대법원. 연합뉴스 채무자 승낙 없이 유치권자가 무단으로 건물을 임대한 행위가 종료한 후에 소유권을 취득한 제3자도 무단 임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다는 대법원 첫 판단이 나왔다.
24일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 최근 A사가 B씨 등을 상대로 낸 건물인도 등 청구소송 상고심에서 유치권소멸청구권을 인정하지 않은 원심을 깨고 사건을 부산지법 민사항소부로 돌려보냈다.
하도급업체 대표 B씨는 부산 부산진구에서 주상복합건물 신축·분양 사업에 참여했다. 공사가 마무리되기 전에 도급업체가 부도가 나자 다른 하도급업체와 협의체를 꾸렸다. 협의체와 함께 비용을 부담하면서 작업을 이어 나가다가 2006년 7월 공사를 모두 마쳤다.
B씨는 협의체를 꾸릴 당시 하도급업체들이 비용을 들여 공사를 마무리하되 건물 각 세대에 관해 가압류와 근저당권, 가등기를 설정받기로 합의했다.
B씨는 합의에 따라 2006년 2월 6세대를 배당받았고 공사대금에 따른 유치권 행사로 점유해 오다가 2007년 10월부터 2012년 2월까지 점유 중인 6세대 가운데 1세대를 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 무단으로 임대했다.
이후 2018년 5월 해당 세대의 소유권을 취득한 A사는 B씨를 상대로 부동산 인도를 요청했지만, B씨가 이를 거절하자 건물인도 등 소송을 냈다. 과거의 무단 임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사하겠다는 취지였다.
1심은 A사의 주장을 받아들이지 않고 패소 판결했다. 반면에 2심은 공사대금 잔액 2억500여 만원을 지급받음과 동시에, A사에 부동산을 인도하라고 판단했다. 다만 A사가 주장한 유치권소멸청구권은 인정하지 않았다.
하지만 대법원은 A사에 유치권소멸청구권이 있다는 취지로 판단하고 사건을 하급심으로 돌려보냈다.
재판부는 "민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재"라며 "채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정"이라고 밝혔다.
그러면서 "특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다"고 설명했다.
민법 제324조 2항은 '유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보 제공을 하지 못한다'고 규정하고 있다. 다만 유치물의 보존에 필요한 사용은 허용된다는 규정이다.
대법원 관계자는 "(민법에서 규정한) 유치권소멸청구권의 취지와 이 사건에서의 위반행위의 정도, 소유자에 대한 보호의 필요성 등을 고려한 판결"이라며 "소유자가 무단 임대 행위 이후에 소유권을 취득했더라도 유치권자의 선관주의의무 위반에 대해 유치권소멸청구를 통해 더는 유치권자의 인도거절권능 행사를 허용할 수 없도록 하는 것이 공평의 원칙에 비춰 타당하다고 본 것"이라고 설명했다.