박종민 기자| ▶ 글 싣는 순서 |
①한국경제, 새해엔 더 어렵다…"경기 둔화 넘어 침체 진입"
②수도권 집값, 새해 더 떨어진다…실수요자 전략은
③수출 대한민국, 반도체 불황이 뼈아픈 이유
④탈것에서 공간으로…모빌리티로 재탄생하는 車
⑤중소기업 새해, 'ㅅㅈ'보다 'ㅅㅈ' 도모한다
⑥아시아 넘어 세계로…지구촌 K며드는 K-푸드 |
급격한 금리인상과 경기침체 우려 등으로 2022년 부동산 시장이 역대급 가격변동률과 거래량을 기록한 가운데 2023년에도 부동산 시장의 한파는 계속될 것이라는 전망이 나왔다.
2023년 상반기까지는 기준금리 인상이 이어질 것으로 예상되는 만큼 시장 불확실성에 따른 시장 관망세가 짙어지고, '급급매'만 간헐적으로 거래되는 하락세가 이어질 것이라고 시장 전문가들은 입을 모았다. 전세시장도 상반기까지는 약세가 이어질 것이라는 전망에 무게가 실렸다.
다만 하반기부터는 서울을 중심으로 매매시장과 전세시장 모두 분위기가 반전될 가능성이 제기된다.
시장 제1변수는 기준금리…"상반기까진 계속 내릴 것"
CBS노컷뉴스가 전문가 10인에게 2023년 수도권 부동산 시장과 실수요자의 대응방안을 묻자 10명 모두 '2023년 상반기까지는 수도권 아파트 매매가격이 하락할 것'이라고 입을 모았다.
기준금리 인상기조가 2023년 상반기까지는 이어질 것으로 관측되는 가운데 급등한 대출금리가 더 오를 가능성이 있고, 경기 침체 우려와 집값 하락 기대로 매수세가 쉽사리 회복되기 어렵기 때문이다.
전문가들은 2023년 부동산 시장의 핵심 변수로 '기준금리'를 꼽았다. 사상 첫 6연속 기준금리 인상으로 시중은행의 가계대출 평균금리는 10년여 만에 최고 수준을 기록하고 있다. 최근 속도조절에 나서긴 했지만 미국 중앙은행(Fed)이 최종금리 수준을 5.1%로 제시해 내년까지 금리 인상 기조를 유지하겠다는 뜻을 밝힌 만큼 한국은행 역시 이런 기조를 따라갈 수 밖에 없는 상황이다.
2022년 역대급 전셋값 하락에 영향을 준 기준금리는 2023년 전세시장에도 영향을 줄 전망이다. 급등한 금리로 전세대출 이자율이 전월세 전환율, 즉 전세보증금을 월세로 전환한 비율보다 높아지면서 임차인 입장에서는 월세를 선호하고 있는 가운데 거래절벽 장기화로 매매 매물이 전세매물로 전환되며 전세매물이 쌓이고 전셋값이 악영향을 주는 상황이 단박에 바뀌기는 어렵기 때문이다.
부동산R114 임병철 팀장은 "기준금리 인상 기조가 전환되더라도 경기침체에 대한 우려가 완전히 가시진 않는한 매수심리가 바로 살아나기는 어렵다"며 "기준금리 인상에 따른 전세대출이자 부담이 큰 상황이고, 계약갱신청구권 사용으로 신규수요도 발생하지 않는데다 일부 다주택자들이 처분에 나선 매물을 거래절벽을 이유로 전세로 돌리는 상황도 이어지고 있어서 2023년 상반기까지는 집값 약세가 이어질 전망"이라고 말했다.
하반기, 서울 전셋값 하락 멈출 가능성…집값 분위기 반전 지켜봐야
2023년 하반기에는 서울과 경기·인천 시장간 분위기가 달라질 가능성도 제기된다. 기준금리의 향방을 예단할 수는 없지만 미국 중앙은행이 기준금리 인상 속도 조절에 나선 가운데 한은도 기조를 함께 할 가능성이 높고, 무엇보다 서울과 경기·인천의 입주물량 양상이 다르기 때문이다.
부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 내년 서울의 입주물량은 2만2680가구로 아실 기준 적정수요(4만7184가구)의 절반에도 미치지 못한다. 반면 경기(입주물량 9만2038가구, 적정수요 6만7916가구)와 인천(입주물량 4만1940가구, 적정수요 1만4824가구)은 수요를 상회하는 입주가 예정되어 있다. 특히 인천은 2024년까지 대규모 입주가 이어진다.
신한은행 투자자문센터 우병탁 부동산팀장은 "현재는 매매가가 급격하게 떨어지고 있고 고금리로 임차인 입장에서는 전세보다 월세를 사는 것이 유리한 상황까지 더해져 서울과 경기, 인천 모두 전셋값이 함께 떨어지고 있지만 이런 상황은 서울에서 계속되기는 어려울 것"이라며 "월세 상승폭이 높아지고 전월세전환율이 전세대출이자보다 커지는 시점이 올텐데 서울의 전셋값 하락은 내년 중에는 멈출 가능성이 있다"고 말했다. 다만 "경기와 인천은 신규 공급이 통상보다 많기 때문에 전세값이 계속 떨어질 가능성이 크다"고 덧붙였다.
한국자산관리연구원 고종완 원장은 "서울은 2023년 주택공급 물량이 수요의 절반 수준인데 전세값 하락이 멈춘다면 집값 하락폭도 둔화될 가능성이 있다"며 "다만 경기와 인천은 단기 가격 급등에 따른 조정과 입주 물량이 맞물리면서 전셋값 하락과 매매값 조정이 추가로 이뤄질 가능성이 있다"고 말했다.
전문가들은 2023년 부동산 시장의 주요 변수로 △기준금리와 △전세시장 △거래량 등 3가지를 꼽고 있다.
한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장은 "기준금리 상승이 멈추더라도 대출금리가 유리해지는 상황은 아닐수 있겠지만 2022년 서울 등 수도권의 낙폭이 컸기 때문에 2023년은 이보다는 덜할 가능성이 크고, 전세하락 멈춤과 거래량이 좀 늘어나며 하락이 진정될 수 있는 시그널을 보이면 '바닥권 신호'라도 봐도 될 것"이라고 말했다.
"서울, 상반기부터 시장 예의주시…경기·인천, 좀 더 기다려도"
전문가들은 무주택자와 갈아타기를 원하는 1주택자 등 실수요자들은 서울의 경우 내년 상반기부터 시장을 주목하라고 조언했다.
미국 IAU 부동산학과 심형석 교수(우대빵연구소장)는 "경기와 인천은 입주가 많아서 2023년에도 2022년의 추세가 계속 진행될 것으로 예상되지만 서울은 2023년 상반기까지는 하락세가 이어지다가 하반기에는 반등할 것 같다"며 "서울은 상반기까지 급매가 계속 나올것 같은데 실수요자들은 좋은 가격으로 나온 기존주택 매수와 청약 등 자금여력이 되는 한도 안에서 매수를 검토해도 좋을 것"이라고 말했다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "집값 하락기는 누군가에게는 재앙이지만 누군가에게는 집을 싸게 살 수 있는 기회"라며 "2021년 4분기 평균거래가격 대비 낙폭이 큰 곳 중 가격 메리트가 있는 곳을 선별적으로 접근하되 거래량 회복 등 바닥을 확인하고 매입하는 것도 좋을 것"이라고 밝혔다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "실수요자 입장에서는 급할 것이 없고 주택 구입 시기의 적절성보다는 주택 가격 대비 자기 자금 비율과 상환 가능한 수준에서의 여신(대출) 비율, 주택의 미래 성장 가능성으로 가격 만족도가 있는 물건 여부가 더 중요하다"며 "실수요자는 분양 시장 청약, 시중의 급매물·경매 등 가성비를 따져서 접근해야하는 시장"이라고 조언했다.