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재초환 부담금 1억부터…부과기준·구간·시점 모두 완화

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경제 일반

    재초환 부담금 1억부터…부과기준·구간·시점 모두 완화

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    국토부, 재초환 부담금 개편안 공개
    부과기준 3천만 원→1억 원으로 상향 조정…부과구간도 7천만 원 단위로 늘려 감면 확대
    추진위 구성 승인일에서 조합 설립 인가일로 부과시점 늦춰
    1세대 1주택자는 부담금 최대 50% 감면…공공기여 인센티브도 확대
    개편안대로면 전국 84곳 단지 중 38곳 부담금 면제…지방은 32곳 중 21곳이 면제돼

    재개발 사업이 진행되는 서울 동대문구 이문동·휘경동 일대 모습. 연합뉴스재개발 사업이 진행되는 서울 동대문구 이문동·휘경동 일대 모습. 연합뉴스
    정부가 재건축 사업으로 과도한 이익을 거둘 수 없도록 막는 '재건축 초과이익 환수부과금'(이하 재초환 부담금) 부과기준을 초과이익 1억 원으로, 부과구간은 7천만 원 단위로 확대해 규제 수위를 대폭 낮췄다.

    또 초과이익을 계산하기 시작하는 시점도 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 늦춰 재초환 부담금을 더욱 감면해주기로 했다.

    이에 따라 기존의 재초환 부담금 통보 대상 단지 중 45% 이상이 부담금을 면제받을 것으로 보인다.

    국토교통부는 이러한 내용을 담은 '재건축부담금 합리화 방안'을 29일 발표했다.

    2006년 도입 이후 줄곧 '유명무실' 재초환 부담금, 이번엔 진짜 징수될까

    원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 박종민 기자원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 박종민 기자
    재초환 부담금은 재건축 사업이 과도한 투기로 흐르지 않도록 막기 위해 만든 제도다. 재건축사업 시행 조합원 1인당 평균 3천만 원 이상 개발이익을 거두면, 이익금액의 10~50%를 재초환 부담금으로 거둬들여 주거 복지 재원으로 활용하는 방식이다.

    재초환 부담금 제도는 참여정부 시절인 2006년 도입됐지만 부동산 경기 활성화 등을 이유로 10년의 유예기간을 뒀다가, 문재인 정부 들어 2018년 다시 시행되기 시작했다.

    하지만 재건축 조합의 반대 속에 재초환 부담금 제도는 아직도 본궤도에 오르지 못한 상태다. 실제로 정의당 심상정 의원실이 국토부에 제출받은 자료에 따르면 2018년 제도 부활 이후 재초환 부담금을 3조 1477억 원 징수하겠다고 통보됐지만, 실제로 징수된 사례는 단 1원도 없었다.

    이런 가운데 국토부는 재초환 부담금이 과도해 재건축 사업을 지연·보류시킨다고 보고, 특히 실수요자에게 과도한 부담을 안길 것이라는 시각 아래 규제를 대폭 완화했다.

    부과기준·구간 대폭 완화…부과시점도 늦춰 감면폭 확대키로

    우선 재초환 부담금을 부과하는 기준인 면제금액을 현행 3천만 원에서 1억 원으로 상향 조정한다. 조합원 1인당 평균 개발이익이 1억 원 이하라면 재초환 부담금을 거두지 않는다는 뜻이다.

    또 실제 재초환 부담금의 부과율 결정 기준인 부과구간도 기존에는 2천만원 단위로 나뉘었는데, 7천만원 단위로 확대한다.

    예를 들어 그동안 개발이익이 3천만 원~5천만 원인 경우 재초환 부담금 부과율이 10%였고, 1억 1천만 원을 넘는 경우 이 가운데 절반을 재초환 부담금으로 내야 했다.

    하지만 이번 국토부 발표 방안대로라면 앞으로는 개발이익이 1억 원~1억 7천만 원에 달해도 이 가운데 10%만 재초환 부담금으로 내도록 바뀐다. 또 개발이익 중 50%를 재초환 부담금으로 내는 경우는 개발이익이 3억 8천만 원을 넘어야 한다.

    이에 대해 국토부는 "현행 2천만원 단위의 촘촘한 부과구간으로 이루어진 누진체계로 인하여, 50% 최고 부과율 적용단지가 절반을 상회하는 등 불합리한 문제가 발생했다"며 "보다 균형적으로 부과율이 적용될 수 있도록 면제금액을 상향하고, 부과구간을 합리적 수준으로 확대 조정하기로 한 것"이라고 설명했다.

    이미 정부가 부과기준·구간을 완화할 것으로 예고된 가운데 관련 업계가 핵심 요구사항으로 제시했던 재초환 부담금 부과 시점도 조정됐다.

    그동안에는 정비사업을 시작하기 위한 추진위원회 구성 승인일을 기준으로 이후 집값 상승분을 반영해 초과이익을 계산했다.

    이에 대해 국토부는 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 이유를 들어 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 늦췄다.

    추진위가 설립돼도 실제 아파트 준공까지 10여년씩 걸리기 때문에 책정기준이 합리적이지 않다는 업계의 주장이 반영된 셈이다. 이 경우 이미 재개발 사업 변수가 시장에 반영된 뒤에야 초과이익을 계산하기 때문에 초과이익 감면폭도 그만큼 커지게 된다.

    공공임대·분양 주택 매각대금은 초과이익서 제외…1세대 1주택자는 최대 50% 감면 혜택

    아울러 국토부는 재건축을 통해 공공주택 공급을 확대할 수 있도록 공공임대·공공분양 주택 매각대금은 초과이익에서 제외하도록 인센티브를 확대하기로 했다.

    그동안 재건축 사업에서 공공임대·공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급하면 용적률 상향 혜택을 받았는데, 정작 이 매각대금이 초과이익에 산입돼 부담금이 늘어나는 부작용이 있었다는 지적 탓이다.

    또 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우부터 재초환 부담금을 10% 감면하기 시작해, 단계적으로 감면폭을 확대해 주택 보유 기간이 10년 이상인 경우에는 최대 50%까지 감면한다.

    다만 준공시점을 기준으로 1세대 1주택자 지위를 유지해야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

    더 나아가 만 60세 이상인 1세대 1주택 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 재초환 부담금 납부를 유예할 수 있도록 추진하기로 했다.

    전국 84곳 단지 중 38곳 부담금 면제…지방 감면혜택 더 커

    연합뉴스연합뉴스
    이처럼 재초환 부담금 부과기준을 대폭 완화하면서 실제 부담금을 내야 하는 대상도 크게 쪼그라들었다.

    지난 7월 기준, 예정 부담금이 통보된 전국 84곳 단지에 이번 발표 방안 내용을 적용하면 38곳(45.2%)은 부담금이 면제된다. 또 부담금이 1천만 원 이하로 부과될 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억 원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소한다.

    특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳(65.6%)이 재초환 부담금이 면제된다. 나머지 11곳도 6곳은 재초환 부담금이 1천만 원 미만으로 떨어지고, 4곳은 1천만 원~3천만 원 수준으로 절감돼 지방 세대당 평균 부담금이 2500만 원에서 400만 원으로 84% 감소할 것으로 추정된다.

    국토부는 여기에 1세대 1주택 장기보유자 감면을 고려하면 실수요자 부담이 크게 줄어들 것으로 보고 있다.

    예를 들어 재초환 부담금 예정액이 1억 원으로 통보됐던 단지가 부과기준·구간 조정으로 3천만 원으로 줄어들게 되고, 여기에 1세대 1주택 장기보유로 50% 최대 감면을 받으면 1500만 원으로 감소해 총 85%의 감면 혜택을 받는 셈이다.

    이에 대해 국토부 권혁진 주택토지실장은 "이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획"이라고 밝혔다.

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