경기도 성남시 분당구 대장동 개발사업 현장 모습. 이한형 기자'대장동 사태' 재발을 막기 위해 민‧관 공동 도시개발에서 민간 이윤율의 상한을 두기로 했지만 세부 추진 방안이 미흡하다는 비판이 제기되고 있다.
출자자 '협약' 따라 정하는 민간 이익률? "대장동 사태 재발 막겠나"
국토교통부는 지난 4일 향후 "민관 공동 시행 도시개발사업에서 개발이익 환수를 강화하겠다"고 밝혔다.
개발이익 환수와 관련해 법으로 직접 민간 이윤율 상한을 규정하거나, 출자자 협약으로 설정하도록 하는 두 가지 방식이 검토되고 있다.
'출자자 협약'을 통해서는 가령 출자 지분율을 기반으로 한 이익률 산정도, 애초부터 확정된 이익률 산정도 가능하다는 설명이다.
노형욱 국토교통부 장관. 국토교통부 제공국토부는 "지역과 사업장별로 여건, 위험 요소가 다 다른 만큼, 당사자 간 협약을 통해 상한을 정하는 것이 한 방법이 될 수 있다"며 "이 경우 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정할 것"이라고 설명했다.
'민간 참여 위축'에 대한 업계와 정부 당국의 우려를 반영한 조치로 풀이된다. 하지만 이 경우, 대장동 사태와 같은 사례의 재발을 막기에는 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이다.
대장동 개발사업과 관련해 지정권자인 이재명 당시 성남시장 역시 이를 제어하지 못했고, 책임론에 갈등이 커지고 있다는 점에서, 사각지대도 여전하다.
경제정의실천시민연합 김성달 국장은 "사업자들끼리 알아서 하도록 두는 것이나 마찬가지고, 공공의 개입 여지를 줄이는 방향이기 때문에 민간의 과도한 이익을 제대로 차단할 수 없을 것"이라고 평가했다.
"중앙정부 통제력 강화, 'LH 사태' 이후 분권화 흐름과 맞나"
도시개발사업에서 '중앙정부'의 관리‧감독 수준을 강화하는 것은 최근 정부의 '개발사업 지방 분권화'와 대립된다는 비판도 있다.
국토부는 해당 발표에서 지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 기존 '구역면적 100만㎡ 이상 사업'에서 '50만㎡ 이상 사업'으로 확대한다고 밝혔다.
국토부 장관이 운영실태 등에 필요시 지정권자에게 보고를 요청하고, 검사, 시정조치를 할 수 있도록 하는 대상을 넓힌다는 것이다.
국토부는 "100만㎡ 이상 도시개발사업은 전체의 4%가량에 불과하지만, 50만㎡ 이상으로 확대하면 전체의 19% 정도 사업이 협의 대상이 될 것으로 보인다"며 "협의는 국토부 장관이 개발계획의 적정성 여부를 보고, 필요시 보완을 요청하는 방식"이라고 설명했다.
하지만 김 국장은 "한국토지주택공사(LH) 사태로 공기업 부패가 문제시 되면서 개발사업과 관련한 여러 권한을 지방으로 넘기는 방향으로 바뀌고 있는데, 대장동 사태로 인해 이를 다시 뒤집고 중앙이 (권한을) 쥐고 가겠다는 것은 맞지 않다"고 말했다.
그러면서 "대장동 사태에서 성남도시개발공사의 사업에 성남시도 제대로 관리‧감독을 못했는데, 같은 조건이라면 국토부도 사정이 더 낫기는 어려울 것"이라며 "사업비, 분양원가 등이 세세하고 투명하게 공개돼야 관리‧감독의 의미가 있다"고 말했다.
"민간 개발 참여 위축" 우려도 여전
지난 3일 국회에서 열린 국토교통위원회의에서 국민의힘 의원들이 '대장동 개발 의혹에 따른 국정조사'를 촉구하자 더불어민주당 의원들이 퇴장해 자리가 비어있다. 윤창원 기자한편에서는 정부가 내놓은 방안들이 민간 참여 유인을 위축시킬 것으로 우려하고 있다.
이익률을 법 또는 시행령 등에 못 박거나 협약 방식을 통해 제한을 하는 것은 물론, 국토부든 지방정부의 감시‧감독 등 규정을 추가하는 것은 사업 변동성을 지나치게 키울 수 있다는 것이다.
한양대 도시공학과 이창무 교수는 이러한 구상이 그저 '옥상옥'을 만들 수 있다며 "사업에 필요한 수익률이 꼭 정해진 것도 아니고 금리와 부동산경기에 따라 변동이 큰데 법률 등으로 정한다는 건 지나치다"며 "반대로 수익률이 낮을 경우 보전해주는 건 아니지 않냐"고 반문했다.
이어 "과도한 수익이 발생할 경우를 대비해 조정할 창구를 열어두는 건 논의 대상이 될 만하지만, 그게 지나칠 경우 현재 재건축 사업 지연처럼 시장왜곡이 생길 수 있다"며 "사회 전체적 주거비용이 높아지는 부작용을 고려해야 한다"고 말했다.
이러한 공공성 강화의 시발점이 된 '대장동 사태'와 '시장의 요구' 사이에서 국토부는 △국토부 장관 협의가 필요한 도시개발사업 대상 확대 △임대주택 용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경 등 시행령, 시행규칙과 관련된 것은 '즉시', △민간 이익률 제한 △초과이익 재투자 대상 제도화 등 법 개정이 필요한 것은 '국회 논의'를 통해 바꿔나가겠다는 입장이다.