지난 2021년 9월 서울 관악구 신림1구역 신속통합기획 현장을 방문한 오세훈 서울시장. 서울시 제공 오세훈 서울시장이 재개발과 재건축 등 정비사업의 속도를 단축해 주는 자신의 대표 브랜드 '신속통합기획'(이하 신통기획)에 가속페달을 밟고 있다.
1년에 한 번씩 연 단위 공모를 통해 신청을 받았던 것을 수시 신청으로 전환하고, 후보지 선정도 다음달부터 매월 세 번째 목요일에 선정위원회를 열어 월 단위로 진행하기로 했다.
특히 주민들의 사업추진 의지가 높은 구역을 우선 지원하고, 사업성이 낮아 후보지에서 연거푸 탈락한 구역이라도 추진 의지만 높다면 사전타당성조사 용역을 지원해 재개발을 독려하기로 했다.
연내 13만호 목표, 속도 올리는 신통기획
이를 통해 지금까지 공모로 확보한 신통기획 재개발 46개 구역 9만6천호에 더해 연내에 3만4천호 이상을 추가 선정해, 올해 안에 재개발 후보지 주택물량을 13만호 이상 확보한다는게 서울시의 계획이다.
앞서 서울시는 신통기획의 속도를 높이기 위해 이른바 '패스트트랙'으로 불리는 자문방식을 추가 도입하는 한편, 오는 7월부터는 재개발 구역의 경우 사업시행인가 전이라도 조합이 설립됐다면 시공사를 선정할 수 있도록 조례도 개정했다.
서울시 신속통합기획 홍보자료 그동안 신통기획을 통해 첫해인 2021년에 21곳, 지난해에는 25곳이 대상지로 선정이 됐는데, 1년에 한번 공모 방식을 취했던 것은 재개발의 속도를 조절해 전월세난과 난개발 등 부작용을 막기 위한 조치였다.
그런데 연 단위 공모라는 빗장조차 벗기면서, 오 시장의 신통기획은 이제 '풀 악셀'을 밟고 달리는 형국이다.
"신통기획 괜찮네"…분위기 급변
실제로 신통기획의 속도전은 성과를 내고 있다. 재개발의 경우 1차 신통기획 대상지 21개 구역이 3년 차에 해당하는 이달까지 대부분 신속통합기획안을 확정했고, 큰 문제가 없다면 올해 안에 정비구역으로 지정될 전망이다.
정비구역 지정까지 통상 5년 정도 걸리는데 이 기간을 3년으로 단축하겠다는 구상이 현실화되고 있는 것이다. 이에따라 재개발 재건축을 추진 중인 지역에서는 신통기획에 대한 관심이 한층 더 뜨거워졌다.
초기에는 신청을 철회하는 곳도 생기는 등 시큰둥했던 대형 재건축 단지들도 여의도 시범아파트 등을 필두로 강남과 여의도 일대의 이른바 '대어'급 재건축 단지 등 20곳이 신통기획에 합류한 상태다. 여기에 목동 재건축 단지들도 신통기획을 적극 고려 중인 것으로 알려지면서 1년 만에 분위기가 급변했다.
여의도 시범아파트 신속통합기획안 예시도. 서울시 제공 관건은 임기 내 성과
이처럼 신통기획에 가속도가 붙으면서 호응도도 높아지고 있지만 또 다른 관건은 실입주까지는 어렵더라도 적어도 오 시장 임기 내에 착공이나 분양공고를 내는 사업장이 나올 것인가 하는 점이다.
사실 서울시나 자치구 차원에서 정비사업을 도울 수 있는 부분은 정비구역 지정 단계까지다. 이 부분은 시간을 2년 단축하는 것이 가능하다는 것을 신통기획을 통해 보여줬지만, 정비구역 지정 이후는 전적으로 주민과 조합의 시간이다.
조합설립과 시공사 선정, 사업시행인가, 그리고 추후 조합원 분양과 관리처분계획인가, 철거, 착공, 입주까지 이 또한 통상 5년의 시간이 걸린다. 어느 시공사를 선정할 것인지 또 시공사와 구체적인 설계를 협의하는 과정, 이후 건설비 산출과 감정평가, 분담금 확정 등의 과정에서 잡음이 발생하면 시일은 그만큼 더 늦춰지게 된다.
재개발 사업 절차. 서울시 정비사업 정보몽땅 홈페이지 자료
특히 최근에는 원자재 가격 상승의 여파로 건축비가 크게 올라, 조합이 시공사와 건설비나 분담금 등을 산정하는 과정에서 사업추진에 난항을 겪는 곳이 심심찮게 나올 것이라는 관측이 나온다.
속도전의 명암
이는 신통기획을 이끌고 있는 실무진들을 긴장시키는 대목이다. 오 시장의 임기 내에 일부 사업장에서라도 분양이나 착공 등 신통기획의 과실을 거두지 못한다면 노력은 빛이 바랠 수밖에 없기 때문이다.
지난 2021년 9월 서울 관악구 신림1구역 신속통합기획 현장을 방문한 오세훈 서울시장. 서울시 제공신통기획을 수시 신청으로 변경하고, 사업 의지가 높아 최대한 빠르게 추진할 수 있는 구역에 힘을 실어주겠다는 방침을 내세운 것 또한 이같은 고민의 산물로 보인다.
하지만 너무 많은 재개발 재건축 사업을 신통기획에 올려놓으면 정책 설계 단계에서 제시된 우려대로, 재개발 재건축 속도조절에 실패해 난개발이나 전월세난 등의 부작용을 초래하는 결과를 가져올 수도 있다.
'풀 악셀'을 밟은 오 시장이 서울의 고질적인 주택공급 부족을 빠르게 해결하는 단초를 마련할까, 아니면 과거 난개발 우려를 불렀던 뉴타운을 재연하게 될까. 오세훈 표 신통기획을 바라보는 주요한 관전 포인트다.