울산KTX 역세권 2단계 사업이 시행자인 울산도시공사에겐 불리하고, 민간인 KCC에 유리하게 진행된 정황이 곳곳에서 포착됐다. 국민의힘 김기현 대표가 울산시장 재임 시절 변경한 개발 방식(수용→환지 방식) 자체뿐 아니라 세부적인 환지설계와 평가, 실무협의 운영 등도 KCC에게 유리한 방향으로 설정됐다.
울산도시公, 불리한 줄 알면서 평가식 적용
울산도시공사가 작성한 타당성 조사 용역 보고서. KCC에게는 평가식이 유리하다는 기술과 함께 향후 예상되는 환지 규모가 담겼다. 정영철 기자
25일 CBS노컷뉴스 취재를 종합하면, 울산도시공사가 지난 2014년 9월 작성한 울산역 역세권 2단계 타당성 조사 용역 보고서는 환지설계 방식을 두 가지로 나눠 공사와 KCC가 받을수 있는 환지 규모를 분석했다.
기존에 소유한 땅의 가격을 기준으로 환지를 분배하는 평가식의 경우 6만 7012㎡를 가진 KCC가 2만 1921㎡의 환지를, 1만 6092㎡를 소유한 도시공사가 3243㎡의 환지를 갖게 된다.
반면 면적에 따라 환지를 정하는 면적식으로 하면 KCC가 1만 9354㎡, 도시공사는 4648㎡를 받는다. 이 때문에 보고서는 "
KCC는 평가식이 유리한 것으로 나타났으며, 도시공사와 국공유지는 면적식이 유리한 것으로 나타났다"고 밝혔다. 하지만
결국 KCC가 더 많은 땅을 가질 수 있는 평가식으로 결정됐다. 울산도시공사 측은 평가식으로 진행한 이유에 대해선 "도시개발법에 평가식을 우선하도록 하고 있다"면서 "법을 준수했다"고 답했다.
하지만 이 법은 '환지지정으로 인해 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적 방식을 적용할 수 있다'면서 두 가지 방식을 모두 열어줬다. KCC는 원래 가지고 있던 땅의 일부를 환지로 받아 토지 이동이 거의 없는 상황이기도 하다.
한 감정평가사는 "
환지설계 방식은 사업 주체가 정할 부분"이라고 했다. 시행사인 울산도시공사의 의사가 중요하다는 의미다.
KCC 환지는 예정보다 1만㎡ 더 늘어…공사는 그대로
이뿐만 아니라 KCC가 최종적으로 가져간 환지는 더 커졌다. 양측간 협상에 따라 애초보다 1만㎡가 더 커진
3만㎡의 주상복합 용지가 할당된 것이다. 하지만
도시공사는 처음 예상했던 것과 비슷한 3507㎡의 일반업무 용지를 받았다.
이 과정에서
KCC가 받은 환지의 가격은 감정가 기준으로 298억 원에서 636억 원으로 증가했다. 이 땅의 시세는 바로 인근의 매각된 주상복합 용지 가격을 적용하면 1755억 원이 된다. KCC가 주상복합을 지어 분양해 얻게 될 개발이익은 별개다.
도시공사는 애초 44억 원의 환지를 예상했지만 실제 받은 땅의 가치는 감정가로 103억 원이다.
울산도시공사는 KCC의 환지만 면적이 증가한 이유에 대해선 명확한 답변을 주지 않았다.
서면합의 원칙…을인 KCC 발언권 세진 실무협의
KCC 페이스북 캡처KCC가 더 이익을 볼수 있도록 사업이 진행된 것은 2015년말 맺은 사업시행 협약서를 통해 어느 정도 예견된 것이기도 하다.
협약서 11조는
울산도시공사와 KCC 측 3인씩으로 실무협의회를 구성하도록 하면서 "공장이전, 보상, 개발계획 및 실시계획의 수립 및 변경, 환지처분, 준공전 토지사용, 청산 등
주요 의사결정 사항을 협의"하도록 했다.
특히 "
주요 의사 결정사항은 '갑'과 '을'의 서면합의에 의해 정해진 바에 따른다"고 못박으면서 갑인 울산도시공사의 사업 주도권이 상당부분 을인 KCC로 넘어갔다는 지적이다.
실무협의회에서
KCC에게 더 많은 땅을 내주는 방안이 검토되기도 한 게 대표적인 사례다. 지난 2021년 11월 더불어민주당 안도영 당시 시의원은 2016년 9월 실무협의회 회의록을 근거로
KCC가 추가로 2만5천㎡의 땅을 더 요구했다는 사실을 밝혀냈다.
이렇게 되면 이미 받기로 한 3만㎡를 포함해 5만 5천㎡로 늘어나고 원래 땅 면적의 대부분(82%)을 KCC가 차지하게 된 셈이다.
안 의원은 "향후 추진계획을 함께 작성했는데, 2017년 2월에 울산도시공사가 울산시에 개발계획 및 실시계획을 승인 요청하고
2017년 7월에 울산시로부터 승인받아 추진할 거라는 내용이 담겨 있다"고 했다. 하지만
다음해 울산시장이 바뀌면서 무위에 그쳤다는 주장이다.
이에 대해 울산도시공사는 "서로간 의견을 개진하는 과정이었고, 원형지로 공급은 불가능해 공급하지 않았다"는 입장을 냈다.