서울 도심 아파트 모습. (사진=박종민 기자/자료사진)
오는 2022년까지 전국의 주택 입주 물량이 매년 줄어들 것으로 전망되면서 전세시장에 '이중 위기'가 우려되고 있다. 정부와 민간기관은 이러한 입주 실적 '감소 자체'에 대해서는 같은 견해를 보였지만, 실제 전세시장에 미칠 영향에 대한 예측은 다소 상이하다.
◇ "2022년까지 주택 준공 ↓" …감소폭과 시장 영향엔 다른 판단
정부는 지난 19일 관계부처 합동 '서민‧중산층 주거안정 지원방안'을 발표하면서 향후 2년간 주택 입주 물량이 2010~2019년 대비 '소폭' 감소할 예정이라고 밝혔다. 특히 서울의 경우 입주 물량이 올해 8만 호, 10년 평균 6만 9천 호로 추산되는 가운데, 내년에는 6만 8천 호, 2022년에는 6만 4천 호로 꾸준히 줄어들 것이라고 본 것이다.
2022년까지 시장에 공급되는 주택 물량이 입주를 기준으로 줄어들 것이라는 데에는 민간기관 역시 같은 뜻이었다. 민간 부동산정보업체 부동산114 역시 올해보다 내년에, 내년보다 내후년에 서울 아파트 입주 물량이 감소할 것으로 내다봤다.
하지만 그 감소폭에 대한 판단은 양측의 결이 달랐다. 서울 아파트를 기준으로 한 입주 물량은 부동산 114의 추산에 따르면 올해 5만 234호에서 내년 2만 6천여 호, 2022년 1만 7천여 호로 줄어든다. 올해와 내년 사이 감소율은 45.6%, 내년에서 내후년 사이 감소율은 37.7%에 이른다.
반면 정부 추산에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 5만 3천 호에서 내년 4만 1천 호, 2022년 3만 7천 호로 줄어들 것으로 전망됐다. 감소 추세는 맞지만, 정도는 훨씬 덜한 것이다.
이에 대해 한국건설산업연구원(건산연)은 '11·19 전세 대책의 평가와 과제'를 통해 "민간 추산과 정부 추산 입주 물량의 차이는 민간과 달리 정부가 현재 시장의 주요 관심 상품이 아닌 '나홀로 아파트'나 일부 빌라 등을 모두 포함했기 때문"이라고 설명했다.
부동산 (사진=이한형 기자/자료사진)
◇ "전세대책으로 전세 물량 오히려 는다" vs "줄어든 입주, 직격탄"감소폭에 대한 판단 만큼이나 전세 등 시장에 대한 영향력과 대책에 대한 판단도 다른 모양새다.
정부는 "현 정부 들어 주택 입주 물량은 역대 최고 수준이지만, 저금리 상태에 수도권 30만 호 공급 계획상 본격적인 입주가 2023년 이후에나 가능해지는 등 최근 급격하게 늘어난 전세 수요 충당을 위한 특단의 조치가 필요하다"면서도 재건축 등과 관련해 실거주 요건이 강화한 것과 전셋값 사이 연관성에 대해 “전셋값은 실거주 요건 강화가 논의되기 전인 지난해 하반기부터 이미 상승 전환됐다”고 말했다.
아파트 입주 실적이 비록 감소하더라도 그 정도는 민간의 예측만큼 크지는 않으며, 더욱이 이것이 강화한 실거주 요건과 맞물리면서 전세시장을 위축시켰다는 판단은 옳지 않다는 것이다.
또, △신축 매입약정 △공공전세주택 도입 등을 통해 전세를 11만 4천 호 추가 공급하고 전세난을 타개하겠다고 밝힌 상태다. 결과적으로는 2021~2022년 입주 물량이 8만 1천 호(공공임대 공실 활용 제외)까지 늘어 오히려 올해보다 더 많아지리라고 전망하고 있다.
반면 건산연은 "전세 공급의 원천 중 하나였던 신축 아파트 물량이 크게 줄어드는 것은 단기 전세 불안을 2022년까지 계속되게 만들 가능성이 높다"고 밝혔다. 앞서 두 통계에서의 '감소폭 차이'만큼이나 대책에 대한 평가가 엇갈리는 것이다.
또, "최근 들어 신축 아파트 입주 초기 전세 거래 비중이 작아진 것 역시 전세시장 불안 가능성을 높인다"는 점도 강조했다. 실거주 의무가 소유자만의 문제가 아니라 여기서 나오는 전세와도 맞물리면서 전세난의 한 원인이 되고 있다는 분석으로, 이러한 연관성에 선을 그은 정부 입장와는 사뭇 다른 견해다.
건산연 관계자는 "입주 물량에 대한 정부의 추산이 '틀렸다'는 게 아니라, 시장에서 원할 만한 공급을 더 추려본 결과"라며 "현재의 전세난은 공공임대주택이 부족해서 일어난 게 아닌 만큼, 시장 수요를 고려한 대책 검토가 필요하다"고 강조했다.