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'전세대란' 피했지만 '월세대란' 눈앞…수술대 오른 임대차법

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부동산

    '전세대란' 피했지만 '월세대란' 눈앞…수술대 오른 임대차법

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    핵심요약

    새 임대차법 시행 2년…서울 아파트 평균 전셋값, 강남 34%·강북 39% 뛰어
    계약갱신청구권 사용시 전셋값 5% 이내로 올랐지만 신규 계약 땐 두 배로 오르기도
    금리인상 기조에 집주인-세입자 모두 월세 선호…'전세대란' 대신 '월세대란'?
    서울 아파트 월세 거래, 2년 만에 58.2% 늘고 월세도 껑충
    "임대차법, 보완할 필요 있지만 성급한 시행만큼 성급한 개선도 우려"

    연합뉴스연합뉴스
    정부가 '전세대란'의 주범이라는 비판을 받았던 임대차2법을 손보기로 했다.

    시장에서는 강행처리됐던 임대차법이 여러 부작용을 낳은 것은 사실이지만 성급한 개정 역시 새로운 문제를 만들 가능성이 있는 만큼 시간이 걸리더라도 신중하게 제도 개선을 해야 한다는 목소리가 많다.

    서울 아파트 평균 전셋값, 2년 만에 35%↑…갱신권 없으면 두 배로 올라


    세입자가 원할 경우 계약 갱신시 전월세 인상폭을 5% 이내로 제한하고 최대 4년까지 살 수 있는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 임대차2법이 시행 2년을 맞았다.

    시장의 우려에도 불구하고 서민주거 안정을 취지로 문재인 정부와 당시 여당이었던 더불어민주당 주도로 강행 도입됐지만 서민들의 주거비 부담은 오히려 늘었다.

    계약갱신청구권을 쓸 경우 전월세 인상률이 5%로 제한되지만 계약갱신청구권을 쓴 뒤에는 급등한 전셋값을 지불해야 하기 때문이다. 한 단지 안에서도 전셋값이 이중, 삼중 가격을 보이며 전세 시장이 더 혼란해졌다는 평가가 나온다.

    4일 부동산R114가 최근 1년간 서울 아파트 전·월세 거래를 전수 조사한 결과, 1만79건 전세 거래 중 약 60%가 계약갱신청구권을 사용해 전셋값이 5% 이내로 오른 것으로 집계됐다. 신규 계약을 맺었거나 계약갱신청구권을 쓰지 않은 40%는 급등한 전셋값을 고스란히 떠안아야 했다.

    서울 용산구 이촌동 동부센트레빌 전용 100.8㎡의 경우 계약갱신청구권을 사용했을 때는 평균 전셋값이 8억2500만원에서 8억6625만원으로 5% 이내로 오르는데 그쳤다. 반면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우 전셋값이 7억1천만원에서 13억원으로 83.1% 올랐다.

    서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 114.5㎡의 경우도 갱신권을 사용했을 때는 평균 전셋값이 8억6천만원에서 9억300만원으로 5% 이내로 올랐지만 갱신권을 사용하지 않은 경우 전셋값이 6억5천만원에서 1억5천만원으로 76.9%가 상승했다.


    실제로 서울 아파트 평균 전셋값은 새 임대차법 시행 이후 2년간 35% 상승했다.

    KB부동산에 따르면 임대차2법 시행 직전인 2020년 7월 서울 아파트 평균 전세는 4억9921만원이었지만 2년 뒤인 지난달 전세값은 6억7788만원으로 35% 증가했다. 전셋값 상승률은 강남보다 강북이 높았다. 해당 기간 강북14개구 전셋값은 39% 늘었고, 강남 전셋값은 34% 증가했다. 인천 전셋값은 43%, 경기 전셋값은 45% 증가했다.


    금리 인상과 맞물려 전세의 월세화도 가속화되고 있다. 폭등한 전셋값에 기준금리 인상에 따른 전세대출 금리인상까지 더해져 임대인과 임차인 모두 전세보다 월세를 선호하는 상황이 되어버렸기 때문이다.

    수도권 아파트 월세 거래량은 2020년 상반기 8만4595건에서 올해 상반기 12만3621건으로 46.1%가 늘었다. 월세 평균금액도 서울을 기준으로 140만원에서 172만원으로 22.8%가 늘었다.

    임대차2법 시행 2년을 맞아 세입자들이 급등한 전세보증금을 감당하지 못해 문제가 되는 전세대란' 우려는 현실화되지 않았지만 급격한 월세화가 새로운 문제로 떠오른 상황이다.
     

    정부, 임대차법 개선 착수…"급한 시행만큼 급한 개선도 문제"


    정부는 임대차법을 손보겠다고 나선 상황이다. 지난달 20일 열린 제3차 비상경제민생회의에서 윤석열 대통령은 "전·월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점"이라고 말했다. 일주일 뒤인 지난달 27일 국토부와 법무부도 '주택임대차 제도개선 태스크포스(TF)'를 꾸려 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 등의 수정부터 폐지까지 여러 방안을 검토하고 있다.

    시장에서는 임대차법이 성급하게 시행되면서 다양한 문제점을 낳은 것이 사실이지만 2년이라는 시간 동안 제도가 일정 부분 정착된 만큼 제도가 개선되더라도 시간을 갖고 진행돼야 한다고 입을 모았다.

    신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장은 "임대차법이 급하게 시행되면서 전셋값 급등과 급속한 월세화 등 부작용이 발생한 것이 사실이지만 2년 간 시행이 된 만큼 당장 제도를 손 볼 경우 예상하지 못한 문제점이 나타날 가능성도 있다"며 "시장의 목소리를 충분히 수렴하고 사회적 합의를 이룬 뒤 시간을 갖고 제도 개선이 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.

    기존 제도의 긍정적인 부분을 가져가되 가격을 인위적으로 억제하는 기존 방식보다는 시장이 자발적으로 가격 안정에 기여할 수 있도록 제도를 손 봐야 한다는 의견도 있다.

    부동산R114 여경희 수석연구원은 "계약갱신청구권으로 임차인의 주거 기회가 2년에서 4년으로 늘어나는 등 주거권이 향상되는 점은 긍정적으로 평가된다"며 "다만 임대인의 반발과 그에 대한 반작용으로 보증금을 대폭 올리는 결과를 낳은 상한제 한도(최대 5%)는 조정은 필요해 보인다"고 말했다. 이어 " 자발적으로 전월세 인상폭을 낮게 유지하는 집주인들에게 주는 혜택을 확대하는 방식으로 임대시장 안정을 유도할 필요가 있다"고 제언했다.

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