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민간택지 분양가 상한제 도입이 가시화됨에 따라 주택시장에 큰 파장이 예상된다.
시장에서는 상한제가 도입될 경우 새 아파트 분양가격이 낮아져 집값이 안정될 것이라는 긍정적 전망과 재건축, 재개발 사업 추진이 어려워져 안정적인 주택 공급에 차질이 우려된다는 부정적 의견 등이 다양하게 나오고있다.
정부가 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼내려는 것은 무엇보다 최근 강남 재건축을 비롯한 서울 집값이 상승세로 반전되는 등 시장에서 이상 징후가 발견되고 있기 때문이다.
지난해 9.13대책 이후 하락세를 지속해 온 서울 집값은 올 봄들어 서서히 고개를 들더니 급기야 지난 7월 첫 주 한국감정원 조사기준으로 상승세로 전환됐다.
정부는 일부에 국한된 현상이라고 밝히고는 있으나 자칫 불씨 확산을 놓칠 경우 또다시 집값 폭등으로 이어질 가능성도 배제할 수 없는 만큼 ‘그 어떤 경우에도 집값 불안은 결코 좌시하지 않겠다’는 의지를 시장에 확실하게 전하려는 의도가 뚜렷하다.
여기에, 집값과 상관없이 분양가 상승세가 너무 높고 최근들어 ‘꼼수’후분양도 확산되고 있다는 점이 정부의 강경대응 방침을 불러온 것으로 분석된다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 5월말 기준 1년간의 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다.
이는 한국감정원 조사 기준으로 지난해 5월부터 올해 5월까지 1년새 서울 아파트값이 1.96% 오른 것에 비해 10배 이상 뛴 것이다.
이런 가운데 최근 강남을 비롯한 서울 곳곳의 주요단지에서 이른바 ‘꼼수’ 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임도 확산되고 있다.
공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG의 분양보증 없이도 분양이 가능해 분양가를 통제할 방법이 없어진다.
정부의 민간택지 분양가 상한제 도입을 공식화한 것과 관련해 전문가들 사이에선 찬반 의견이 팽팽하다.
먼저, 경제정의실천시민연합은 "재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려고 꼼수를 부리는 것을 막기 위해서도 분양가 상한제 도입은 바람직하다"고 밝혔다.
익명의 시장 전문가 역시 “분양가 상한제가 적용되면 무엇보다 재건축 추진이 어려워지기 때문에 재건축 추진 단지의 수익성이 나빠질 뿐 아니라, 전반적인 집값 하락으로 이어져 내 집 마련 실수요자에게 유리할 수 있다”고 전망했다.
또한, 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기본적으로 상한제 도입은 바람직하지 않다"면서도 "주택도시보증공사가 분양보증을 빌미로 공정한 기준도 없이 민간 아파트의 분양가를 무작정 통제하는 것보다 차라리 (상한제를 도입해) 분양가 심의위원회를 통해 공정하게 가격을 결정하는 게 낫다"고 진단했다.
반면에 상한제가 다시 시행되면 서울시내 재건축·재개발 사업이 사실상 중단되면서 주택공급이 크게 위축될 것이란 우려도 있다.
한국건설산업연구원 허윤경 주택도시연구실장은 "분양가 상한제는 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제"라며 "신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반 주택가격까지 내려올지는 미지수"라고 지적했다.
또한, 상한제가 도입되면 분양가와 시세와의 격차가 커 일명 '로또 아파트'가 늘면서 청약과열이 나타나 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 부작용을 우려했다.
건설업계 역시 민간택지에 분양가 상한제가 도입될 경우 무엇보다 품질 저하 가능성이 크다는 우려를 제기하고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "분양가 자율화 이후 설계·자재 면에서 업그레이드된 주택을 공급해왔는데 앞으로 상한제가 시행되면 설계나 품질 상향에 제약이 될 것"이라고 말했다.
이처럼, 민간택지 분양가 상한제 재도입이 아직 확정되지 않았으나 부동산 시장은 벌써부터 제도 도입에 따른 파장을 놓고 뜨겁게 달궈지는 분위기다.