매도자 우위의 전세시장을 보면서 이러한 결심은 더 굳어지고 있다.
◇ "어떤 세금이 낫나"…퇴로 고민에 시장은 '멈칫'
보유세와 거래세가 나란히 상향하는 가운데 주택 보유자들의 고민은 깊어지지만 '어느 비용'을 감당할지 선택은 쉽지 않다. 각종 부동산 커뮤니티에 "보유세‧양도세를 비교 계산해본 것을 봐달라"거나 "몇 년을 더 살면 매도 시 양도세를 얼마나 아낄 수 있겠냐"는 등 A씨의 고민과 비슷한 사연들이 등장하는 이유다.
특히 지난 3일 공시가격 현실화 로드맵 발표 등과 더불어 상담 업무 비중이 많이 늘어났다는 세무사사무소도 있다. 수도권의 B 세무사는 "최근 주택 관련 양도소득세 등 상담이 상당히 증가했다"며 "집을 2~3채 이상 가진 분들께는 내년부터 보유세 부담이 커지니까 가능하면 팔라고 하지만 양도세 중과세도 크다 보니 속 시원히 조언하기가 쉽지 않다"고 밝혔다.
정부는 지난 3일 로드맵을 통해 현재 각각 평균 50~70% 수준인 토지와 단독‧공동주택 공시가격 시세반영률을 90%까지 단계적으로 올릴 예정이라고 발표했다. 공시가격이 보유세 과세표준의 기반이 되는 만큼, 시세반영률을 높이면 세율이 같더라도 세 부담은 자연스럽게 커진다.
앞서 거래세 역시 크게 늘어난 상황이다. 정부는 내년 6월부터 적용될 세법 개정안을 통해 과세표준 5억 원 초과분에 적용되는 소득세 최고세율을 45%로 상향했다. 여기에 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율을 최대 30%p까지 가산하면 양도소득세율은 75%까지 적용될 수 있다. 현재 62%보다 13%p 높은 수준이다.
계산서는 '아직'이지만 이러한 분위기를 이미 감지한 시장에서는 올해 들어 4월 저점을 찍고 늘어나던 거래량이 줄어들기도 했다. 한국감정원에 따르면 전국의 주택 매매 거래량은 지난 7월 14만 1419건에서 8월 8만 5272건, 지난달 8만 1928건으로 하락하는 양상을 보였다.
◇ 전세난 속 전셋값 ↑…매맷값 밀어 올리기 '우려' 또는 '기대'이런 가운데 매매가격을 뒷받침하는 전세가격이 계속해서 치솟고 있는 상황 또한 매도 심리를 흔드는 요인 중 하나다. 전세가격이 오를수록 비교적 적은 돈을 들여 집을 소유할 수 있는 데다 장기적으로는 매매가격 자체를 뒷받침해주리라는 믿음이 생기기 때문이다.
한국감정원에 따르면, 서울과 전국의 주택 전세가격은 이번 달 첫째 주를 기준으로 각각 70주, 60주 연속 상승을 기록했다.
1~200 사이에서 수치가 높을수록 전세 공급 부족을 나타내는 전세수급지수도 적신호를 보낸다. 서울 아파트는 지난주 124.8에서 5.4p 상승한 130.1을 기록했다. 감정원이 전세수급지수 통계를 발표하기 시작한 2012년 7월 이후 가장 높은 수치다. 수도권과 지방 역시 각각 123.3과 106.1로 2015년 11월, 2016년 2월 이후 가장 높았다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "다주택자와 시장의 힘겨루기가 시작된 것"이라며 "양도세를 부담하는 게 나을지, 보유세 부담을 감내하며 자본소득 증가를 기대하는 게 좋을지를 두고 고민이 계속되면서 '초(超)거래절벽' 상태의 관망세가 이어질 것"이라고 전망했다.
◇ 차라리 '증여'도…시장 안정은 과연?
'차라리 증여'라는 판단도 나온다. 증여세 역시 최고세율이 50%로 부담이 만만찮지만, '집값 믿음'이 굳건할수록, 팔았다가 다시 살 수 없을지 모른다는 불안이 클수록 이를 감내하게 되는 것이다.
B 세무사는 "전세를 낀 집의 경우 특히 계약갱신청구권 등이 도입된 이후 매도하기가 쉽지 않다 보니 전세 계약과 함께 그대로 자녀에게 증여하는 방식을 선택하는 경우가 있다"고 말했다.
감정원에 따르면, 세법개정안이 발표된 7월부터 8‧9월 석 달 사이 증여 건수는 4만 7549건에 달했다. 이러한 수치가 2017년에는 2만 3010건, 2018년에는 2만 7253건, 2019년에는 2만 8574건 등 직전 3년간 2만 건대에 머물렀던 것과 대조적이다.
결국 정부가 고대하던 부동산시장 안정이 불투명한 상황이다. 한국투자증권 김규정 자산승계연구소장은 "임차가격 상승에 따라 중저가 지역 매매가격이 함께 오르는 상황을 보면, 전세난이 매매시장 상승세에도 확연히 영향을 미치고 있다"며 "지난 8월부터 조정대상지역의 증여 취득세율이 12%(시가 3억 원 이상 주택)까지 오르면서 '안 되겠다' 했던 분들까지 '차라리 가격이 오르기 전에 빨리 증여하는 게 나을 수도 있겠다'며 상담해온다"고 설명했다.
그러면서 "내년 6월 종합부동산세와 양도소득세 등 부담이 더욱 커지는 만큼, 고가주택 보유자나 다주택자분들이 직전 상반기에 매각 처분을 해 약보합세 흐름이 나타날 수 있지만, 소득이 있는 경우 '그래도 지켜보자'는 견해가 아직은 대세"라고 밝혔다.