1차 선도사업 후보지. 국토교통부 제공
미개발 상태로 노후화하던 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용해 공공이 개발에 나서는 '도심 공공주택 복합사업' 1차 후보지로 서울 내 21개 구역이 선정됐다.
국토교통부는 31일 '위클리 주택 공급 브리핑'을 통해 '3080+ 대도시권 주택 공급 방안(이하 2‧4대책)'과 관련한 첫 선도사업 후보지로 서울 금천구‧도봉구‧영등포구‧은평구의 이들 지구를 선정했다고 밝혔다.
◇종 상향, 도시규제 완화로 공급 세대 수 1.4배 ↑…2만 5천 공급 기대도심 공공주택 복합사업은 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 대상으로 공공이 (예정)지구지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적 기준 1/2) 이상 동의를 받아 부지를 확보해 추진하는 사업이다.
국토부는 금천구 1곳(역세권 1), 도봉구 7곳(역세권 3, 준공업지역 2, 저층주거지 2), 영등포구 4곳(역세권 1, 저층주거지 3), 은평구 9곳(역세권 4, 저층주거지 5) 등 21개 구역을 해당 사업 후보지로 선정했다고 밝혔다.
GTX 노선 등으로 주택 수요는 풍부하지만 사업성이 낮아 노후화가 계속됐던 은평구 연신내 역세권, 사실상 주거지역화가 진행됐지만 기반시설이 부족한 채 정비되지 않은 상태였던 도봉구 창동 준공업지, 뉴타운에 포함됐다가 지지부진한 진행으로 해제된 은평구 증산4구역 등이 대표적이다.
해당 지구에는 모두 1~2단계 종 상향 지원을 통해 용적률이 민간 재개발사업 대비 111%p 상향된다. 아울러 기반시설 기부채납 완화(15%로 제한) 등이 더해지면서 공급 세대수는 1.4배 늘 것으로 계산됐다.
국토부는 실제 사업이 진행된다면, 2만 5천 호 규모의 주택이 공급될 수 있다고 밝혔다.
국토교통부 제공
◇공급 세대 수와 함께 늘어나는 토지주 수익…"민간재개발보다 30%p 높아"공급 세대 수 증가로 사업성이 개선되면 토지주에 대한 우선공급가액은 시세 대비 평균 63.9% 수준에 이를 것이라는 게 당국의 분석이다.
즉 이번에 선정된 후보지에서 토지주는 민간재개발시 수익률(종전 자산가액 대비 우선공급에 따른 시세차익)인 60.9%보다 29.6%p 높은 90.5%의 수익률을 얻을 수 있다는 설명이다.
선도사업 우대조치로 이들 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률(민간재개발 사업 대비 10~30%p)을 보장한다는 방침이다.
2만 7천㎡ 규모의 3종주거지역인 한 단지를 대상으로 한 국토부의 모의 분석에서도 이러한 토지주 수익 개선이 드러난다는 게 당국의 설명이다.
자력 개발 대비 토지주의 호당 평균 분담금은 2억 6천만 원에서 1억 5천만 원으로 줄고, 토지주 수익률은 69.0%에서 99%로 늘어난다는 계산이다. 종 상향(준주거지역)과 용적률 인센티브(300→400%)에 따라 세대 수가 573세대에서 842세대로 1.47배 늘어난 결과다.
◇1차 선도사업 후보지는 7월까지 예정지구지정 추진국토부는 다음 달 8일부터 토지 등 소유자를 대상으로 사업 계획과 효과 등에 대해 사업설명회를 열고, 지자체 등과 심층 협의를 통해 세부 사업계획안을 수립한 뒤 7월에는 토지 등 소유자 동의율(10%)을 확보한 입지를 중심으로 예정지구지정을 추진한다.
2월부터 접수한 지자체와 민간의 후보지는 현재까지 341곳(지자체 288곳, 민간 53곳)에 달한다. 당국은 선도사업으로 선정되지 못한 나머지 사업구역은 사업성을 높이기 위한 사업 모델 발굴, 도시규제 추가 완화 협의 등으로 지속적으로 관리하겠다는 입장이다.
본지구지정에 이르는 과정에서 투기 수요가 유입되는 것을 막기 위한 조치도 따른다.
국토부는 예정지구지정 1년 전(후보지 공개 이후 기간 포함)부터 본지구지정시까지 사업지구와 인근 지역의 부동산 거래를 조사한다는 방침이다. 부동산거래분석기획단 또는 거래분석원이 주체다.
여기서 추출된 이상거래는 법 위반 혐의를 따져 국세청‧금융위‧경찰청에 통보된다.
또, 이번 발표 후 이상거래가 포착되거나 시장이 과열되면 토지 거래허가구역 지정을 검토한다는 방침이다.
아울러 공무원과 공기업 임직원 등의 투기 우려에 대해서는 토지거래 제한, 공직자 재산 등록 확대 등을 통해 대응한다. 특히 한국토지주택공사(LH)의 경우 매년 임직원의 도심 입지 내 거래내역을 조사하고 재산등록 내역도 점검할 예정이다.
한편, 2‧4대책에서 함께 나온 공공 직접시행 정비사업의 경우 지난달부터 컨설팅 모집 중이며 컨설팅 결과를 바탕으로 한 토지주 협의 등을 거쳐 7월에 후보지를 공개할 예정이다. 다음달에는 추가 신규택지 발표도 잇따른다.