[앵커]
정부가 주택 시장 경착륙을 막기 위해 서울 강남3구와 용산을 뺀 전국을 규제지역에서 해제하기로 했습니다. 청약 규제도 대거 손보기로 했는데요.
지난해 역대급 거래절벽과 집값급락으로 냉랭한 한 해를 보낸 부동산 시장이 대거 풀린 규제로 정상화될 수 있을까요.
부동산시장 취재하는 김수영 기자에게 들어보시죠. 김 기자 어서오세요(네 안녕하세요)
정부가 지난해 세 차례에 걸쳐서 전국의 규제지역을 대대적으로 해제하면서도 서울을 건드리는 건 시기상조라는 입장이었는데요. 두 달 만에 입장이 바뀐 이유가 궁금합니다.
[기자]
말씀하신대로 정부는 지난해 6월부터 11월까지 세 차례에 걸쳐서 전국을 규제지역에서 해제하면서도 서울은 주변 지역은 물론 전국 시장에 미치는 파급 효과가 클 것으로 예상해서 규제해제에 신중한 모습을 보였습니다.
국토교통부 원희룡 장관이 지난달 기자들을 만났을 때에도 추가 규제 완화 질문이 나왔는데 신중한 입장이었거든요.
그런데 두 달 사이에 집값이 가파르게 내리면서 정부가 입장을 선회하게 됐습니다.
[앵커]
지난해 기준금리 급등 이후 집값 하락세가 본격화됐는데 최근 두 달 사이에 하락폭이 더 커졌기 때문이군요.
[기자]
네 그렇습니다. 지난해 11월 이후 서울 아파트 값은 8주 연속 역대 최대 하락폭을 매번 갈아치우고 있고요. 노원구와 도봉구, 강북구 등 서울 외곽 지역과 경기 안에서 마지막까지 규제지역으로 남았던 광명, 성남 수정구, 과천, 하남의 하락세도 가팔랐습니다.
시장에서는 역대급 거래절벽이 더 큰 문제라고 보고 있는데요. 2010년 이후 11년 간 서울 아파트 월평균 거래량이 6350건인데, 지난해 7월부터 거래건수가 1000건 아래로 내려간 뒤 매번 최저 기록을 경신하고 있습니다.
[앵커]
6천건이 넘던 거래가 100건 아래로 떨어졌다니 상황이 정말 심각하군요.
[기자]
그렇습니다. 당초 정부는 노도강 등 이른바 서울 외곽지역부터 규제를 푼 뒤 나머지 지역은 순차적으로 규제지역에서 해제하겠다는 계획이었는데요. 시장 상황이 심각하게 돌아가자 강남과 서초, 송파, 용산을 뺀 서울 전 지역과 마지막까지 규제지역으로 남았던 인접지역까지 규제지역에서 해제하기로 했습니다.
규제지역에서 해제되면 종합부동산세와 양도소득세 중과가 배제되는 등 세금 부담이 줄어들고, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출이 확대되며 재당첨 제한 등 청약 규제도 풀립니다.
[앵커]
청약 규제도 대거 손질하기로 결정했다고 하는데 이 내용도 알려주세요.
[기자]
지금까지 청약제도는 무주택자, 신혼부부, 다자녀 가구 등이 중심이었는데요. 유주택자도 청약에 참여할 수 있도록 문턱을 낮추기로 했습니다.
지금까지는 처분조건을 걸고 청약에 당첨된 1주택자는 입주 후 2년 안에 기존주택을 처분해야했는데 이런 의무가 사라지고요. 이건 앞서 청약에 당첨된 1주택자에게도 소급적용 됩니다. 이른바 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약은 무주택자만 가능했는데, 앞으로는 유주택자도 무순위 청약을 가능하도록 제도를 개선하기로 했습니다.
[앵커]
유주택자들이 상대적으로 관심이 적었던 분양시장에 참여하라는 의도로 풀이되네요.
[기자]
그렇습니다. 미분양 주택이 건설업계를 위협하는 것은 물론 이에 따른 금융부실 위험 가능성까지 제기되자 상대적으로 배제되어 있던 유주택자에게도 분양시장의 문을 열어줘서 미분양 해소를 하려는 의도로 해석됩니다.
다른 규제도 전향적으로 개선됩니다. 지금까지는 수도권 공공택지에서 분양받은 아파트는 최대 10년까지 집을 팔 수 없었는데 이 기간을 3년까지 줄여주기로 했습니다.
분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무도 사라집니다. 현재는 수도권 분상제 주택 수분양자는 입주가능일로부터 최대 5년간 이 주택에 거주해야하는데요. 이런 의무가 사라집니다.
황진환 기자[앵커]
'부동산 규제 완화 선물세트'라고 해도 과언이 아닐 것 같은데요. 지금까지 정부의 규제 완화에 대해 시장에서 '역부족'이라는 평가가 많았던 기억이 나는데 이번 규제 완화 조치에 대한 시장의 반응은 어떤가요?
[기자]
시장에서는 이번 규제 완화로 집주인들이 헐값에 보유 주택을 던지며 가속화된 집값 급락 현상은 잦아들며 가격이 다소 안정될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장의 설명 들어보시죠
"지난해 서울 아파트 가격이 급락세를 보였는데 이에 대해 정부가 규제를 대대적으로 푼 것으로 보입니다. 정부가 빠르게 규제 완화에 나서고 부양의지 보여주면서 투매 나섰던 집주인들이 매물 호가 조정하는 등 기대 심리가 조금은 형성될 가능성이 있어 보입니다"
[앵커]
정부의 규제 완화 의지가 분명하니 집값이 더 크게 떨어질 가능성은 적겠다, 거래도 잘 안 되는데 헐값에 보유 주택을 던지지는 말자, 이런 심리가 생길 가능성이 있다는 관측이군요.
[기자]
그렇죠. 다만 이런 정책 효과는 서울 내 인기 지역을 중심으로 이뤄질 가능성이 큽니다.
재화는 기본적으로 수요와 공급의 영향을 받잖아요. 집은 다른 재화와 달리 심리가 또 다른 주요 변수이긴 한데요. 수요와 공급 영향에서 완전히 자유로울 수는 없다는게 전문가들의 말인데요.
시장에서 예상하는 서울의 적정 입주 물량, 신규 주택수요는 4만7천가구 정도인데 올해 서울의 입주물량은 2만가구가 조금 넘습니다. 반면 인천은 적정 수요의 2배 이상, 경기는 적정수요의 1.3배 수준의 입주가 예정되어있어요. 이런 입주 물량 때문에 경기와 인천은 앞서 규제지역에서 해제됐지만 가격이 계속 하락하고 있는데 서울은 좀 다를 것이라는 설명입니다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원의 말을 들어보시요
"서울은 대부분의 지역이 규제에서 해제가 되면서 청약, 세금, 대출과 같은 부분들이 많이 완화가 됩니다. 이에 따라서 거래가 소폭 증가할 수 있고, 목동이나 여의도, 성수 같은 일부 지역에 수요가 집중할 가능성도 있습니다"
[앵커]
비슷한 논리로 청약 규제 완화 효과도 서울 등 인기 지역에 집중될 가능성이 크겠네요.
[기자]
맞습니다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장의 설명 들어보시요
"분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울이나 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있겠습니다"
다만 기준금리 추가인상과 경기침체 우려는 여전한 만큼 이번 규제 완화로 집값이 V자형 반등할 가능성은 높지 않다는 게 시장 전문가들의 관측입니다. 일각에서는 이번 규제 완화가 이후 시장 회복기에 집값 폭등의 기폭제로 작용할 것이라는 전망도 나옵니다.
[앵커]
김수영 기자였습니다.