입주연차 30년 이상의 구축 아파트에 대한 선호도가 급변하고 있다. 문재인 정부의 재건축 억제 정책 등의 영향으로 서울의 경우 2018년 이후 구축 아파트 선호현상이 하락한 것으로 나타났다. 반면 재건축 규제 완화를 공약한 새 정부에 대한 기대감으로 서울과 경기 등 매매시장에서 구축 아파트 선호현상이 나타나고 있다.
직방은 2011년부터 2022년(4월 4일자 실거래 신고건, 계약일 집계 기준)까지 아파트 매매 및 전세 실거래가를 분석한 결과 이같이 나타났다고 18일 밝혔다.
서울 재건축, 2018년 이후 선호도 급감하다 최근 분위기 반전
2022년 시도별 구축 아파트 효과. 국토교통부 실거래가, 직방 재가공구축 아파트에 대한 선호는 지역마다 다르게 나타났다. 2022년 현재 경기도와 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록한 것으로 집계됐다. 반면 대구와 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전라남도와 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성했다.
직방 분석 결과 전체적으로 지역과 시점에 무관하게 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있지만, 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 다르게 나타났다.
직방은 "2022년 현재 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영된 것"이라며 "반대로 구축 아파트 불호현상이 포착되는 전남, 광주, 대전 등의 지역은 재건축 기대심리가 미약하여 주택 노후화로 인한 불호현상만이 가격에 반영된 것으로 보인다"고 분석했다.
한편 2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비하여 유의미하게 하락하는 경향이 나타났다. 직방은 "재건축초과이익환수제와 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축 시장의 안정을 꾀한 정부 정책의 영향인 것으로 해석된다"며 "전체적인 가격 상승으로 인하여 재건축 대상 아파트의 매매가격도 같이 상승하였으나, 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄어든 것"이라고 해석했다.
서울 신축, 매매는 구축보다 38% 비싸고 전세도 33% 비싸
서울시 일반 아파트 대비 신축 아파트 가격 차이. 국토교통부 실거래가, 직방 재가공2022년 현재 서울에서 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 약 38% 높은 것으로 나타났다. 선호현상의 정도는 최근 10년동안 30-40% 수준을 유지하고 있다. 한편 전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10-20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록하여, 신축 선호현상이 강해지고 있다.
30년 이상 구축 아파트의 경우 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래되어 서로 상반되는 선호도를 보였다. 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다. 특히 2020년에는 1%를 기록하여 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보이고 있다.
신축 및 구축 아파트 효과도 도시별로 차이를 보였다. 2022년 현재, 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도와 울산광역시, 대전광역시로 나타났다. 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다. 세종시를 제외한 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 나타났는데 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중돼 있기에 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석됐다.
구축 아파트, 경기·전북·부산·서울선 더 비싸고 전남·광주·대전선 더 싸
구축, 경기·전북·부산·서울선 더 비싸고 전남·광주·대전선 더 싸
2022년 시도별 신축 아파트 효과. 국토교통부 실거래가, 직방 재가공구축 아파트에 대한 선호여부는 지역마다 다르게 나타났다. 2022년 현재 경기도와 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다.
그러나 대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다. 특히 전라남도와 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성했다. 해당 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약하여, 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.
또한 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다.
직방은 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 밝혔다.
