지난 27일 CBS 유튜브 채널 <경제적본능>에 출연한 홍춘욱 프리즘 투자자문 대표는 60년 부동산 역사의 데이터와 평균 회귀 모델을 바탕으로 현재 부동산 시장을 분석했다. 그는 시장의 막연한 공포를 걷어내고, 철저히 객관적인 지표를 통해 내 집 마련의 타이밍을 잡아야 한다고 강조했다.
■ 가계부채 디레버리징의 역설… 대출 규제가 낳은 '부자 삼촌' 리그
그동안 일부 전문가들은 GDP 대비 가계부채 비율이 100%를 돌파했던 과거 데이터를 근거로 부동산 시장의 붕괴를 경고해 왔다. 하지만 홍 대표는 "이는 통계가 업데이트되지 않은 잘못된 주장"이라고 일축했다.
실제로 2021년 전세자금 대출 규제를 시작으로 새마을금고 뱅크런 사태, 태영건설 PF 사태 등을 거치며 금융당국은 가계 대출을 억제해 왔다. 그 결과 GDP 대비 가계부채 비율은 고점 대비 약 20%p 하락하며 비교적 성공적인 디레버리징(부채 축소)을 이뤄냈다. 오히려 강력한 대출 규제는 근로소득만으로 15억 원 이상의 고가 주택을 매수하는 길을 막아버렸고, 결과적으로 합법적 테두리 안에서 가족이나 친척('부자 삼촌')의 자금을 융통할 수 있는 현금 부자들만의 리그를 공고히 하는 역설적인 결과를 낳았다.
■ 일본과는 다르다!…서울을 지탱하는 '클러스터 효과'
인구 감소와 함께 자주 언급되는 '일본 부동산 폭락 시나리오'에 대해서도 홍 대표는 선을 그었다. 현재 일본의 수도 도쿄는 다카이치 내각과 고이케 도쿄도지사의 강력한 외국인 매수 규제에도 불구하고 타워맨션(고급 주상복합)을 중심으로 폭발적인 상승장을 겪고 있다.
그는 서울 집중 현상의 본질을 '클러스터 효과(Cluster Effect)'로 해석했다. 실리콘밸리가 스탠포드 대학과 혁신 기업들을 중심으로 세계적인 클러스터를 형성했듯, 서울 역시 우수한 학군, 양질의 일자리, 그리고 비슷한 취향과 지향점을 가진 사람들이 모여 강력한 네트워크를 구축한 세계적 규모의 클러스터라는 것이다. 국가 경제가 완전히 무너지는 외부 충격이 없는 한, 이 거대한 인력과 자본의 쏠림 현상을 정책만으로 되돌리기는 어렵다는 진단이다.
■ 규제가 이기지 못한 시장… 반도체 호황이 쏘아 올린 '풍선효과'
홍 대표는 1965년 이후 61년간의 부동산 정책을 분석한 결과, "정부 규제가 시장을 이긴 것은 1기 신도시(분당·일산) 200만 호를 강제 수용한 노태우 정부 때가 유일하다"고 밝혔다. 나머지 시기에는 IMF, 글로벌 금융위기, 우크라이나 전쟁 등 외부 거시경제의 충격이 시장을 꺾었을 뿐이다.
오히려 현재 시장을 자극하는 것은 기업의 실적 향상이다. 삼성전자, SK하이닉스 등 반도체 기업들의 대규모 성과급 지급으로 수십 조 원의 현금이 시장에 풀리면서, 미래 소득 전망이 개선된 고소득 근로자들이 직주근접성이 뛰어난 핵심지 부동산으로 유입되고 있다. 현 정부가 가계부채 관리를 위해 투기과열지구나 토지거래허가구역으로 수요를 억누르고 있지만, 결국 넘치는 유동성은 인근 지역(성북, 강서 등)이나 하급지로 흘러가며 '키 맞추기' 장세와 풍선효과를 만들어내고 있다.
■ 위기 속에 숨은 '매수 3대 시그널'과 성공 공식
평균 회귀를 믿는 경제 분석가로서 홍 대표는 과거 환율 급등기(2009년, 2022년)와 규제 완화기가 맞물렸을 때가 자산 증식의 최적기였다고 회고했다. 그는 확실한 매수 타이밍을 알리는 '3대 시그널'로 △분양가 상한제 철폐 △양도세 중과 유예 및 1가구 2주택 규제 완화 △투기과열지구 전면 해제를 꼽았다. 이 세 가지 카드가 등장한다는 것은 정부가 침체된 경기를 살리기 위해 비상 수단을 동원했다는 의미로, 집값 바닥의 강력한 증거가 된다.
현재 시장의 위치에 대해 홍 대표는 "바닥을 지나 7부 능선을 넘어가고 있는 상황"이라고 평가했다. 폭락을 우려해 시장을 떠나기보다는, 우상향하는 경제 구조를 신뢰하며 자산을 보유하는 것이 유리하다는 조언이다. 향후 투자 전략으로는 '클러스터 인근', '신축', 그리고 대정부 협상력을 지닌 은마아파트나 올림픽 파크 포레온 같은 '대단지'를 핵심 키워드로 제시하며 인터뷰를 마무리했다.
▶▶홍춘욱 프리즘 투자자문 대표 인터뷰 풀버전은 유튜브 채널 <CBS경제연구실>에서 확인할 수 있습니다.