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정부가 최근 기업형 주택 임대사업자 육성 방안을 발표했다. 전월세 시장의 안정을 위해 8년 이상 장기 임대주택을 확대 공급하겠다는 게 핵심 내용이다.
이를 위해, 돈 보따리를 풀어서 최대한 많은 자금을 저금리로 지원하고, 필요하다면 수도권의 그린벨트도 과감하게 해제해 공급하겠다는 방침이다.
특히, 이번 사업의 주요 밑천으로 국민주택기금을 활용하겠다는 계획이다.
하지만, 정부가 보유하고 있는 국민주택기금은 이미 사용처가 정해져 있어 가용자금이 많지 않은데다, 장기 저금리 지원에 따른 부실화가 우려 되고 있다.
◇ 정부 “국민주택기금, 임대사업자금으로 풀겠다”국토교통부는 기업형 주택임대사업자를 육성하기 위해, 필요한 건설자금은 국민주택기금과 은행권 집단대출 자금을 활용하도록 유도한다는 방침이다.
먼저, 장기 임대사업자에 대해 주택기금의 융자한도를 올려줄 계획이다. 현재 가구당 융자한도는 60㎡ 이하가 7천만원, 60~85㎡는 9천만원으로, 이를 상향 조정하겠다는 것이다.
또, 지금까지는 85㎡ 이하 임대주택에 대해서만 주택기금을 지원했지만, 앞으로는 135㎡까지 중대형 임대주택도 지원할 예정이다.
이뿐만 아니라, 현재 2.7~3.7% 수준인 주택기금의 지원금리를 최소 1%p 이상 낮춰 연리 2%대로 지원한다는 구상이다. 이를 통해, 우선 당장 올해 임대리츠 1만 가구를 공급하고 내년부터는 연간 2만 가구 이상의 장기 임대주택을 공급하겠다는 계획이다.
◇ 국민주택기금, 쌈짓돈으로 전락하지만, 정부의 기업형 주택임대사업자 육성 방안은 장밋빛 청사진으로 끝날 가능성이 매우 높다. 국민주택기금에서 사업비를 지원하겠다고 밝혔지만 실제 사용 가능한 기금이 절대 부족하기 때문이다.
정부가 올해 확보한 국민주택기금은 모두 53조원 규모다. 이 가운데 주택채권 등 원금 상환을 위해 가지고 있어야 하는 지급준비금 20조원과 운영수익을 위해 은행이나 신탁회사 등에 맡긴 여유자금 15조원 등 35조원은 사업비로 쓸 수가 없다.
따라서, 정부가 올해 지출 가능한 주택기금은 18조원이 전부다.
하지만 이 중에서도 구입.전세자금 9조원과 행복주택, 영구임대, 국민임대 등 LH가 추진하는 기존 임대주택사업비 3조5천억원, 차입금 이자상환 2조원, 분양주택 지원비 8천억원 등 15조5천억원은 사용처가 이미 정해져 있다.
결국 정부가 올해 신규 민간임대 주택사업에 지원할 수 있는 주택기금은 최대 2조5천억원 정도다.
그나마, 이것도 주)부영과 중흥건설 등 기존의 임대주택사업자에게 배정하고 나면, 순수 기업형 임대사업비로 신규 지원할 수 있는 기금은 1조원 안팎에 불과할 것으로 추산된다.
정부가 국민주택기금을 투입해 기업형 주택임대사업자를 육성하겠다고 밝혔지만, 마땅하게 사용할 기금도 없으면서 큰소리만 친 상황이 됐다.
이에 대해 국토부 관계자는 “국회가 올해 총지출 예산으로 18조원을 책정했지만 20% 범위 안에서 증액이 가능하기 때문에 3조6천억원 정도를 추가 확보할 계획”이라고 말했다.
하지만, 이처럼 기금을 증액하기 위해선 국회 동의를 얻어야 하는데다, 설령 동의를 받는다 해도 신규 사업에 따른 융자 프로그램과 기금운용계획 개편 등 법 개정과 맞물려 있어, 올해 안에 집행하기란 사실상 불가능할 전망이다.
◇ 주택기금 장기 저리 지원...부실화 우려정부는 현재 2.7~3.7%인 주택기금의 금리를 2%대로 인하할 방침이다. 국민의 혈세나 다름없는 주택기금을 8년 이상 장기간에 걸쳐, 그것도 초저금리로 민간건설업체에 지원하겠다는 것이다.
그런데, 정부의 이 같은 특혜성 지원이 오히려 ‘독’이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
국토부는 이미 2011년부터 2013년까지 3년 동안 임대주택 확대공급을 명분으로 주택건설사업자에게 2%의 저금리로 주택기금을 지원한 바 있다.
당시 건설사업자들은 이런 주택기금을 받아서 5% 이상의 수익률이 보장됐던 오피스텔과 도시형생활주택에 집중 투자했다.
이 결과, 서울과 수도권은 물론 지방의 주요 도시에 연간 3만 가구 이상이 공급돼, 지금은 과잉공급에 따른 수익률 하락과 도심지 주차난 등 골칫거리로 전락했다.
{RELNEWS:left}더구나 오피스텔과 도시형생활주택은 주로 1인 또는 2인 가구를 위한 소형주택으로 공급돼, 3인 이상 가구의 주거난 해결에는 도움을 주지 못하고 전월세 시장의 계륵으로 남았다.
정부가 추진하는 기업형 주택임대사업의 경우도 주택기금의 융자한도를 늘리고 2%대 초저금리로 지원한다는 점에서 과잉공급에 따른 수익률 하락 등 부작용이 예상된다.
특히, 8년 이상 장기 임대주택의 특성상 현금 유동성이 떨어지는 일부 건설사업자들의 줄도산 가능성도 배제할 수 없어 국민주택기금의 부실화가 우려된다.