증산4구역. 국토교통부 제공서울의 저층주거지인 증산4구역과 역세권인 연신내역, 쌍문역 동측, 방학역이 '도심 공공주택 복합사업' 예정지구로 지정돼 '고밀 개발'의 첫발을 뗀다.
국토교통부는 27일 선도후보지로 추진 중인 증산4구역을 오는 28일, 연신내역, 쌍문역 동측, 방학역을 29일 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정한다고 밝혔다.
국토부는 "2·4 대책 발표 이후 9개월, 사업을 도입한 공공주택특별법이 시행된 후 40일 만의 성과"라며 "기존 재개발사업의 정비구역 지정에 평균 약 5년이 소요되는 점을 고려하면, 이해관계가 복잡한 도심 내 주택사업으로선 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도"라고 강조했다.
2·4대책을 통해 도입된 도심 공공주택 복합사업은 미개발·노후 상태의 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용해 공공이 개발에 나서는 사업이다.
용적률 상향 등 각종 인센티브를 제공하고, 분양주택을 빠른 속도로, 대량 공급하면서 원주민 분담금을 낮춰 공익성을 확보한다는 설명이다.
절차상 이들 4곳은 앞으로 14일간 주민 의견을 들은 뒤 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 연내 본 지구지정(주민 동의율 2/3 동의 조건)에 이를 예정이다. 예정지구지정은 주민 동의율 10%가 전제지만, 현재 이들 지역의 동의율은 증산4구역 75%, 연신내역 67%, 쌍문역 동측 81%, 방학역 75%에 달한다.
연신내역. 국토교통부 제공국토부는 도심 공공주택 복합사업이 '공공 참여'를 통해 '공익성'을 확보한다는 점을 강조했다.
주택 공급 확대를 위해 용도지역·용적률 상향, 기부채납 완화 등 인센티브가 제공되지만, 개발이익은 특정 기업이 사유화하는 것이 아니라 △원주민 재정착 △저렴한 공공분양·공공임대·공공자가주택 공급 △생활SOC 설치 등 공익적 목적에 활용된다는 것이다.
후보지 4곳의 경우 주민에게 현물보상으로 공급하는 주택 가격(토지주 우선공급 추정 분양가)은 전용 59㎡가 4억 8천~9천만 원, 84㎡가 6억 1천~4천만 원으로 추정되며, 세대별 평균 부담금은 8천만~1억 3천만 원 수준으로 분석된다는 게 국토부의 설명이다.
민간 재개발사업보다 약 30% 이상 낮은 수준(민간 정비사업 진행 시 4곳의 예상 부담금보다 평균 1억 3천만~9천만 원 감소하는 것으로 추정)이라는 평가다.
4곳의 일반분양주택 역시 전량 공공주택으로, 분양가 상한제를 적용한 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 1931~2257만 원에 달할 것으로 분석됐다.
쌍문역 동측. 국토교통부 제공다만 이는 현재 시점의 계획과 추정가격으로, 향후 추진 과정에서 바뀔 수도 있다.
아울러 △사전청약을 통해 실제 국민이 체감할 수 있는 주택 공급까지 시차를 기존 재개발사업에 비해 10년 이상 단축 △이번 후보지 4곳(5594호)을 비롯해 주민 동의 2/3 이상 확보 후보지 19곳(2만 6천 호)은 판교신도시와 맞먹는 규모 △역세권 등 입지 여건이 우수하고 70% 이상을 분양주택으로 공급 △주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영, 신규 아파트 우선공급 등 선택권 보장(토지 소유자 과반 동의로 주민대표회의 구성, 시공사·감정평가사 선정 등 결정) 등 장점도 있다.
한편, 2·4대책 발표일부터 우선공급권 부여 기준일인 6월 29일 사이 4개 구역에 대한 부동산 실거래 조사 결과 △특수관계인 간 차입 등 편법 증여 △대출용도 외 유용 △거래신고 규정 위반 등 위법 의심 사례는 10건으로 확인됐다.
방학역. 국토교통부 제공국토부는 이들 사례를 국세청, 금융위원회, 관할 지자체 등 관계기관에 통보할 계획이다. 처분에 따라 각종 행정처분, 형사처벌이 따를 수 있다.
국토부 남영우 공공주택추진단장은 "이번 증산4구역 등 4곳의 예정지구 지정은 도심 공공주택 복합사업뿐 아니라 2·4대책의 본격적인 추진을 알리는 것으로 그 의미가 크다"며 "주민 호응이 높은 다른 후보지에 대해서도 연내 예정지구를 지정하는 등 2·4대책 사업을 차질 없이 추진해 나가겠다"고 밝혔다.
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