김흥진 국토교통부 주택토지실장. 사진공동취재단
국토교통부가 신규 공공택지의 구체적 위치에 대해 "올해 상반기 중으로 두세 차례 나눠서 발표하겠다"고 밝혔다.
국토부 김흥진 주택토지실장은 4일 '공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'에 대해 백브리핑을 진행하면서 이처럼 밝혔다.
이날 정부는 지자체, 공기업과 함께 2025년까지 서울 32만 호를 포함해 수도권에 약 61만 6천 호, 전국에는 83만 6천 호의 신규 주택 부지를 추가 공급하겠다고 밝혔다.
또 김 실장은 "대책 발표 이후에 투기적 수요가 몰리거나 지가가 올라가는 지역은 사업대상지역에서 제외하겠다"며 "대책 발표 이후에 지구지정 시점까지 주택가격, 거래량을 살펴볼 것"이라고 설명했다.
다음은 김 실장과의 일문일답.
-이번 대책에 따른 신규 택지에 관한 추가 발표는 언제쯤으로 예상하나?=공공택지를 발표하려면 발표와 공공택지 후보지 발표, 주민 공람 절차 착수 등을 해야 한다. 지자체와 협의를 끝내고 완전히 발표할 수 있는 준비를 한 상태에서 발표할 수 있다. 지자체와 사실상 협의가 완료된 지역도 있고, 좀 더 절차를 거쳐야 하는 곳도 있다. 상반기 중 두세 차례 나눠서 발표할 예정이지만, 시기는 특정하기 어렵다.
-도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업 등 신규 도입하는 사업은 1호 사업지는 언제 확정될까?=이번 대책을 발표하기 전까지 특정 지역, 지구를 대상으로 협의를 진행한 것은 아니다. 다만 충분히 개발 가능성이 있고 노후화 돼서 시급히 정비가 필요하다고 눈 여겨 보는 지역이 있다. 이런 지역은 해당 지자체 등과 빠르면 올해 하반기에 구체적으로 사업 진행될 수 있도록 준비할 것이다.
-공공 직접 시행 정비사업의 서울시 권역별 우선 추진 검토 지역이 67곳인데, 우선 추진 검토 기준은? 구체적으로 은마, 잠실주공5단지 등도 여기에 포함되는가?=특정 단지를 대상으로 사업하겠다, 말겠다 할 수 없다. 이 사업은 전적으로 토지주, 조합원의 의사가 제일 우선이다. 공공주도 방식에 참여하겠다는 의사결정이 있어야만 사업 추진이 가능하다.
우선추진검토구역은 노후도가 심하고, 현재 방식으로는 사업 추진이 불가능한 지역을 대략 검토한 내용일 뿐, 특정한 단지를 말할 수는 없다.
-주택 물량을 산출한 구체적 근거는 무엇인가? 지자체와 완벽한 합의가 되지 않은 지역이 사업에서 빠지면 물량이 수정되는가?=물량은 역세권, 저층 주거지, 준공업 지역의 전체 면적을 근거로 개발이 가능한 지역을 골랐다. 그 지역에 적정용적률 등을 고민해서 공급 가능한 물량을 정했다. 여기에 실제 주민 참여율을 15% 정도로, 보수적으로 잡았다.
지자체 협의는 도심 내 공급보다 공공택지 지정과 관련된 사항으로, 협의가 아직 완전히 끝나지 않아서 오늘은 구체적 입지를 발표하지 못했다. 대부분 지자체와 큰 방향에 대해서는 합의가 됐다. 세부 조정 때문에 같이 하지 못했을 뿐 지자체 협의 때문에 물량이 줄어들 일은 없다.
-새로 제시된 공공주도 정비사업에 대해 참여의사가 있는 조합, 정비구역이 있는가? 기존에 이미 공공재개발 재건축이 있는데 이 사업들과 어떻게 차별화할 것이며, 인센티브 차이가 있다면 기존에 신청한 조합의 반발에 대한 대책은 있나?=공공직접시행 정비사업은 오늘 처음 발표해서 아직 접촉한 조합은 없다. 기존에 공모, 컨설팅한 곳이나 재건축 지구에도 오늘 발표한 패스트트랙 방식으로 바꿀 수 있다. 기존 방식과 공공직접시행방식을 비교해서 어느 쪽이 해당 지역, 지구에 더 유리할지 판단하고 결정할 것으로 생각한다.
-그렇다면 이번 발표 물량은 기대치에 불과한 것 아닌가?=대상지로 선정한 곳들은 실제 주민들의 참여를 묻지는 않았다. 그러나 개발 가능한 지역을 중심으로 주민참여율을 굉장히 보수적으로 산정했다. 기존 방식보다 수익을 추가로 보장하고, 우선입주권이나 재건축 초과이익 부담금 미부과 등 인센티브가 충분하기 때문에 많은 지역에서 참여할 것으로 생각하고, 발표 물량 달성에는 큰 문제 없을 것으로 본다.
4일 서울 남산공원에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 이한형 기자
-공공재건축 3종에서 역세권, 도로변 준주거 상향한다면 일부 동 종상향도 가능한가?=역세권 지역 고밀개발이 가능하다고 해서 역세권 지역을 모두 700%까지 상향하는 것은 아니다. 고밀개발이 필요하다고 판단하는 지역만 용적률을 높일 것이다.
-역세권 도심공공주택의 경우 노후요건을 충족하지 않아도 괜찮은가? 공공이 주도하는 재건축의 경우에도 안전진단 요건을 갖춰야 하는가?=정비사업, 재건축은 당연히 안전진단 요건을 충족해야 한다. 정비사업을 하려면 노후건축물이 2/3 이상 등 노후도 여건 규정이 있다. 도심 내 역세권 지역도 노후도 기준이 있다. 다만 기존 정비사업보다는 노후도 기준을 완화해서 적용할 생각이고, 세부적인 기준은 사전검토위원회를 통해서 검토해 결정할 생각이다.
-'빠른' 전개로 전세 수요가 크게 늘어날 텐데, 현재 전세난과 맞물려 상황을 악화할 위험은?=도심 내 사업을 추진하면 기존 주택이 멸실되고, 이에 따른 이주 수요가 발생할 우려가 있다. 기본적 원칙은 순환정비형식으로 사업 추진한다는 것이다.
첫 번째로는 개발지구 중심으로 이주 사업을 순환형으로 준비할 수 있도록 인근에 매입임대 주택을 활용하는 방식 등으로 임시 이주수요를 충족한다. 좀 더 넓은 개념으로 광역 순환개발도 검토하고 있다. 지금 발표한 지역에 본격적으로 철거 등이 이뤄지는 시점이 3기 신도시나 주거복지로드맵을 통한 공공택지 입주시기와 일부 겹친다. 인근에서 공공택지를 활용해 이주수요를 받을 생각이다.
사업 중 영세 상인들도 이주수요가 발생하는데 최근 공실이 많기 때문에 인근 상가들을 공공이 매입해서 임시로 영업할 수 있는 시설을 제공하려고 한다.
-대책 발표일 이후 매수하면 입주권을 주지 않는 등 투기 방지 대책이 있다. 만약 지금 개발지역 등이 특정되지 않은 상황에서 부동산을 샀는데, 나중에 그 지역이 개발된다면 대책발표일 이후 매수분으로 보고 규제를 받는가?=특정지역을 확정하지 않았지만 대책 발표 이후에 투기적 수요가 몰리거나 지가가 올라가는 지역은 사업대상지역에서 제외하겠다. 주민 동의를 전제로 사업하기 때문에 주민이 원치 않으면 그런 지역은 사업 대상에서 제외한다.
-투기 방지를 위해 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승하면 대상지역에서 제외할 예정이라고 밝혔는데, '최근'이라는 시점은 언제이며 비교 기준이 될 시점은 언제인가?=시점은 상황에 따라 고려해야겠지만 기본적으로 대책 발표 이후에 지구지정 시점까지 주택가격, 거래량이 어떻게 바뀔지 볼 것이다. 지구지정 임박해서 몇 달 동안 가격, 거래동향을 우선적으로 살펴볼 계획이다.
-투기방지 차원에서 공급방식 대상지의 매수자에 대해 모두 입주권을 받을 수 없다고 밝혔다. 그럼 앞으로 서울에서 집을 사는 매수자의 경우 향후 추진될 공공 주도 개발지에서 현금청산 대상자가 되므로 사업에 동의하지 않을 가능성이 매우 크다.=이번 도심내 주택 공급 방법은 토지주 2/3 이상의 동의를 전제로 한다. 대책발표 이후에 새로 부동산 구입해서 토지주들이 많이 바뀌면 사업 자체가 안될 수 있다. 그렇지만 동의율이 2/3 이상이기 때문에 실제로 대다수 사업은 예정대로 진행될 것으로 생각한다.
-새로운 개발모델에 대해 '기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여받는다'고 설명했는데, 기존 소유자의 토지소유권이 완전히 없어지는가? 사실상 토지수용과 같은 것인가?=기존 토지 소유자들은 공공 사업 시행자들에게 현물 납부 방식으로 소유권 넘긴다고 보면 된다. 소유권은 공공시행자가 가진 상태에서 사업을 진행하는 것이고 대신 토지소유주에게는 우선분양권을 부여한다. 사업에 동의한 경우 수용보다는 협의매수의 개념으로 이해하면 된다.
이한형 기자
-그간 정부가 공공재건축, 공공재개발에서 용적률 완화와 층수 완화 등 인센티브를 부여했는데, 서울시 조례 규제가 법적 상한보다 강해서 정부에서 제시한 것보다 혜택이 덜하다는 지적이 있다. 서울시가 공공 주도 개발에 한해 조례를 수정하는 계획 등은 없는가?=정비사업 추진 과정에서 인허가권자인 서울시와 긴밀한 협의를 하고 있다. 용적률 인센티브와 같은 도시계획 규제 완화는 서울시와 충분히 협의가 이뤄진 상태다. 층수 완화 관련해서 서울시가 도시기본계획을 변경하는 것으로 합의가 이미 이뤄졌다. 제시한 도시계획 인센티브는 충분히 반영될 것으로 본다.
-공공개발 방식에서 지구지정은 중앙정부가 하고, 인허가는 지자체에서 하는 것인가? 당초 정치권에서 패스트트랙을 위해 한시적으로 정부가 인허가를 하는 방식에 대해서도 의견이 나왔는데, 지자체에 인허가 관련 일부 권한을 양도하지는 않는가?=도심복합개발과 관련해서는 중앙정부가 지구지정 권한을 가진다. 그러나 구체적으로 사업 관련 인허가는 해당 지역의 도시계획 체계와 부합하는지, 해당 지역 미치는 영향 등을 고려해야 하기 때문에 실제 인허가권은 지자체가 갖는다. 사업 시행 과정에서 중앙정부와 지자체 간에 긴밀한 협조 통해서 사업을 추진하겠다.
-이미 예정지라고 할 수 있는 곳에 투자한 법인은?
=공공주도 방식으로 추진하지만, 민간협력 방식도 적극 추진한다. 해당 부지, 사업지역에 부지를 이미 확보한 민간기업은 공공과 같이 공동시행 방식 등으로 사업에 참여할 수 있을 것으로 기대한다.
-민간분양을 안하는 이유가 무엇인가? 공공분양 분양가는? 만약 민간 시공사가 참여하면 공공 개발로도 민간 브랜드 아파트가 공급되는가?=공공이 사업시행자가 추진하기 때문에 공공분양주택으로 이해해달라. 이 경우에도 분양가 상한제가 적용된다. 분양가 상한제를 통해 시세보다 저렴한 주택이 공급될 수 있도록 하겠다. 또 실제로 이 사업에 참여하는 건설사, 시공사 브랜드로 공급할 수 있다.
-도심 공공주택 복합사업에서 민간 시행사의 설계, 평형 구조에 대한 자율성은?=최대한 토지주, 민간건설사들의 의견을 반영해서 추진하겠다. 상당수 지역들이 특별 건축구역으로 지정되기 때문에 보다 창의적인 설계도 가능할 것으로 생각한다.
그래픽=김성기 기자