황진환 기자2023년 새해가 밝았지만 지난해부터 본격화된 부동산 시장의 한파는 당분간 계속될 것으로 전망된다.
다만 시장 경착륙을 막기 위해 정부가 전방위적인 규제 완화에 나선만큼 주택 매수를 염두에 두고 있지만 달라진 규제를 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
새해부터 실수요자는 청약과 대출 조건이 개선되고, 다주택자도 세금과 대출 규제가 대폭 완화된다.
실수요자, 청약 문턱 낮아지고 정책 대출 규제도 완화
까다로웠던 청약 문턱은 낮아진다. 올해부터 이른바 '줍줍'으로 불렸던 무순위 청약 시 '해당 지역 거주' 요건이 폐지된다. 무주택자면 어느 지역이든 참여할 수 있다. 종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건이 있었다.
신혼부부와 다자녀가구 등 기혼자 중심이었던 공공분양에는 미혼 정년 특별공급이 도입된다. 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청약자가 해당이다.
투기과열지구 내 분양 아파트에 대한 추첨제도 확대된다. 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%'를, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택은 '가점 70%+추첨 30%'로 추첨제 비율이 늘어난다. 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 중장년층을 위해 '가점 80%+추첨 20%'(투기과열지구)로 가점제 비율을 높였다. 비규제지역에선 현행 규정(전용 85㎡ 이하 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과 '추첨 100%')이 유지된다.
생애 첫 주택 구입자의 세금 부담도 완화된다. 소득과 집값에 상관없이 200만원 한도 내 취득세가 면제된다. 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 지금까지는 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했지만, 앞으로는 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외된다.
실수요자가 낮은 금리로 대출을 받을 수 있는 정책 대출 규제도 완화된다. 만 34세 이하, 부부 합산 연소득 7000만 원 이하 무주택 청년에게 낮은 대출금리로 제공하던 한국주택금융공사(HF)의 특례전세자금보증 한도는 이달부터 종전 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 안심전환대출(주택 가격 6억 원 이내, 대출한도 3억6000만 원)과 적격대출(주택 가격 9억 원 이내, 대출한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'도 출시된다. 9억 원 이하 주택 매입 시 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출 가능하다.
다주택자 중과세 사실상 폐지…닫혔던 대출 문 열려
박종민 기자지난 정부에서 '집값 급등의 주범'으로 꼽혔던 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 규제도 완화된다.
올해부터 종합부동산세 기본공제금액 상향 등 변화된 종부세 제도가 적용된다. 먼저 기본공제금액은 6억 원에서 9억 원으로 상향된다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정된다. 기준 금액에 올해 공동주택 공시가 현실화율(75.1%)을 적용하면 시가로 약 16억원 이하 아파트가 대상인데, 서울 강남권 1주택자가 부부 공동명의로 해당 주택을 보유할 경우 종부세 면제 혜택을 보게 될 전망이다.
2주택자 종부세 중과세율은 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율인 1.2~6%가 아닌 일반세율 0.~2.7%를 적용받는다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받는데, 대신 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.
CBS노컷뉴스가 신한은행 투자자문센터 보유세 시뮬레이션을 해봤더니 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용면적 84㎡와 서울 강남구 대치동 은마 84㎡ 2주택자의 2023년 보유세는 2202만원으로 2022년 보유세(5358만원)보다 58.89% 줄어든다. 보유세는 재산세와 도시지역분, 지방교육세, 종부세, 농특세를 합한 금액이다. 다만 공동주택은 2023년 공시가격이 나오지 않아 11월말 현재 시세를 바탕으로 목표현실화율을 곱해서 공시가격을 추정한 만큼 실제 금액과 차이가 있을 수 있다.
주택 수에 따라 다르게 적용됐던 종부세 세 부담 상한률도 150%로 통일된다. 종부세는 과한 세 부담을 막기 위해 전년보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두는데, 1~2주택자, 2~3주택자에 다르게 적용됐던 상한률을 일괄적으로 낮춘다.
규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출도 허용된다. 현재는 규제지역 다주택자의 주택담보대출이 금지되어 있지만 올해부터는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지 대출이 가능해진다.
보유 주택에 대한 담보대출 규제도 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존 LTV·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출이 관리된다.