2022년은 급격한 기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되면서 거래절벽이 장기화된 한 해로 평가됐다.
지난해 하반기부터 본격화된 기준금리 인상 여파로 전국 아파트 매매거래가 감소하고, 아파트값도 급락한 가운데 수도권에서는 인천, 지방에서는 세종의 집값 하락이 두드러졌다. 전세대출 이자부담 확대와 임대차 계약 만기때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 '역전세' 우려 등으로 월세 선호 현상이 확대되면서 전국 아파트 전세값읍 4년만에 하락 전환됐다.
부동산R114는 2022년 아파트 매매시장을 분석한 결과 이같이 나타났다고 19일 밝혔다.
코로나19 이후 0%대 수준을 유지했던 기준금리가 지난해 8월 0.25%포인트 인상을 시작으로 가파르게 오르면서 역대급 거래정벽이 이어지고 있다. 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2084건으로 2021년 같은 기간(59만7557건)보다 56.1% 줄었다. 특히, 서울 아파트 월별 매매 거래량은 7월 이후 1000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 이후 최저 수준을 기록했다. 역대급 거래절벽이 이어지면서 전국 아파트 매매 변동률은 6월 들어 -0.04%로 마이너스 전환됐고, 이후에도 하락세가 계속됐다.
전국 아파트값은 2013년 이후 상승세를 이어가는 가운데 2020년(13.46%)과 2021년(18.32%)에는 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 하지만 올해 들어 매수세가 급격히 위축되면서 전국 아파트 매매가격 변동률이 1.72% 떨어져 9년 만에 마이너스 전환됐다. 지방 일부 지역을 제외하고는 대부분 하락세로 돌아섰다.
지역별로는 2021년 한 해 34.52% 올라 전국에서 상승폭이 제일 컸던 인천이 5.34% 떨어져 가장 많이 하락했다. 인천은 가격 급등과 함께 대규모 아파트 공급이 영향을 줬다. 이어 세종시가 4.16% 떨어졌다. 세종시는 2020년 행정수도 이전 등의 이슈로 아파트값(42.81%)이 천정부지로 치솟았고, 이듬해인 2021년 10월 마이너스로 돌아선 뒤 1년 넘게 약세가 계속되고 있다. 대전은 2019~2021년까지 3년간 두 자릿수 오른데 따른 가격 부담이 크게 작용하면서 3.21% 내렸다. 이어 △대구(-3.05%) △경기(-1.98%) △부산(-1.84%) △충남(-1.15%) △서울(-1.06%) △전남(-0.58%) △경북(-0.45%) △충북(-0.31%) 순으로 하락했다.
서울은 송파가 6.30% 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 송파는 최근 3년(2019~2021년) 동안 두 자릿수 상승한 부담이 컸다. 재건축 아파트를 비롯해 대단지가 크게 하락했다. 이어 △도봉(-4.40%) △강동(-3.99%) △노원(-2.83%) △강북(-2.21%) △성북(-1.71%) △관악(-1.43%) △중구(-1.33%) △금천(-1.20%) △강서(-1.00%) 등이 내렸다. 지난해 오름폭이 컸던 외곽지역의 하락세가 두드러졌다.
전세시장은 계약갱신청구권을 행사하면서 재계약이 늘어난 데다 대출 부담으로 월세선호 현상이 이어졌다. 이에 전국 아파트 전세가격 변동률은 -2.79%를 기록하며 4년 만에 하락세로 돌아섰다. 2008년 이후 줄곧 상승세를 보였던 서울 아파트 전세가격도 14년 만에 마이너스 전환됐다. 입주물량이 몰리는 지역은 이사철임에도 불구하고 전세 매물이 적체되는 현상이 빚어지기도 했다.
집값에 이어 전셋값도 인천이 6.54% 하락하며 가장 많이 떨어졌다. 2021년 전셋값이 20% 이상 오른 부담이 컸고 대규모 아파트 공급이 꾸준히 이어진 결과로 풀이되고 있다. 인천은 과거 10년(2012~2021년) 동안 평균 1만7000여 가구가 공급됐지만, 2022년(4만2,515가구)과 2023년(4만4,984가구)에는 그 두 배가 넘는 아파트가 입주하게 된다. 뒤를 이어 세종이 5.77% 내렸다. 이어 △대전(-4.57%) △대구(-4.32%) △서울(-2.96%) △경기(-2.39%) △부산(-2.11%) 등이 하락했다. 대체적으로 매매가격 낙폭이 큰 지역이 전셋값도 크게 빠졌다.
서울은 14년 만에 아파트 전셋값이 하락전환한 가운데 송파 아파트 전셋값이 9.05% 떨어지며 서울 안에서 가장 많이 내렸다. 고금리로 월세 선호 현상이 이어지는 가운데 대단지가 몰린 방이동과 신천동, 잠실동 중심으로 매물이 적체되면서 하락폭이 컸다. 강동이 8.60% 하락해 뒤를 이었다. 강동 역시 대단지가 많은 상일동, 고덕동, 암사동 등을 중심으로 전셋값이 크게 빠졌다. 이어 △종로(-4.53%) △관악(-4.48%) △성북(-4.10%) △중구(-3.93%) △구로(-3.42%) △광진(-2.97%) △강북(-2.90%) 등이 하락했다.
부동산R114 리서치팀 임병철 팀장은 "가격 고점 인식과 금리인상, 경기 둔화 등의 영향으로 매수세 회복이 쉽지 않아 부동산 시장의 약세 경향은 내년 하반기까지 이어질 가능성이 높다"면서도 "새 정부 들어 대출 규제 완화, 규제지역 해제, 안전진단 완화 등 거래 정상화를 위한 정책이 속도를 내고 있어 집값의 급격한 하락을 막는 데 도움이 될 것으로 보인다"고 밝혔다.
임대차 시장에 대해서는 "4년 만에 하락세로 돌아선 전국 아파트 전세가격은 매수세 위축과 월세 상승 등의 영향으로 전세 수요가 추가로 유입될 가능성이 있다"며 "하지만 고금리로 월세 선호 현상이 당분간 이어질 수 있고, 계약갱신청구권 사용 등으로 전세시장의 안정세는 내년에도 유지될 것으로 보인다"고 전망했다.